Il Box batte i Bot

Ma, oltre a una situazione dell'economia un po' più distesa, uno dei principali motivi della ripresa è da imputare alla discesa dei prezzi di box e posti auto. «In questa fase, chi è intenzionato vendere non attende oltre e in media abbassa fin da subito la richiesta del 5%», racconta Ghisolfi. «Non è poco se si considera che dal 2007, dopo anni di mercato con crescite a due cifre sia dei prezzi che delle compravendite, le quotazioni dei box hanno subito prima una flessione dell'ordine del 12% medio, seguita da una lunga fase di stagnazione che si prolunga ancora oggi. Lo sconto del 5% si va quindi ad aggiungere al quello del 12% precedente».

Più in dettaglio la discesa annuale media delle quotazioni si è attestata intorno all'1,7% per quanto riguarda le grandi città. Nei comuni della provincia i prezzi sono invece diminuiti al ritmo del 3% l'anno, con punte anche del 5% per i box isolati e non inseriti in complessi condominiali. Nell'ambito delle nuove costruzioni gli sconti applicati oscillavano invece fra il 5 e il 10% a seconda della tipologia e posizione delle aree su cui si è costruito.

Situazione analoga per quanto riguarda i canoni di locazione, anche se nel medio lungo periodo va registrato che i canoni sono scesi meno rispetto ai prezzi, con un interessante effetto di rialzo dei rendimenti.

La buona notizia è che rispetto agli ultimi anni i canoni del 2015 mostrano una maggiore stabilità soprattutto nelle grandi città. «In particolare i prezzi dei box con metratura maggiore rispetto allo standard di 12 metri quadri sono più stabili rispetto a quelli più piccoli», spiega Ghisolfi, «e questo perché oggi le auto hanno dimensioni maggiori che in passato, per non parlare della forte diffusione dei Suv, alcuni dei quali possono arrivare a oltre 5 metri di lunghezza».

Tutto ciò però ancora non basta per dire che il comparto dei box è ormai fuori dal guado. Il crollo della domanda della prima casa da parte delle fasce più deboli della popolazione, vale a dire giovani e immigrati, ha portato a un allungamento dei tempi di vendita, arrivati a una media superiore al semestre. Tutto ciò ha portato a un accumulo di offerta che ha fatto lievitare lo stock in giacenza del 25% negli ultimi tre anni, in particolare nelle cittadine delle province del Nord Italia (hinterland di Milano, Monza, Brianza ecc.). Un po' meglio è andata nei capoluoghi, dove l'offerta è rimasta più stabile ma soltanto nelle zone centrali. Fa eccezione, e non in meglio, solo Milano dove i molti nuovi progetti immobiliari realizzati negli ultimi anni hanno inevitabilmente accresciuto lo stock sul mercato.

Oltre che dalla ripresa delle transazioni, a dare la misura dello stato di salute del mercato dei box è anche il trend dei rendimenti Come già accennato, l'abbassamento dei prezzi (specie nel periodo 2011-2014) uniti a flessioni dei canoni più moderate hanno portato a un miglioramento dei rendimenti. In realtà in alcune città gli affitti risultano ancora in calo, mentre nelle grandi città si sono stabilizzati.

«Il risultato è che i rendimenti oggi nelle aree centrali sono in media del 4,86% lordo annuo, mentre in semicentro sono del 5,59%», sintetizza Ghisolfi. «Nel raffronto coi rendimenti delle abitazioni i box restano, seppur non di molto, ancora vincenti, soprattutto pensando poi all'aspetto fiscale e alle spese di manutenzione. In sintesi, dal mercato non sono spariti, come qualcuno prevedeva, i piccoli risparmiatori e le famiglie che hanno preso seriamente in considerazione l'idea di investire parte dei loro risparmi nell'acquisto di un box o di un posto auto da affittare, anzi negli ultimi tempi sono tornati a crescere, spinti dai bassissimi rendimenti ormai offerti dai titoli di Stato».

Nelle grandi città il canone d'affitto di un box nelle zone centrali e di maggior pregio può arrivare anche a 350-400 euro al mese e la domanda resta sempre più alta rispetto all'offerta; inoltre, l'offerta di parcheggi pubblici rimane bassa (soprattutto a Roma) e i costi non sono concorrenziali con quelli richiesti da un privato. In verità proprio perché i canoni di affitto risultano spesso più rigidi rispetto ai prezzi di vendita, ecco che nel campo dei posti auto coperti e scoperti i rendimenti raggiungono il top. Confrontando prezzi e canoni rilevati nelle principali aree metropolitane risulta che il rendimento annuo lordo per un posto auto coperto è del 7,5%, mentre per uno scoperto è del 6,4%, per i box invece la media è di circa il 5,6%. (riproduzione riservata)