AAA casa nuova cercasi. Negli ultimi cinque anni l'offerta di abitazioni di nuova realizzazione ha registrato una crescita del 16%. Una cifra cospicua ma non ancora sufficiente per soddisfare una domanda in continua evoluzione, frutto in parte delle nuove abitudini e delle rinnovate esigenze scaturite dalla pandemia. «I tre plusvalori del nuovo che spingono sempre più utenti a guardare a questo mercato per l'acquisto della casa sono il risparmio energetico, la ricerca di un investimento sicuro e la possibilità di personalizzare gli spazi», spiega Carlo Giordano, board member di Immobiliare.it che ha passato al setaccio il mercato italiano scattando una fotografia all'offerta delle nuove costruzioni. «A Milano, per esempio, dei 130 cantieri che sono oggi in fase di commercializzazione, il 70% è già stato venduto sulla carta. Un interesse che non accenna a scemare, nonostante i prezzi più alti al metro quadro. L'extra costo appare, infatti, facilmente ammortizzabile negli anni a venire, in particolare per la garanzia di costi in bolletta meno pesanti della media di questi tempi». Dall'analisi di Immobiliare.it si scopre dunque che il prezzo medio al metro quadrato per un immobile di nuova costruzione in Italia è salito del 13% negli ultimi 5 anni arrivando a toccare i 2.652 euro, 300 euro in più rispetto al 2017. A giustificare l'incremento è soprattutto l'innalzamento della classe energetica che garantisce, a conti fatti, un efficientamento dei consumi con evidenti risparmi sul costo delle bollette di luce e gas. Basti pensare che oltre due terzi (71%) delle nuove abitazioni presenti oggi sul mercato sono in classe A o superiore, in crescita di oltre il doppio rispetto a quanto avveniva soltanto nel 2017. «La casa green, oltre a essere un tema di sostenibilità ambientale e urbana, sta diventando sempre più un tema di portafoglio», ammette Giordano. «Un immobile a elevata efficienza, infatti, oltre a garantire un risparmio in termini di utenze, è anche molto più appetibile per il portafoglio immobiliare di banche e istituti di credito. E quindi, una scelta in questo senso da parte dell'acquirente faciliterà l'accesso al mutuo».
Ma non sono solo rose e fiori. Se in passato, infatti, il mercato del nuovo aveva registrato un'accelerazione consistente, nei prossimi mesi le cose potrebbero cambiare. Da una parte per questioni economiche, dall'altra per ragioni geopolitiche. «A fine 2022 prevediamo un calo dell'offerta di abitazioni nuove a causa del rallentamento dell'avvio di nuovi progetti e della consegna dei materiali», avverte Alessandro Ghisolfi, responsabile del centro studi di Abitare Co. «Da una parte, la pandemia ha creato problemi alla catena di approvvigionamento imponendo un rallentamento delle forniture; dall'altra, gli uffici preposti al rilascio di concessioni edilizie stanno ancora smaltendo i ritardi accumulati per il Covid, frenando in questo modo l'apertura di nuovi cantieri». A questo, secondo Ghisolfi, bisogna poi aggiungere il rincaro dei materiali e dei costi di produzione legati all'inflazione e alle tensioni energetiche che produrranno un ulteriore aumento dei prezzi degli appartamenti di nuova costruzione. «Fino al periodo pre-pandemia l'economia italiana si trovava in una fase di grande fermento e di crescita. Questo stato di grazia si traduceva nel lancio continuo di nuove operazioni residenziali non soltanto da parte di piccole o grandi imprese edili ma anche, e soprattutto, di nuovi soggetti istituzionali che per la prima volta si affacciavano nel mondo del residenziale. Oggi tra guerra, pandemia, costi energetici, ritardi nelle consegne e aumento dei prezzi delle materie prime, molte iniziative sono state rimandate». Numeri alla mano, secondo Ghisolfi prima del Covid l'80% di un cantiere a Milano si vendeva entro i primi due mesi e mezzo dall'avvio della commercializzazione. Per arrivare a questo stesso risultato già oggi ci vuole più del doppio del tempo. Mentre nel resto d'Italia, fatta eccezione per Roma che presenta dinamiche simili a Milano, le tempistiche di vendita del nuovo si discostano di poco da quello degli immobili usati. «Quella che sta calando non è solo l'offerta del nuovo ma l'offerta di case in generale», sottolinea l'esperto di Abitare Co. «In alcune città i prezzi che si osservano sul mercato non sono più in linea con la domanda. E questo fa sì che molti proprietari, non essendo disposti a rivedere al ribasso la cifra richiesta, preferiscano rinunciare alla vendita in attesa di tempi più propizi determinando così un rallentamento dell'offerta che si va a sommare a quella del nuovo».
Questa situazione si ripercuote anche sul fronte dei prezzi. Nonostante l'incertezza economica e l'innalzamento dei tassi sui mutui il valore delle case continua a mantenersi su livelli elevati a causa della contrazione dello stock abitativo disponibile sul mercato. Ecco allora spiegato l'innalzamento quasi a doppia cifra dei valori del nuovo registrati nelle principali città del Paese. A cominciare da Milano dove tra il 2021 e il 2022 i prezzi delle nuove costruzioni hanno segnato un incremento medio dell'8,8%, superando i 6.200 euro al metro quadrato. Situazione molto simile a Roma dove le quotazioni risultano in salita del 9,5% a 5.700 euro, 600 euro in meno di Firenze dove i prezzi delle case nuove nell'ultimo anno sono saliti dell'8,3%.
Ma quali sono le caratteristiche che devono avere queste abitazioni per attirare comunque l'attenzione degli acquirenti? «Oggi gli italiani attribuiscono grande importanza alla presenza di spazi all'aperto, siano essi terrazze o giardini», sottolinea Giordano, «tanto che il valore della superficie esterna si è molto avvicinato a quello della superficie calpestabile, segno che il balcone o la terrazza non vengono più considerati una cosa in più ma un vero e proprio ambiente della casa». Non solo. Secondo il manager di Immobiliare.it le case nuove si sono ridotte di dimensioni, seguendo la contrazione dei nuclei familiari. «Nell'ultimo anno la percentuale di immobili nuovi che gode di spazi all'aperto è vicina al 40%, in aumento del 10% rispetto al 2017», ha continuato Giordano. «A non essere cambiata è la superficie media dello spazio esterno a disposizione del proprietario che rimane di poco superiore ai 25 metri quadrati. Sono diminuiti invece gli spazi calpestabili dell'abitazione, che sono passati da 133 a 117 metri quadri, con una contrazione del 12%». Al contrario, anche se oltre la metà (53%) dei nuovi immobili in vendita include box o posto auto, questo tipo di proposta ha perso di appeal tra gli acquirenti tanto che dal 2017 a oggi, il 10% in meno degli immobili nuovi propone una soluzione di parcheggio per l'auto di chi compra una casa nuova. (riproduzione riservata)
