Anche il mercato delle abitazioni di lusso frena. E perfino nella piazza milanese, la più forte in Italia. In flessione le compravendite, e anche il fatturato globale, mentre l'offerta aumenta. Ma tengono i prezzi, anzi nell'ultimo anno sono riusciti perfino a salire di un altro 6,7%, portandosi su una media di 12.620 al metro quadro, ovviamente con forti sbalzi da zona a zona. E' quanto emerge dal rapporto «Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2023».
Partendo dalle compravendite, se a Milano il 2023 dovrebbe chiudersi 23.500 transazioni in meno tra abitazioni nuove e usate (-17,8% sul 2022), per le case di pregio del centro storico (i cosiddetti immobili prime) il calo dovrebbe fermarsi al 10,3%, per un totale di 435 transazioni (stima su dati dell'Osservatorio Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate). In calo anche il fatturato del mercato del lusso milanese, che a fine anno arriverà a 823,4 milioni di euro (-3,6% rispetto al 2022). Il prezzo medio richiesto per le abitazioni di lusso si attesta a 12.620 euro al metro quadro, ma non considerando i prezzi top la media scende a 10.824 euro. Sale anche l'offerta di abitazioni di pregio (pari all'11,8% del totale cittadino),che alla fine del terzo trimestre risulta in aumentoSbili infine, e intorno a quattro mesi, i tempi di vendita.
«Anche sul residenziale di lusso a pesare sono l'incremento dei tassi d'interesse e l'inflazione», spiega Andrea Pincherli Vicini, ceo & founder di Vincenzo Monti Prestige, «ma nel senso che gli acquirenti si aspettano prezzi più bassi, mentre chi vende non si rassegna a incassare meno di quanto si aspettava. Ecco spiegata la forbice tra domanda e offerta, che nei prossimi mesi potrebbe ampliarsi, specie per le abitazioni di minore qualità. «Una forbice peraltro pericolosa perché la frenata delle transazioni è destinata a durare finché il gap non verrà colmato», continua Pincherli Vicini, «anche se sarà meno forte delle attese, almeno per i prodotti prime».
Ma non solo tassi e inflazione a pesare sul mercato delle case di lusso. La spinta al cambiamento provocata dal Covid è ormai calata, e gli appartamenti migliori disponibili sul mercato, o con le caratteristiche più richieste come piani alti, terrazzi, giardini e con servizi condominiali, sono stati in gran parte assorbiti dalla domanda. Inoltre, alcuni proprietari hanno preferito togliendoli dal mercato per non sacrificare il prezzo, altri li hanno invece affittati. «In ogni caso il calo delle transazioni nel 2023 fa seguito a un 2022 eccezionale e inoltre riguarda per lo più immobili di qualità medio-bassa o periferici, in contrasto con la tenuta delle vendite relative al mercato Prime e comunque di immobili con indirizzi centrali», sottolinea Pincherli Vicini, «vale a dire che stiamo assistendo a una fase di stabilizzazione del mercato Prime, piuttosto che a una sua vera e propria flessione».
Per queste ragioni, insieme al leggero aumento dell'offerta, oggi si assiste anche a una domanda più attenta. Le case di alto standing qualitativo scarseggiano, e gli affitti sono stati nel frattempo presi d'assalto, assorbendo quasi completamente lo stock disponibile, e a prezzi esorbitanti.Proprio la scarsità dell'offerta lascia prevedere una stabilità futura dei prezzi, ma sarà necessario attendere compravendite e fondamentali dell'economia della seconda parte dell'anno per fare previsioni più precise sul destino del mercato Prime.
Mettendo poi a confronto le superfici che la domanda chiede e che il mercato offre, sia in termini di metri quadrati, sia di budget finanziario, emergono altri elementi che confermano che quello che c'è oggi sul mercato spesso non è in linea con la domanda. Infatti, il 36% delle case in vendita oggi nelle aree prime milanesi (circa 1.600 abitazioni) va da 100 a 200 metri quadrati e quasi il 40% scende addirittura sotto la soglia dei 100 metri quadri. In sostanza, quasi l'80% dell'offerta va da meno di 100 metri quadrati a un massimo di 200, mentre metà della domanda cerca abitazioni molto più grandi, oltre i 200 metri quadrati. In termini di prezzo, in calo l'offerta di case tra 1,5 e 2,5 milioni di euro (42% del totale contro il 55% del 2022), stabile quella tra 3,5 e 4,5 milioni(11% dal 13% del 2022), mentre, a causa del nuovo aumento dei prezzi, è raddoppiata la quota di case con valori sopra i 4,5 milioni, oggi il 14% del mercato, poco più di 200 in tutto.
A fronte di una domanda sempre più selettiva, il vero driver del mercato continuerà a essere la qualità dell'offerta. Considerata però l'esigutà dello stock di abitazioni del genere, nella prima parte del 2023 i prezzi richiesti hanno segnato un nuovo rialzo, del 6,7% nominale rispetto a dicembre 2022. Se confrontiamo il prezzo medio di oggi (12.620 euro al metro quadrato) con quello rilevato a settembre dell'anno scorso (11.209 euro/mq.), la variazione risulta del 12,5%, ben al di sopra del tasso di inflazione odierno di circa sei punti percentuali. Questo significa che in termini reali i prezzi delle abitazioni Prime in un anno hanno segnato una crescita di circa sei punti percentuali. Guardando ai quartieri della città, le performance migliori, nei primi due trimestri del 2023, sono ancora una volta quelle registrate nel Quadrilatero della Moda, a Brera e dintorni, nelle vie e nelle piazze del quartiere Vincenzo Monti - Magenta e per la prima volta anche nell'area tra Via Canova e l'Arco della Pace. In tutti queste zone i prezzi hanno registrato una crescitai a due cifre. Stabile (-0,7%) invece la zona di Porta Nuova e Corso Como, dove l'offerta, soprattutto di nuove abitazioni, segna un incremento maggiore rispetto alla domanda. Al di là del prodotto nuovo, il Quadrilatero della Moda mantiene la leadership con i prezzi più alti (in rari casi si sfiorano i 30 mila euro/mq.), ma guardando alle richieste espresse in questi mesi dai venditori, si nota che la barriera dei 20 mila euro al metro quadrato è stata superata anche nelle zone Vincenzo Monti, Cadorna, Cordusio, Duomo, Palestro e Duse, tutti quartieri in cui si trovano edifici ed appartamenti di categoria “super Prime”.
La frenata registrata a livello europeo, sia della domanda che dei prezzi delle abitazioni dei segmenti del pregio e del lusso, non ha potuto non intaccare anche il mercato milanese. Il punto a favore per il mercato nostrano è dato dalla cronica mancanza di offerta di prodotti con determinate caratteristiche qualitative che fanno sì che le quotazioni restino alte. Inoltre, le rare iniziative di nuova costruzione nella prima cerchia del centro storico milanese contribuiscono a far crescere o stabilizzare i prezzi anche dei prodotti più obsoleti. A sostenere il mercato è poi una domanda (in crescita) con molti acquirenti provenienti dall'estero o dalle altre regioni d'Italia. Le previsioni per il 2024 sono dunque più improntate alla prudenza che al pessimismo: il mercato resterà vivace, ma selettivo, e le compravendite potranno scendere ancora, ma meno di quest'anno. Ci si attenderebbe, infatti, un calo di poco superiore ai due punti percentuali con un recupero rispetto al -10% del 2023. I prezzi dovrebbero stabilizzarsi e, seguendo l'auspicato rientro del tasso inflattivo, non dovrebbero crescere più di 3-4 punti percentuali. L'insieme di queste condizioni farà tornare in positivo anche il fatturato degli immobili residenziali Prime del centro storico milanese, riavvicinando il fatturato complessivo a un valore vicino al miliardo di euro.
Infine secondo l'indagine «Vincenzo Monti Prestige Prime Residential 2023» l'80% degli acquirenti di case di pregio ha un'età superiore a 50 ani e il 60% sono donne. Quando il budget di spesa si fa importante, oltre il milione e mezzo di euro, la fascia degli over 65 ne assorbe il 54%, e un altro 40% è in mano aagli over 50, lasciando solo il 7% ai compratori più giovani. A comprare sono soprattutto i residenti milanesi (60% del totale), il 33% sono stranieri e il resto proviene da altre regioni del Bel Paese, il 7%. In pratica, il mercato del lusso milanese, quello Prime e super Prime, è alimentato da una domanda e da una offerta di adulti maturi o anziani. (riproduzione riservata)
