Il giusto prezzo a Milano

Grande fermento nei cantieri milanesi. Da Porta Nuova a CityLife, da Porta Vittoria ad Assago passando per il Portello, Isola e Bicocca, il mercato dei nuovi sviluppi immobiliari non sembra conoscere sosta. Migliaia di nuovi appartamenti pronti a finire sul mercato proprio al culmine della crisi delle compravendite abbattutasi sulla città dal 2012. Ma quanto costano questi nuovi gioielli immobiliari e soprattutto quanto sono disposti a pagare i milanesi per una casa nuova di zecca? «Confrontando le richieste dei venditori con i prezzi che i potenziali acquirenti sono disposti a pagare, in media gli scarti si attestano poco sotto il 10%, con le punte più alte registrate nella zona di Bicocca (13,4%) e nel quartiere Isola (13,1%)», spiega Daniele Mancini, ad di Casa.it. In questi casi, lo stock di immobili ristrutturati, risalente per lo più agli anni 50, riflette i prezzi delle zone limitrofe, dove sono in corso importanti progetti di riqualificazione urbana. Edifici di nuova realizzazione e di ampia metratura dotati di tutti gli ultimi ritrovati in materia di efficienza energetica, le cui caratteristiche giustificano prezzi ben sopra la media cittadina. È questo il caso, per esempio, di Porta Nuova, unica area fra quelle esaminate dal centro studi di Casa.it in cui la convergenza fra domanda e offerta risulta molto vicina al 100% sia in termini di prezzo che di tipologia di appartamenti richiesti. «Chi cerca in questa zona conosce molto bene i valori medi dell'area (superiori ai 9 mila euro al metro quadro) e non si azzarda a cercare a valori inferiori», spiega il centro studi di Casa.it secondo il quale lo scarto fra prezzo proposto dal venditore e valori offerti dall'acquirente non va oltre il 3%. Che tradotto in cifre vuole dire una differenza media di appena 350 euro al mq. Ma non è un caso comune nel panorama immobiliare della città di Milano, dove gli scostamenti tra i valori restano appunto poco sotto il 10%. È questo il caso del secondo maggiore intervento di riqualificazione dello skyline meneghino dopo lo sviluppo residenziale di Hines a Porta Nuova, ovvero la trasformazione della zona Fiera con il grande cantiere CityLife. In questo caso, secondo le rilevazioni di Casa.it lo scarto fra i prezzi di offerta e quelli della domanda superano di poco l'11%, risultato di una forbice di prezzi che in media si attesta a 8.850 euro al mq sul versante dell'offerta contro i 7.850 che sono mediamente disposti a pagare gli acquirenti. «In questo caso, l'offerta di nuove abitazioni si inserisce in un contesto urbano già molto caratterizzato da una connotazione residenziale di standing medio-alto che, nel mercato odierno, reduce da anni di discese sia di compravendite che di valori, incontra maggiori difficoltà da parte dei potenziali acquirenti a investire budget superiori del 10% a quelli ipotizzati per immobili nella stessa area», continuano gli esperti di Casa.it. La situazione è molto simile in un'altra zona in fase di forte riqualificazione, vale a dire l'ex area delle fabbriche dell'Alfa Romeo, al Portello, dove sorgeranno 500 appartamenti di varie metrature con prezzi di vendita superiori di oltre l'11% a quanto sembrano disposti a pagare gli acquirenti. Le cose vanno meglio a Porta Vittoria, teatro di un grande progetto di riconversione dello scalo ferroviario tramite la realizzazione di quattro edifici residenziali per 170 alloggi, oltre a un albergo, un centro commerciale, 5 mila metri quadri di uffici, parcheggi e centri fitness. In questo caso, lo scarto tra il prezzo della domanda e quello dell'offerta si attesta oggi attorno al 9%, frutto di un valore medio richiesto dai venditori di 5 mila euro a mq contro i 4.550 euro offerti in media per gli stessi immobili. «Il prezzo espresso dalla domanda non è ben allineato al livello qualitativo dell'offerta», avverte Casa.it secondo la quale i valori della zona sono scesi oggi al livello minimo da cui ci si potrebbe attendere un futuro rimbalzo. «Data la sua prossimità al centro città, Porta Vittoria è tra le zone dotate delle migliori potenzialità di crescita, oltre a quelle di Porta Nuova/Garibaldi e Fiera», hanno spiegato da Casa.it sottolineando come oggi sia il momento ottimale per investire nel mattone meneghino. Non soltanto, infatti, il valore degli immobili ha segnato una flessione media compresa tra il 15-20% rispetto agli ultimi anni, ma i proprietari sembrano disposti, oggi più di ieri, a venire incontro alle esigenze dei compratori praticando sconti sconosciuti al mercato fino a pochi mesi fa. Senza contare la grande abbondanza di offerta che permette di scegliere e individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze a prezzi ben inferiori a quelli del passato. «A partire dalla fine del 2007 abbiamo assistito a una forte contrazione nel numero di compravendite ma i prezzi si sono mantenuti stabili fino al 2012. Soltanto allora i proprietari di casa hanno deciso di intervenire al ribasso sulle proprie richieste, in modo da dare una scossa a un mercato pressoché ingessato», hanno ammesso da Casa.it. A soffrire di più sono state soprattutto le abitazioni di scarsa qualità o quelle da ristrutturare. Ma anche gli appartamenti del centro, che nel momento del boom venivano acquistati a 7.500 euro a mq, oggi si possono comprare con meno di 6 mila euro al mq. Gli unici immobili che hanno resistito alla discesa dei prezzi sono stati gli attici, i palazzi d'epoca o le residenze uniche per cui i valori sono stati limati al ribasso, al massimo di un 10-15% ». Ma il gioco del ritocco dei prezzi è valso la candela, se è vero che nell'ultimo semestre il volume delle transazioni si è fermato al -4% a fronte del -20% dei semestri passati. Un segnale chiaro che il fondo è stato toccato e gli acquirenti sono pronti a riaffacciarsi sul mercato. (riproduzione riservata)

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