Il lusso riparte

La domanda di lusso non conosce crisi. Il terremoto finanziario degli ultimi anni ha fatto sentire i suoi effetti soltanto velatamente tra gli acquirenti di case di pregio che hanno continuato a contendersi appartamenti e ville a suo di milioni. Complice anche il riallineamento dei prezzi che ha stimolato la domanda da parte della clientela ad alto potenziale di spesa. A Roma, per esempio, negli ultimi mesi le quotazioni di immobili di pregio hanno segnato una contrazione media del 6% portando la forchetta di prezzo tra un valore minimo di 4.500 euro per un appartamento da ristrutturare in zona Prati, fino ad arrivare ai 14.000 euro al metro richiesti per una casa ristrutturata in Piazza di Spagna. Quotazioni in leggera flessione anche a Firenze dove il prezzo medio delle case di pregio è sceso in media del 4% per il ristrutturato, con una stabilità per centro storico e Lungarni, mentre gli appartamenti da ristrutturare hanno subito una limatura al ribasso dei prezzi più consistente, attorno al 6%. A tal punto che per acquistare un appartamento nel capoluogo toscano si devono mettere in conto da un minimo di 2.700 euro fino a un massimo di 7.000 euro tra Piazzale Michelangelo, Bellosguardo e Fiesole. Un caso a parte, la città di Milano, dove le quotazioni delle case di pregio si sono mantenute stabili con prezzi che oscillano tra i 5.000 euro a metro quadro per un appartamento da ristrutturare in zona Pagano, fino ad arrivare ai 15.700 euro al metro per una casa ristrutturata nel quadrilatero della moda, tra via Montenapoleone e via della Spiga. «Da un semestre a questa parte abbiamo notato un deciso aumento di interesse da parte degli investitori per il segmento degli immobili di pregio», ha confermato Giuseppe Pizzuti, responsabile commerciale di Bnp Paribas Real Estate. «A tal punto che, ad appena tre mesi dall'avvio della commercializzazione del nostro nuovo sviluppo residenziale di Milano in viale Boezio, abbiamo venduto il 40% degli oltre 100 appartamenti in via di realizzazione». Secondo Pizzuti, tuttavia, gli acquirenti di case di pregio risultano oggi particolarmente esigenti rispetto al passato. «Il mercato degli immobili di alto livello funziona a patto che vengano rispettate alcune condizioni essenziali che possono decretare il successo o l'insuccesso di una operazione», ha continuato Pizzuti. «Innanzitutto una progettazione attenta degli spazi capace di razionalizzare al meglio la suddivisione dell'appartamento. Ma anche materiali delle rifiniture di alto standing e la capacità del dipartimento commerciale e del developer di intercettare il giusto target di clientela».

In altre parole, chi decide di investire in media un milione di euro per l'acquisto di una casa di 100 metri quadri vuole dare valore al proprio denaro. Come confermato da Fabio Guglielmi, direttore generale di Santandrea Luxury Houses che ha scattato una fotografia al segmento del mattone di lusso nelle principali città dello Stivale. «Il segmento di mercato degli immobili di pregio sta diventando sempre più selettivo, con acquirenti molto più esigenti e attenti nel valutare tutti gli aspetti legati all'immobile», ha spiegato Guglielmi. «Oggi non basta più che l'immobile sia situato in una zona di pregio, ma deve avere anche altre caratteristiche come la presenza di un'ampia terrazza, del box, di una zona giorno importante, un'esposizione che garantisca una buona luminosità degli ambienti, affacci di pregio, oltre a un contesto specifico di alto livello». La sintesi di questi elementi va poi declinata per ogni realtà, a seconda delle specificità territoriali. A Roma e Napoli, per esempio, si prediligono soluzioni da ristrutturare in modo da personalizzare maggiormente la futura abitazione a fronte di un costo iniziale inferiore. Mentre a Torino e Firenze, la clientela di alto standing preferisce orientarsi su immobili già ristrutturati, posizionati all'interno di palazzi storici. Così come a Milano e Genova dove la richiesta prevalente è per soluzioni già ristrutturate; nel caso invece di soluzioni nuove, in tutte le realtà considerate, vengono premiate quelle in classe A, che rispondono a requisiti di efficienza e risparmio energetico. «Tra le dotazioni più richieste nella media delle città prese in esame il secondo semestre scorso, il box è ancora in testa alla classifica seguito dalla terrazza», ha continuato Guglielmi. Seguono la vista panoramica e il salone triplo, i servizi di portineria-vigilanza, gli spazi per il personale di servizio e i tripli servizi. In fondo alla classifica il giardino o parco privato.

Ma esiste un'altra faccia della medaglia, ovvero i fattori penalizzanti, capaci di far abbassare i prezzi o l'appetibilità di un immobile di pregio. In testa, il piano rialzato, seguito dal prezzo richiesto troppo elevato rispetto alle caratteristiche dell'immobile.

Ma l'assenza del box, la presenza di elementi di degrado nel contesto circostante, e l'assenza di balconi. Meno impattanti, ma comunque determinanti al momento della scelta di acquisto di un immobile, le condizioni dello stabile non ottimali, la vicinanza a fonti di rumore, il bagno cieco (se unico) e le spese condominiali elevate, che cominciano a rappresentare uno degli aspetti presi in considerazione anche dal target che si orienta verso immobili di pregio. (riproduzione riservata)

 

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