Idea sblocca vendite

Sorpresa. Rispetto all'acquisto della casa oggi il ceto medio è meno povero di quanto non fosse nel 2007, quando la crisi finanziaria non era ancora scoppiata. Meno povero nel senso che sarebbe perfettamente in grado di pagare le rate di un mutuo per acquistare una casa adeguata alle sue necessità. Tuttavia, i soldi per comprare casa non sono abbastanza, perché nel frattempo la crisi ha eroso i capitali e non c'è il denaro da mettere sul tavolo per bloccare l'appartamento, pagare il notaio, le tasse e la quota di equity richiesta dalle banche (di solito almeno il 20% del valore dell'immobile) come condizione per erogare il mutuo. Da qui l'impasse nelle compravendite che anche quest'anno sono viste a poco più di 400 mila e quindi, sebbene in leggera crescita dal 2013 e dal 2014, risulteranno molto lontane dalle 600 mila censite tra il 2008 e il 2011 e soprattutto lontane dai picchi a oltre 800 mila degli anni tra il 2004 e il 2007. Contemporaneamente negli ultimi 8 anni il numero dei contratti di locazione (nuovi contratti o rinnovi) è stato in costante crescita e pari a circa 4 volte il numero delle compravendite immobiliari.

E non basta che alcuni banche abbiano deciso di chiudere un occhio sulla prassi e di concedere i mutui al 100% per le case invendute parte di cantieri residenziali i cui costruttori sono andati in default e che quindi sono finite nel portafoglio sofferenze delle banche stesse. Queste occasioni sono troppo poche per potersi trasformare in un volano per il settore. In realtà, però, una soluzione alternativa c'è. Solo che è molto creativa e, sebbene sia perfettamente legale, nella pratica nessuno l'ha ancora adottata.

Alberto Lunghini, presidente di Reddy's Group srl, però ci crede, tanto da aver brevettato l'idea con il nome «Progetto Bella la mia casa». Innanzitutto, sottolinea Lunghini, il potere d'acquisto dell'impiegato medio italiano oggi è pari a 2,75 volte quello di un impiegato medio del 1963, mentre i prezzi reali degli immobili residenziali sono oggi soltanto il doppio rispetto alla media di quell'anno. Il che significa che in teoria, nonostante la crisi, la gente oggi si trova in una situazione migliore di quella del 2007, quando ancora la crisi non era scoppiata. In quell'anno, infatti, il potere d'acquisto dell'impiegato medio era di circa 2,7 volte quello del 1963, ma in parallelo anche i prezzi reali degli immobili erano arrivati a 2,65 volte i prezzi del 1963. Da allora, invece, i prezzi reali delle case sono scesi, mentre il potere d'acquisto degli impiegati si è mantenuto su livelli compresi tra 2,7 e 2,75 volte.

«Il problema dell'attuale difficoltà nell'acquisto di appartamenti, ma anche di immobili non residenziali, si risolverebbe quindi», secondo Lunghini, «consentendo agli acquirenti di non essere gravati da esborsi al momento della firma del contratto di acquisto e prevedendo rate di mutuo di importo pari al canone di locazione, che l'aspirante acquirente di prima casa nel frattempo di solito paga per abitare in un altro appartamento, spesso ubicato nella stessa zona dovesi trova la casa da comprare (ovviamente stiamo parlando di due appartamenti con caratteristiche simili)».

Per quadrare il cerchio, Lunghini propone «lo sdoppiamento dell'operazione di acquisto in due fasi, con l'acquirente che diventa proprietario per una lunga fase iniziale, per esempio 30 anni, solo del diritto di superficie , con possibilità in seguito di acquistare la residua parte di proprietà del bene, divenendone così pieno proprietario. L'acquirente avrebbe, sin dalla firma dell'atto di acquisto del diritto di superficie, prelazione per l'acquisto della residua parte di proprietà del bene. Ma al contempo il titolare della residua parte di proprietà del bene (con esclusione del diritto di superficie ad esempio per 30 anni) potrebbe vendere tale suo diritto a partire da una certa data definita dall'inizio con l'acquirente del diritto di superficie».

Tutto questo al fine di consentire alle banche di finanziare l'80% del valore del bene con l'intero immobile a garanzia, in linea con le norme che regolano l'erogazione di mutui, ma allo stesso tempo al fine di consentire all'acquirente di non dover mettere sul tavolo il 20% mancante. Spiega ancora Lunghini: «In sostanza l'idea è far sì che il valore del 100% del diritto di superficie corrisponda all'80% del valore dell'immobile e che la banca eroghi all'acquirente una somma di denaro, pari all'80% del valore dell'immobile, con cui l'acquirente comprerà il diritto di superficie, mentre la banca avrà l'intero immobile a garanzia. In seguito, l'acquirente che nel frattempo avrà rimborsato gran parte del mutuo, potrà chiedere alla banca di erogare un'ulteriore somma a copertura del valore del diritto di proprietà del suolo, sempre mantenendo l'intero immobile a garanzia».

Tutto questo è in perfetta coerenza con quanto recita il codice civile. L'art. 2808 comma 2 stabilisce, infatti, che «l'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo» e quindi l'ipoteca può essere costituita sia sul diritto di superficie (di cui diviene titolare il mutuatario) sia sul diritto di proprietà del suolo spogliato (per il prestabilito periodo) del diritto di superficie, con il diritto di proprietà del suolo che resta in capo al venditore del diritto di superficie, il quale è soggetto terzo rispetto a banca e a mutuatario. Inoltre, il codice civile (art. 2810 comma1) stabilisce chiaramente che l'ipoteca può essere posta, oltre che sui beni immobili, anche sul diritto di superficie.

«Sono molte decine di migliaia gli appartamenti che sarebbero pronti a essere venduti con questo schema in tutta Italia, quasi tutti i complessi residenziali costruiti negli anni scorsi, alla fine del precedente ciclo positivo del mercato, e che a oggi risultano in parte o in buona parte invenduti», dice ancora Lunghini, che sottolinea che «questo meccanismo sbloccherebbe finalmente il mercato, aprendo nuove possibilità di attività creditizia per le banche». (riproduzione riservata)