Guadagni concordati

Di questi tempi redditi tassati solo al 10% sembrano quasi un miraggio. E invece la cedolare secca applicata ai contratti di locazione con canone concordato ha mantenuto le promesse: partita da un iniziale 19%, l'aliquota è via via scesa al 15% e con l'ultima Finanziaria è stata ridotta ulteriormente al 10%. In realtà era il livello iniziale a essere inutilmente penalizzante perché appiattiva a un modestissimo 2% il vantaggio fiscale del canone concordato rispetto ai contratti d'affitto ordinari, tassati al 21%. In altre parole, il proprietario che locava il proprio immobile con canone calmierato di fatto pagava quasi più tasse di chi non lo faceva, almeno se sceglieva il regime impositivo della cedolare secca.

 

Tutto bene dunque. Ma quando e quanto conviene locare con canone calmierato? E quanto fa risparmiare la nuova cedolare secca ribassata? Poiché si tratta di convenzioni stipulate su base territoriale, la risposta varia ovviamente da città a città, talvolta da caso a caso. Per scoprirlo si è messo a confronto il reddito post tasse percepito dal proprietario in quattro casi possibili: con canone libero oppure concordato e con tassazione Irpef piuttosto che con cedolare secca. I valori di partenza considerati sono quelli medi di mercato che emergono dall'ultimo report stilato dal network Solo Affitti in collaborazione con l'Osservatorio immobiliare di Nomisma per i contratti liberi e dai relativi accordi territoriali per quelli concordati. Il risultato è che tra le sei principali città italiane la convenienza massima dell'abbinata cedolare più canone concordato si riscontra a Bologna e Firenze (vedere tabella nella pagina precedente). Nel capoluogo emiliano l'utile per il proprietario è di 5.605,20 euro rispetto ai 4,163,22 euro che otterrebbe con canone libero e tassazione Irpef. Con canone libero e cedolare gli resterebbero 5.147,64 euro A Firenze invece i primi due valori ammonterebbero rispettivamente a 6.966 e 5.290,42 euro, mentre l'ultimo (canone libero + cedolare secca) sarebbe di 6.541,20 euro.

«Quello che è certo è che il ricorso alla cedolare secca risulta sempre vantaggioso e infatti questo regime impositivo sta riscontrando un successo crescente», sintetizza Silvia Spronelli, presidente di Solo Affitti. «La preferenza per la cedolare supera ormai l'80%, e nel restante 20% vanno inclusi quelli che non hanno ancora capito il meccanismo o capito il momento giusto per passare da un tipo di fiscalità all'altra. Solo una quota minima ha davvero convenienza a mantenere il regime Irpes, vuoi perché ha un reddito molto basso oppure, più di frequente, perché ha molte detrazioni di cui invece non godrebbe con la cedolare».

Dunque l'aliquota ribassata al 10% dà sì una marcia in più al canone concordato, ma la sua convenienza dipende più dagli accordi territoriali che non dagli aspetti fiscali. In molte città, Milano in primis, gli accordi sono assai poco appetibili. Anzi, adottarli non avrebbe alcun senso, perché troppo vecchi e non in linea col mercato.

La colpa è soprattutto del mancato aggiornamento del canone concordato: le tariffe nascono infatti da un accordo tra associazioni dei proprietari e degli inquilini che stabiliscono diverse fasce di canone d'affitto al metro quadrato a seconda della zona (centrale, semi centrale e periferica) e della qualità dell'immobile (fascia minima, media e massima) che dipende dalla presenza o meno di alcuni elementi, dall'ascensore alla porta blindata.

Il mancato aggiornamento dei canoni deriva dal fatto che, mentre in alcune città i contratti sono stati progressivamente adeguati al trend di mercato nel tempo (l'ultima, Torino, l'ha fatto nel 2012), in altre, come appunto Milano, le associazioni di proprietari e inquilini non sono giunte a un nuovo accordo.

La cedolare secca forse potrà invogliare alla ricerca di nuovi accordi, «e in alcuni casi, per esempio a Caserta o a Milano, i nostri stessi agenti hanno cercato di sollecitare associazioni dei propietari e comuni a trovare nuovi accordi», aggiunge Spronelli. «Ma nei mercati dove la domanda è comunque forte, i canoni di mercato elevati e i potenziali inquilini spesso piuttosto abbienti, come appunto quello milanese, i proprietari non hanno grande interesse a spingere in questa direzione».

La diffusione dei canoni concordati riflette proprio questa situazione: La percentuale è tanto più elevata quanto i canoni concordati non si discostano molto da quelli di mercato. «Affinché il meccanismo funzioni, infatti, lo sconto del canone concordato rispetto a quello libero deve essere fissato più o meno tra 50 e 100 euro», continua l'analisi di Solo Affitti, «sconto che il proprietario riesce a recuperare quasi del tutto attraverso le agevolazioni fiscali, e che invece per l'inquilino, a seconda dei casi, rappresenta un risparmio tra il 10 e il 25%, dunque abbastanza attraente tanto più che i vantaggi, per gli uni come per gli altri, non finiscono qui». Per il proprietario, infatti, la normativa sui contratti concordati prevede anche un abbattimento del 30% della base imponibile, e questo in aggiunta al 5% concesso a tutti. In alcuni comuni inoltre è prevista anche un'aliquota Imu più bassa, aliquota che, in assenza di agevolazioni, può arrivare fino al 10,6 per mille visto che quella locata per il proprietario non è ovviamente l'abitazione principale. (riproduzione riservata)

 

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