Il mercato immobiliare di Forte dei Marmi è sempre più forte

«Diversamente da quanto si sente dire fin troppo spesso, Forte dei Marmi non è il mercato dei russi», tiene a precisare Maurizio Raffaelli, fondatore, con l’olandese Merciva Tasseron, di Gran Toscana Properties, società di consulenza immobiliare, specializzata in proprietà di lusso, nella prestigiosa località toscana, regina della Versilia.

«Il nostro è piuttosto un mercato internazionale di alto profilo, con una clientela straniera pari al 55% del totale. I privilegiati di tutto il mondo comprano da noi o aspirano a farlo, compresi certamente i russi, presenti sul territorio dai primi anni Venti del Novecento, ma non solo: vantiamo numeri significativi di europei dell’Est, nordeuropei, nordamericani, sudafricani e persino la presenza di australiani e neozelandesi, oltre naturalmente a quella dei nostri connazionali. Il problema è che riceviamo molte più richieste di quante ne possiamo soddisfare. Lo stock delle proprietà in vendita, tre quarti delle quali è costituito da ville, è limitato: il territorio è piccolo (Forte dei Marmi ha una superficie di 9 chilometri quadrati e il mercato si concentra su meno della metà) e i Piani Regolatori, fin dal 1997, vietano o limitano severamente le nuove costruzioni, l’aumento di cubatura di quelle esistenti e il frazionamento. Dunque, per comprare occorre armarsi di pazienza, attendere che le abitazioni vengano messe in vendita dagli attuali proprietari ed essere pronti a entrare in trattativa».

Il fascino del Forte

Da sempre Forte dei Marmi è considerato una destinazione esclusiva: collocata in un territorio pianeggiante affacciato sul Mar Ligure, gode di grandi spiagge e ha alle spalle lo spettacolo unico delle Alpi Apuane, con i loro versanti aspri, le alte cime, il biancore dei marmi noti in tutto il mondo che qui vengono estratti.

È stata inizialmente questa bellezza ad attirare l’attenzione dei ceti più abbienti che hanno apprezzato anche l’ordine, la pulizia, la sicurezza di questa cittadina in provincia di Lucca, oltre allo stile di vita rilassato che vi si può adottare, e a indicarla come destinazione ottimale per le loro vacanze. Alle prime ville storiche, fatte costruire da famiglie di alta estrazione come i Morin, gli Agnelli o i Siemens, sono così seguite - fino agli anni Novanta - altre costruzioni, generalmente di grandi dimensioni e di pregio, mentre con l’andare del tempo brand di prestigio hanno aperto le loro boutiques, ottimi ristoranti sono arrivati l’uno dietro l’altro (ce ne sono ben 4 stellati), seguiti dall’hôtellerie di lusso, che a sua volta si è insediata sul territorio.

Non solo residenti: anche i brand del lusso investono qui

Una tendenza, quest’ultima, che continua ancora oggi: «Per 5,3 milioni di euro, per esempio, Prada ha acquistato il bar adiacente a uno dei suoi due negozi», dice Raffaelli. Mentre «negli ultimi due anni, lo storico Grand Hotel Imperiale è stato acquistato per 40 milioni di euro da Mohamed Ali Alabbar, fondatore di Emaar Properties, società con sede a Dubai (UAE)», interviene Alessandro Deghè, ceo di Serimm-Knight Frank, che a Forte dei Marmi tratta esclusivamente il segmento super prime e ha concluso l’anno scorso la vendita di una proprietà nel quartiere Roma Imperiale per 25 milioni di euro. «Il vecchio hotel tre stelle Paradiso è passato al gruppo Baglioni, che sta trasformandolo in un 5 stelle (apertura prevista nel 2026), e l’Hermitage è stato venduto a Starhotels, che lo inserirà nella propria linea Collezione, facendone un family resort di alta gamma. Questi esempi certificano l’attenzione che Forte dei Marmi attira tra operatori di tutto il mondo, i quali non esistano a investirvi milioni e milioni di euro, sicuri di un ritorno di investimento certo, alto e prolungato nel tempo».

Tra i mercati più importanti in Italia

«Forte dei Marmi, assieme alla Versilia, si inserisce tra i mercati immobiliari più importanti d’Italia», continua Maurizio Raffaelli. «Il prezzo medio al metro quadro si aggira sui 15-16mila euro nei quartieri più importanti del comune (Roma Imperiale e Centro) con picchi che possono superare i 40mila euro; seguono a 10-12mila al mq Vittoria Apuana e Caranna. Quanto al prezzo medio del venduto, si colloca tra i 2,2 e 2,5 milioni di euro, raggiungendo facilmente le due cifre se la proprietà ha caratteristiche eccezionali». Quali siano, oltre a quelle più facilmente intuibili, lo specifica Alessandro Deghè: «Sul valore della proprietà, e dunque sul suo prezzo, incidono la vicinanza al mare e la grandezza del lotto, che idealmente deve superare i 5mila metri quadri per i buyer più abbienti. Ciò permette usi diversificati degli spazi, tra i quali non può mancare una grande piscina, che non può essere costruita nei lotti inferiori ai 1.200 metri quadri, in base alle leggi locali. Per quanto riguarda la vicinanza al mare, le opzioni favorite sono le piccole strade residenziali entro un chilometro di distanza dalla spiaggia, ma non in prima fila perché non è gradita l’adiacenza alla passeggiata a mare e alla strada, troppo rumorose per persone che pongono privacy, calma e isolamento in cima alla lista delle loro richieste».

L’anno record

L’anno che ha segnato il record nelle vendite a Forte dei Marmi è stato il 2022-2023 con 400 operazioni per un valore complessivo di 800 milioni di euro, mentre quest’anno si prevede di attestarsi su 200-220 operazioni per mezzo miliardo di euro. Un dato che fa ben sperare: «C’è chi pensa che il bacino del Mediterraneo sia destinato a essere uno dei posti più sicuri del mondo nei prossimi trent’anni», conclude Raffaelli. «E nessuno ha dimenticato la lezione del Covid: dopo la pandemia, soprattutto per gli HNWI le esigenze sono cambiate. Molti vogliono tenere la famiglia in un luogo migliore di una metropoli frenetica, congestionata e insicura. Preferiscono centri dove la qualità della vita sia alta, il clima sia buono, l’ambiente sia protetto. Le case devono essere spaziose e devono disporre di aree all’aperto. E occorrono anche rapidi collegamenti, vicinanza a buone scuole e università, servizi a portata di mano. Forte dei Marmi ha tutto questo. Siamo molto positivi sul futuro della città, che verrà scelta sempre più spesso per viverci stabilmente, non solo per trascorrere dei periodi di vacanza». (Riproduzione riservata)