Il private guarda in casa
Banca Generali lancia un servizio di advisory sul real estate. Obiettivo: fare ordine nel patrimonio degli italiani, poco redditizio e a rischio successione
1Finora il mattone ha sempre premiato gli investitori senza creare grandi problemi. Perché dunque il nuovo servizio?
Risposta. Intanto va ricordato che il patrimonio immobiliare in mano ai privati è enorme. In Italia le persone fisiche sono proprietarie dell'87,7% degli immobili sul territorio che a loro volta rappresentano il 65% della ricchezza privata, per un ammontare, secondo le stime Bankitalia, pari a tre volte il Pil. Non solo: abbiamo fatto un test su 3 mila codici fiscali riscontrando un patrimonio di 8 miliardi di euro in immobili, di cui 3,5 miliardi di tipo residenziale e il resto in terreni e fabbricati. Di questi oltre 2 mila fanno capo a partecipazioni societarie, per un totale di ben 30 mila cointestatari considerando le partecipazioni individuali. Molti dunque i problemi che potrebbero presentarsi, nel lungo termine come a breve.
2Quali per esempio?
R. Proprio la passione degli italiani per gli immobili fa sì che spesso i singoli patrimoni siano troppo sbilanciati verso il mattone, che magari in parte fa anche capo ad aziende familiari, costituendo un problema, specie nella fase successoria: potrebbe essere difficile dividere i patrimoni oppure, se gli eredi potrebbero non essere in grado di gestire i beni, per mancanza di competenze o di liquidità, anche alla luce della crescente pressione fiscale e del calo dei prezzi. Per quanto riguarda per esempio la clientela di Banca Generali, costituita da 200 mila clienti attivi, almeno il 40-50% avrà a che fare a breve con problemi di successione e di questi il 5-10% detiene patrimoni complessi. Il nostro obiettivo quindi è aiutare i clienti a ottimizzare la resa degli asset immobiliari, attraverso una gestione che considera l'immobile in modo oggettivo, superando problemi di emotività e staticità.
3Come è strutturato il servizio e quando andrà a regime?
R. Siamo in fase di test dallo scorso dicembre e contiamo di essere pronti a partire nella seconda parte dell'anno. Quanto ai contenuti, abbiamo siglato un accordo con la società Analysis che garantirà l'accesso a un software che, attingendo e confrontando i dati di catasto e pubbliche amministrazioni, fornisce gli elementi per una mappatura del patrimonio del cliente e per una consulenza su misura. Si procede dunque con la comprensione di dimensione e tipologia del patrimonio, per valutare poi le esigenze del cliente: passaggio successorio in vita o meno, gestione, costi, manutenzione, criticità e inefficienze fiscali da affitti o immobilizzazioni, riequilibrio del patrimonio. Per le grandi proprietà è prevista anche una gestione attiva, ma la nostra mission principale resta mettere il patrimonio in ordine. La nostre commissioni sono omnicomprensive, cioè non in percentuale sul patrimonio.
4Negli ultimi anni molti italiani hanno acquistato immobili all'estero. Seguirete anche questi asset?
R. Il servizio può coprire anche quest'attività, per ora però marginale. Il tema è esploso in un clima di insicurezza per l'Italia, inducendo una fascia della clientela private a diversificare in immobili all'estero. Ma si tratta di un approccio non sempre di buon senso. Piuttosto occorre sempre stare attenti a bilanciare parti del patrimonio più liquide e meno liquide.
5Pensa che la crisi del mattone tricolore si protrarrà ancora a lungo?
R. Il problema è piuttosto che manca una vera percezione delle dinamiche in atto nel real estate: l'investimento immobiliare è molto diffuso, case al mare, ai monti, in città, ma senza mai pensare a una gestione efficiente. Il futuro invece lascia prevedere generazioni che avranno maggiori difficoltà a produrre e accumulare reddito e quindi a mantenere i beni ereditati. Specie se non redditizi. (riproduzione riservata)
