Il lusso s'è desto

Prove di ripresa per il mattone di pregio. A Milano così come a Roma, sia pure in quest'ultima con un po' meno vigore. Sale infatti la domanda, si accorciano i tempi, e anche i prezzi fanno la loro parte evidenziando aumenti sia nella media che a livello di top price. È quanto emerge dal XIII Osservatorio delle Residenze esclusive, analisi del segmento più alto del mercato immobiliare nelle due metropoli, curato da Nomisma assieme a Tirelli & Partners per quanto riguarda il capoluogo lombardo, e Studio Attici con riferimento alla Capitale. «Come sempre è la fascia più ricca del mercato a muoversi per prima così che nel secondo semestre 2015 si è assistito a un consolidamento dei cenni di ripresa registrati nei sei mesi precedenti», conferma Marco Tirelli. «Chi ha maggiori disponibilità economiche e conoscenza anche dei mercati esteri si è infatti accorto che Milano offre ottime opportunità di investimento. Non a caso nel semestre è cresciuta anche la componente di acquisti da parte di investitori stranieri».

In cifre, il primo dato positivo riguarda l'indice di assorbimento, arrivato nel semestre al 10,4%, portando la media annuale al 10,6%. È la prima volta dal 2011 che il dato annuale supera il 10%. «Certo, non si tratta di un traguardo impressionante», continua Tirelli, «ma se consideriamo che l'incremento delle transazioni rispetto al 2014 è stato del 29% in numero e del 41% in valore e rispetto al 2013 di oltre il 120%per entrambi, appare evidente quanto il mercato sia cambiato». Gli altri dati del semestre parlano infatti di aumento dei prezzi medi (di richiesta ed effettivi): non accadeva da quasi sei anni.

Per quanto riguarda in particolare i prezzi effettivamente pagati (e non quelli richiesti) la variazione annua risulta dell'1,3%, e questo grazie soprattutto a una diminuzione significativa dello sconto medio, sceso all'11,5% rispetto al 14,9% del semestre precedente, con una contrazione quindi del 23%. «Nonostante questo recupero, tuttavia, i prezzi restano ancora lontani di un buon 20% dai valori del 2010, il che lascia spazio per ottimi acquisti», prosegue Tirelli.

Attenzione però. L'acquirente più smaliziato si è ormai abituato a negoziare con il venditore, e quindi si aspetta comunque di ottenere uno sconto più alto rispetto al periodo pre crisi. Gli acquirenti più attenti hanno ormai capito questa modalità e si comportano di conseguenza.

Cenni di miglioramento anche nella Capitale nel corso degli ultimi sei mesi del 2015, ma solo riguardo al trend delle compravendite. Secondo l'Osservatorio delle Residenze esclusive, la domanda è in ripresa in tutte le zone di pregio in città, mentre l'offerta e i contratti conclusi sono rimasti sostanzialmente stabili. I tempi medi di vendita continuano, tuttavia, ad allungarsi e anche il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo resta su livelli elevati, anzi tende ad ampliarsi.

Così come a Milano, anche a Roma i prezzi medi sono tornati a crescere, con un incremento dello 0,8% (a Milano 0,9%). Analogo anche l'andamento dei prezzi top nelle due città. Nel caso di Milano, infatti, i prezzi massimi sono aumentati, toccando quota 15.600 euro/mq, mentre, appena più bassi, quelli relativi alle residenze esclusive di Roma si confermano nell'ordine dei 15.100 euro/mq.

Per quanto riguarda il segmento della locazione romano, nella seconda parte del 2015 una domanda piuttosto vivace ha favorito un parziale aumento dei contratti in quasi tutte le zone cittadine. Le differenze nei tempi medi di locazione di Milano e Roma risultano ancora piuttosto marcate, con valori circa doppi nella prima rispetto alla seconda. I canoni medi annui, risultano, invece, non dissimili tra le due realtà, anche se i valori più elevati si registrano ancora una volta a Milano.

Per quanto concerne la redditività media lorda da locazione, la minore dinamicità dei canoni rispetto ai prezzi ha determinato una lieve flessione dei rendimenti medi. Se a Milano la redditività media si è attestata intorno al 3,12%, a Roma la dinamica è stata simile, con un arretramento dei rendimenti medi, passati dal 3,07% di metà 2015 al 3,01% attuale.

Per la prima parte del 2016, le previsioni parlano di una sostanziale tenuta dei miglioramenti finora raggiunti. In particolare, con riferimento al segmento della compravendita, sia a Milano che a Roma la situazione pare destinata a stabilizzarsi. Quanto alle zone, a Milano trend di domanda in crescita nelle zone del Quadrilatero, Brera-Garibaldi e Magenta, mentre a Roma domanda e Transazioni aumentano ai Parioli e in zona Vigna Clara. Sul versante della locazione, se all'interno del mercato romano non si esclude un incremento del numero di contratti in corrispondenza delle localizzazioni più ricercate, favorito dall'attuale livello dei canoni e dal rilevante stock in offerta, a Milano, al contrario, la prospettiva è di sostanziale invarianza, in larga parte imputabile alla minore disponibilità di residenze appetibili per la domanda. (riproduzione riservata)