I fabbricati fatiscenti, privi di rendita, non sono soggetti al pagamento dell'imposta municipale. Il tributo non è dovuto né sui fabbricati né sulle aree edificabili sottostanti. Infatti, i beni che si trovano in questo stato non possono essere assoggettati a imposizione fino a quando l'eventuale demolizione restituisca autonomia alle aree per poter essere nuovamente edificate. Lo ha chiarito il dipartimento delle finanze del ministero dell'Economia con la risoluzione 4/2023. Il ministero esclude l'assoggettamento a imposizione dei fabbricati cosiddetti collabenti, iscritti nella categoria catastale F/2. Si tratta di unità immobiliari privi di rendita (fabbricati fatiscenti, diroccati, ruderi etc.), non soggetti al tributo. Per il dipartimento delle finanze, sono «beni immobili caratterizzati da notevole livello di degrado, che ne determina l'assenza di autonomia funzionale e l'incapacità reddituale temporalmente rilevante».
La risoluzione richiama l'articolo 1, comma 741, lettera a) della legge 160/2019, in base al quale per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all'imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato. Gli immobili cosiddetti collabenti devono essere considerati a tutti gli effetti fabbricati e in quanto privi di rendita non sono soggetti a tassazione. Lo stesso trattamento va riservato all'area edificabile sottostante, in quanto in Catasto risulta iscritto il fabbricato, fino a quando con la demolizione non venga restituita autonomia all'area fabbricabile. Solo da quel momento quest'ultima è soggetta a imposizione. Anche la giurisprudenza prevalente ha affermato questo principio.
La Corte di Cassazione, con l'ordinanza 28581/2020, ha stabilito che l'esonero dal pagamento dell'imposta sul fabbricato collabente, iscritto nella categoria catastale F/2, in ragione dell'azzeramento della relativa base imponibile, non può essere superato prendendo a riferimento la diversa base imponibile prevista per le aree edificabili e costituita dal valore venale del terreno sul quale il fabbricato insiste. Del resto, per gli ermellini, la normativa Imu prevede l'imposizione delle aree edificabili e non già di quelle edificate. Pertanto, sui fabbricati privi di rendita i contribuenti non pagavano l'Ici, e anche oggi l'Imu, né sui fabbricati né sulle aree edificabili sottostanti. Non pagano non perché manca il presupposto impositivo, ma perché non può essere determinata la base imponibile considerato che il loro valore economico è pari a zero. Per il fabbricato iscritto in categoria catastale F/2, privo di rendita, la mancata imposizione è giustificata non dall'assenza del presupposto, ma dalla mancanza della base imponibile. Non può essere presa a base neppure l'area su cui insiste il fabbricato.
Bisogna ricordare che la categoria F/2 viene attribuita ai fabbricati che non sono suscettibili di fornire reddito, come le costruzioni non abitabili o non agibili a causa di dissesti statici, fatiscenza o inesistenza di elementi strutturali e impiantistici, e comunque nel caso in cui la concreta utilizzabilità non sia conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Se le effettive condizioni dell'immobile siano tali da renderlo totalmente inutilizzabile, a meno di radicali interventi, viene disposto anche l'azzeramento della rendita catastale. E agli atti viene conservata l'unità immobiliare e i relativi identificativi con l'attribuzione della categoria F/2. Secondo la Cassazione non si può tassare l'area edificabile in presenza di un fabbricato regolarmente iscritto in catasto, anche se privo di rendita, perché per ragioni contingenti risulta inagibile. Sull'esonero degli immobili inquadrati catastalmente in categorie cosiddette fittizie ci sono pochi precedenti della Cassazione.
A partire dal 2013, con la sentenza 10735, però, ha sostenuto che ai fini Ici «la nozione di fabbricato, di cui al D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 2, rispetto all'area su cui esso insiste, è unitaria, nel senso che, una volta che l'area edificabile sia comunque utilizzata, il valore della base imponibile ai fini dell'imposta si trasferisce dall'area stessa all'intera costruzione realizzata». Ciò che rileva è il fabbricato e non più l'area edificabile. Anche in passato la Cassazione (sentenza 23347/2004) ha sostenuto che le aree edificabili sono soggette a imposizione fino a quando venga realizzata una prima costruzione, poiché da tale momento oggetto d'imposta è la costruzione e l'area fabbricabile diviene area pertinenziale esente. E non sono tenuti a pagare l'imposta gli immobili in corso di costruzione e tutti quelli privi di rendita. Si tratta di un'interpretazione discutibile. In effetti la disciplina Imu, così come la vecchia normativa Ici (decreto legislativo 504/1992), dispone che in caso di utilizzazione edificatoria dell'area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e), della legge 457/1978, la base imponibile è costituita dal valore dell'area, la quale è considerata fabbricabile senza computare il valore del fabbricato in corso d'opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato. (riproduzione riservata)
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