Si apre bene il 2024 per il mercato degli affitti. Anche degli affitti brevi. La domanda di locazione resta alta, specie quella turistica, e specie quella proveniente dall'estero. Ma soprattutto, nonostante le molte polemiche che hanno accompagnato l'iter legislativo, le novità normative e tributarie varate nel 2023, e che entreranno in vigore proprio quest'anno, non sembrano spaventare gli addetti ai lavori. Anzi, faranno bene al settore. In che modo lo spiega Francesco Zorgno, presidente e ceo di CleanBnb, pmi innovativa che offre servizi di property management per il mercato degli affitti a breve termine, quotata sul mercato Egm di Piazza Affari, e che oggi gestisce quasi 2.500 immobili in tutta Italia.
1 Dopo tante discussioni, le norme sono state approvate. Quali le novità più importanti?
Risposta. Sono quelle contenute nel Decreto anticipi e nella Legge di bilancio, Dal primo derivano l'obbligo del Cin, il codice identificativo nazionale, e della Scia, la segnalazione certificata di inizio attività, oltre che di alcuni dispositivi di sicurezza come estintori e rilevatori di fumo. L'impatto sarà sicuramente positivo, perché sui contenuti sono d'accordo anche giganti come AirBnb e Booking, in quanto, oltre a essere utili, unificano a livello nazionale misure già adottate in alcune regioni, rendendo il settore più professionale. Tramontato invece l'obbligo di soggiorno per almeno due notti, difficile da far rispettare. Ma le maggiori polemiche hanno riguardato le misure tributarie.
2 Si riferisce all'aumento della cedolare secca?
R. Certo. La discussione era partita dall'obbligo di partita Iva per i proprietari delle abitazioni, che oggi riguarda i privati che ne hanno più di quattro, e che si era pensato di portare a due, estendendo dunque la platea. Si è scelta invece la via più semplice di alzare l'aliquota fiscale dal 21% al 24%, ma solo per chi possiede più di un immobile.
3 L'obiettivo è di incrementare il gettito fiscale?
R. In realtà solo in parte. ClenBnB gestisce ha a che fare 2.500 proprietari, e di questi ben pochi hanno più di un immobile. L'aumento di gettito sarà quindi modesto per il Governo che piuttosto, attraverso questa misura, vuole premiare i piccoli proprietari e tassare gli altri. Più importante è l'aspetto che obbliga le piattaforme a fare da sostituto d'imposta, cioè a anticipare le tasse dovute dai proprietari. La legge lo prevede già dal 2017, e infatti molti gestori si sono adeguati da anni, ma stavolta sono d'accordo anche le i giganti del web, che finora invece avevano opposto resistenza. La ragione è semplice: è vero che per loro è più complesso fare da sostituto d'imposta in quanto operano in molti paesi, tutti con norme fiscali differenti. Oggi però il giro d'affari è diventato molto importante, e di conseguenza pure l'interesse lobbistico nei vari paesi. Meglio insomma operare in accordo con i governi, che a loro volta hanno tutto l'interesse a incentivare gli affitti brevi. Comodo infine anche per il proprietario, che si ritrova con gli obblighi fiscali già assolti.
4 Proprio agli affitti brevi si imputa però il caro affitti. Quante sono in Italia le case locate a breve?
R. L'Istat parla di 14 milioni di seconde case in Italia, di cui 8 milioni affittate con contratti tradizionali, cioè 4+4, 3+2 a canone concordato e affitti transitori da 12 a 18 mesi. A questa cifra concorrono anche gli affitti brevi, ma per non più di 600-700 mila contratti. Il resto sono vuote, nel senso di sfitte oppure tenute a disposizione. In generale i proprietari preferirebbero i contratti a lungo termine, ma sono spaventati da scarsa flessibilità qualora volessero disporre dell'abitazione prima del tempo, e soprattutto da eventuali morosità, termine che indica chi non paga ma anche chi decide di pagare meno del pattuito. L'affitto breve può essere un'alternativa, ma con alcune limitazioni: non tutte le case sono adatte o lo sono per sempre, e infatti ogni anno acquisiamo nuovi immobili, ma ne lasciamo altri, comportano dei costi di gestione intorno al 25-30% dei ricavi, e infine, specie nelle grandi città, la concorrenza è elevata.
5 Cosa aspettarsi allora per il 2024?
R. Il settore degli affitti brevi crescerà ancora, ma non in modo esplosivo e con tariffe stabili, anche perché la possibilità di disdire fino all'ultimo di fatto calmiera i prezzi. Ci sarà piuttosto un forte ricambio degli immobili, con miglioramento della redditività, ma solo per i più belli. (riproduzione riservata)
