È la domanda che si fanno tutti, un po' sperandoci un po' temendo che accada davvero: i prezzi delle case sono destinati a scendere? Tra inflazione e tassi in salita (quindi mutui più cari) e conseguente raffreddamento della domanda, sono in molti ad aspettarsi una flessione delle quotazioni, un'aspettativa rafforzata dall'inversione della fase rialzista dei prezzi delle case in alcuni mercati immobiliari internazionali, a cominciare dagli Stati Uniti. Le previsioni per l'Italia però non sembrano assecondare queste attese, almeno all'apparenza: le stime per il prossimo triennio indicano infatti variazioni minime delle quotazioni, ma tutte con il segno più, almeno nelle grandi città. Ma attenzione: considerando infatti l'elevato livello di inflazione, si tratta di un rialzo solo nominale, mentre il valore reale di fatto diminuisce. E' quanto emerge dal'ultimo Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, che fotografa la situazione del settore, residenziale in primis, a marzo 2023.
In cifre, «già nella seconda metà del 2022 si è manifestato un rallentamento della crescita dei prezzi nelle 13 principali città», spiega il report: «la variazione congiunturale è passata dal +2,1% del primo semestre al +0,6% del secondo, vale a dire un tasso di crescita medio annuo del +2,9%». La fase di debolezza del mercato determinerà, dunque, una crescita molto modesta dei valori in termini nominali. Considerando poi l'effetto dell'inflazione che, secondo le stime, rimarrà su livelli elevati anche nel 2023 e sarà comunque superiore al 2% nel biennio seguente, i segni diventano negativi per tutto il prossimo triennio. Sommando variazione dei prezzi e inflazione si arriva così «a una flessione del 4,9% già nel 2022 per effetto di un tasso di inflazione superiore agli 8 punti percentuali», prosegue l'analisi di Nomisma, «cui seguirà una riduzione di un altro 4,8% nel 2023 e una lievemente inferiore nei due anni seguenti, rispettivamente -2,3% nel 2024 e -1,4% nel 2025». Non tutte le città si muoveranno però allo steso modo: sopra la media la solita Milano, ma anche Firenze e Torino, città che vedranno un incremento medio dei prezzi di quasi 6 punti percentuali al termine del triennio di previsione, ma si difendono bene anche Bologna, Cagliari e Roma. Sul fronte opposto di Napoli, Bari, Genova e soprattutto Venezia che registreranno contrazioni rispetto ai valori del 2022.
A determinare l'indebolimento del mercato residenziale è la catena di fenomeni inflazione, stretta monetaria, rincaro del costo del denaro che, anche se non ha portato a recessione ma solo a un rallentamento dell'economia, di fatto ha indotto le banche a stringere le maglie del credito, nel timore di un peggioramento dell'economia, con conseguente aumento del rischio di credito dei mutuatari. Da qui la minore propensione degli italiani all'acquisto, stretti tra mutui più cari e stipendi invece al palo. «Nel 2023 l'economia italiana sembra aver scongiurato lo spettro della recessione, ma l'impennata dell'inflazione che ha caratterizzato il 2022 non si è attenuata, o almeno solo di poco, contraendo il potere di acquisto delle famiglie e spingendo la Banca Centrale Europea a proseguire nella politica restrittiva di innalzamento dei tassi di interesse», spiega più in dettaglio il report. «Tutto questo ha determinato un irrigidimento nei criteri di erogazione di credito e un indebolimento della domanda abitativa, che provocherà una contrazione dei mutui casa e, di conseguenza, una flessione delle compravendite residenziali che si protrarrà fino alla metà del 2024. Lo sgonfiamento della domanda provocherà un rallentamento della fase di ripresa dei prezzi immobiliari, che sconteranno modesti aumenti nei valori nominali e, a causa della persistenza della spinta inflattiva, ulteriori cali nei valori reali».
Ma di quanto diminuiranno più in dettaglio i mutui erogati e, di conseguenza, le compravendite? La flessione dei nuovi mutui dovrebbe interessare tutto il 2023 e parte del 2024, con una robusto calo soprattutto quest'anno (-18,3%), «una debolezza del mercato testimoniata anche da un lato dal contestuale aumento delle erogazioni verso le famiglie con reddito più elevato e di età maggiore rispetto agli ultimi anni, dall'altra dalla la riduzione della quota finanziata rispetto al valore dell'immobile», spiega ancora Nomisma. In altre parole, nel 2023 si erogheranno molti meno mutui, e perlopiù a mutuatari con reddito più alto. Seguirà.una sostanziale stabilità nel 2024 (-0,3%), media tra una prima parte dell'anno in contrazione e di una seconda in netto recupero, e sugli stessi livelli ci si dovrebbe assestare anche nel 2025 (-0,3% la variazione annuale), con poco meno di 44 miliardi di euro di nuovi mutui erogati.
In parallelo le compravendite di abitazioni fletteranno per tutto il 2023 (-15% con 670 mila transazioni) e in misura minore nel 2024 (-4%), in seguito al ridimensionamento dell'inflazione. Nel 2025 la ripresa consentendo un ritorno sui livelli del 2023, ma comunque ben al di sotto degli elevati livelli di attività registrati tanto nel 2021 quanto nel 2022. (riproduzione riservata)
