Box e posti auto mettono all'angolo il car-sharing. Quello che, complice l'avvento delle zone a traffico limitato (Ztl), fino a qualche anno fa poteva sembrare un investimento poco promettente e obsoleto, ha sorpreso un po' tutti tornando a brillare di luce propria. Nell'ultimo anno il numero di compravendite di box e posti auto è infatti raddoppiato in alcune città italiane portando con sé una accelerazione del valore degli asset. Risultato, da Napoli a Genova, da Roma a Milano, il rendimento lordo offerto in media da questi immobili oggi difficilmente scende al di sotto del 6% all'anno. Ma quali sono stati i motivi di questo ritorno in auge dei box? La risposta sembra andare in una sola direzione: l'avvento dei veicoli green. «Nei primi 9 mesi del 2021 le immatricolazioni di auto elettriche sono state quasi 34 mila rispetto alle 11 mila dell'intero 2019», spiega Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma citando i dati dell'osservatorio E-Mobility 2021. Secondo lo studio diversi fattori sembrano fare da traino nel processo di transizione verso i veicoli green: uno stile di vita più attento all'ambiente (per il 43% degli italiani), la possibilità di accedere al centro città e alle Ztl (35%) e il minor costo chilometrico/di manutenzione (33%), oltre alla presenza di incentivi per l'acquisto (30%). Ma non sono soltanto le auto green ad aver conquistato il cuore degli italiani visto il boom registrato anche dalle biciclette elettriche con oltre 280 mila esemplari venduti soltanto in Italia lo scorso anno. Un boom che, sul fronte opposto, ha provocato l'abbandono del car-sharing, settore che tra il 2019 e il 2020 ha segnato una contrazione del 27%. Il dato è stato certamente influenzato dai lockdown che potrebbe rappresentare, tuttavia, un segnale del favore mostrato dagli italiani per altre forme di mobilità, urbana e non. «Tutti i nuovi progetti residenziali prevedono dei punti di ricarica per veicoli elettrici all'interno dei box che appaiono oggi ben più grandi rispetto al passato», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile del centro studi di AbitareCo. «La diffusione della mobilità elettrica, infatti, induce sempre più persone a dotarsi di uno spazio autonomo di ricarica evitando in questo modo di dipendere dalla disponibilità di colonnine negli spazi pubblici». Il risultato è stato una vera e propria corsa ad accaparrarsi un box per la propria auto. I numeri elaborati dall'Agenzia del Territorio parlano chiaro. Nella città di Bari le compravendite di box sono più che raddoppiate negli ultimi dodici mesi. A Torino sono cresciute del 60%, mentre a Roma hanno registrato un'accelerazione del 54% in appena un anno.
E cosa dire dei prezzi? Secondo le rilevazioni di AbitareCo, i box dei centri città hanno chiuso l'anno con un incremento tra l'1,5 e il 3% a dispetto di una rivalutazione media dell'1% delle zone semicentrali. «Fino a un paio d'anni fa la domanda di box nelle zone del centro città aveva perso appeal a causa della presenza di aree a traffico limitato che limitavano, di fatto, l'utilizzo delle auto. A beneficiarne erano state invece le zone semicentrali dove si era andata a concentrare la domanda non soltanto dei residenti ma anche dei pendolari che spesso acquistavano un box per lasciarvi la macchina durante il giorno proseguendo il tragitto fino all'ufficio con i mezzi pubblici o a piedi», continua Ghisolfi. «Con l'avvento delle auto elettriche questa tendenza si è completamente ribaltata. La possibilità di entrare in centro con l'auto a zero emissioni ha rilanciato la domanda di box nelle aree Ztl, determinando così una impennata dei prezzi». Basti pensare che il valore medio di un box nel centro di Milano si attesta oggi attorno ai 75 mila euro, praticamente il costo di un bilocale in una media città italiana. La scarsità dell'offerta ha fatto salire il valore dei box di Roma addirittura a 80 mila euro, mentre a Firenze non si riesce ad acquistare a meno di 70 mila euro. Più accessibili, invece, i box nelle altre città del Paese dove il valore medio rilevato nei centri storici si attesta tra 30 mila e 60 mila euro. Quanto ai canoni di affitto, a Roma e Milano la locazione di un box in centro può arrivare a sfiorare i 400 euro al mese, garantendo un ritorno sull'investimento di poco inferiore al 6%. Mentre a Firenze e Bologna si va dai 320 ai 270 euro, tali di garantire uno rendimento del 5,5%. «L'analisi della domanda permette di evidenziare diversi trend di soggetti interessati ai box, sia nel centro delle città che nelle aree del semicentro», sottolinea Ghisolfi. «Oltre alla domanda tradizionale e a quella nuova di detentori di auto elettriche, c'è anche chi cerca uno spazio per il rimessaggio di scooter e biciclette. E c'è chi utilizza i box come depositi, soprattutto nelle case sprovviste di cantine o solai. Tutto questo si traduce in un'impennata della domanda. Basti pensare che nelle nuove costruzioni i box sono di solito i primi pezzi ad andare esauriti, soprattutto quelli doppi in grado di contenere tutti mezzi di trasporto di una famiglia, dalla auto alle moto, dalle biciclette ai monopattini».
Al di là dell'uso personale, tuttavia, quella dei box e posti auto rappresenta anche una asset class di grande interesse a fini di investimento. Per diverse ragioni: innanzitutto il costo contenuto dell'acquisto iniziale che consente l'accesso al mercato immobiliare a una platea più vasta di soggetti rispetto all'acquisto residenziale. In virtù di questa domanda allargata inoltre, il box risulta oggi un investimento molto più liquido rispetto a un appartamento, permettendo di disinvestire con maggiore velocità . A questo si aggiunge il costo di manutenzione pari quasi a zero e le spese di gestione estremamente contenute se confrontate con quelle di una casa. L'unico elemento a sfavore dei box è la tassazione. Questa tipologia di bene immobiliare non è infatti contemplata dalla legge tra quelle che possono beneficiare della cedolare secca e pertanto il canone di locazione viene tassato secondo l'aliquota marginale del locatario. Ma soltanto a patto che il box venga affittato separatamente rispetto a un'abitazione. Se dovesse invece rientrare in un pacchetto più esteso che comprende anche un appartamento a cui il box è legato, allora anche il rendimento di quest'ultimo andrà a beneficiare delle aliquote vantaggiose garantite dalla cedolare secca. (riproduzione riservata)
