Gli uffici senza qualità

Il panorama degli uffici a Milano? Un quadro con molte criticità, ma anche denso di opportunità di sviluppo e investimento. A patto che, al miglioramento del clima socio-economico della città visto nell'ultimo anno, si affianchi un intervento pubblico mirato ed efficace. La situazione attuale non appare infatti brillante: l'offerta inevasa è ampia per numero di unità immobiliari e per spazi complessivi (in tutte le zone della città) e la qualità modesta, specie sotto il profilo di prestazioni energetiche ed efficienza degli spazi. Solo il 12% degli immobili vanta infatti performance buone o sufficienti (nelle classi A+, A, B, C e D), a fronte di oltre 1,2 milioni di mq (il 60% dell'offerta totale) che si colloca in ultima classe, la G. E' quanto emerge dal II Osservatorio sull'offerta di uffici a Milano realizzato da Assimpredil Ance in collaborazione con Bnp Paribas Real Estate e con il supporto scientifico di Cresme. Lo studio sottolinea subito che, a fronte di un'offerta così ampia e poco efficiente (solo lo 0,6% delle superficie è in classe A o A+), la domanda si fa invece sempre più attenta e sofisticata. Risultato: molti degli uffici oggi sul mercato rischiano di rimanere vuoti per sempre. Anzi, lo stock continua ad aumentare: nel 2015 l'offerta è aumentata del 15,8% per superficie e del 7,8% per numero di unità. In cifre, gli uffici in affitto sono oggi 3.931 per 2,8 milioni mq, +10,6% per superficie offerta e +6% per numero di unità. Quelli in vendita sono invece 1.338 per 600 mila mq: la superficie è aumentata del 52% e le unità del 13,4%.

Dove si trovano tutti questi uffici? Secondo lo studio quelli in affitto si concentrano nel semicentro (700 mila mq, il 24,9% del totale) contro il 16% rispettivamente delle periferie nord e sud (445 mila mq la prima e 450 mila l'altra) e il 15,6% del Central Business District (440 mila mq). Rispetto al 2014 si osserva un incremento del 10,6% delle superfici in locazione con picchi nella periferia est (+21,3%) e nel Cbd (+15,9%). Solo nel semicentro e nel centro extra Cbd gli aumenti sono più contenuti.

Anche gli uffici in vendita rispettano le proporzioni precedenti in termini di distribuzione territoriale: nel semicentro sono 144 mila (25,9% del totale) i metri quadri offerti, nella periferia nord 90 mila (16,2%) e nella periferia sud oltre 75 mila (13,6%). Anche qui rispetto al 2014 si osserva un exploit degli spazi in vendita (+52% sull'intera città) media tra il +310% della periferia ovest, il +6,8% della periferia nord passando per il +84% del Cbd.

Milano dovrebbe perciò aggiornare l'offerta mediante un processo di riconversione e ristrutturazione di singoli edifici se non interi quartieri, per non consumare nuovi spazi, ma il mercato è ingessato. «Ma la colpa non è solo della classe energetica come potrebbe apparire dall'indagine», sottolinea Cesare Ferrero, country manager di Bnp Paribas Re Italy. «La domanda segue tre criteri e cioè il costo, e stiamo assistendo a una competizione molto forte. Poi viene la location, che deve essere servita da infrastrutture, e infine il tempo di consegna, e questo è un vero problema: gli operatori attendono la domanda per far partire i progetti mentre gli investitori richiedono la consegna in due anni là dove ne servono quattro». (riproduzione riservata)