Fuori dal tunnel

I prezzi delle case torneranno a salire. Ma soltanto dal prossimo anno. Nel corso del 2015 il mercato immobiliare italiano e quello europeo dovrebbero lasciarsi alle spalle definitivamente la crisi iniziata nel 2008 riportando il sereno su un settore che ha risentito più di altri della crisi internazionale. Sono queste le previsioni di Scenari Immobiliari secondo cui il 2014 ha rappresentato un anno di cambio di passo, trainato soprattutto dall'accresciuto interesse da parte degli investitori esteri, particolarmente attivi sul territorio nazionale. «Ora si tratta di individuare se davvero le condizioni attuali collocano il mercato italiano ai blocchi di partenza per una risalita, oppure se le conseguenze della crisi abbiano trasformato a tal punto gli equilibri interni, che le attuali condizioni favorevoli potrebbero risultare insufficienti per una crescita solida e duratura», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. Secondo l'esperto, la rinnova fiducia nel sistema Paese e l'interesse dimostrato da parte degli investitori internazionali, orientati per lo più verso immobili di qualità, hanno avuto effetti benefici anche sul mercato residenziale, che nonostante la sua connotazione più domestica, ha una quota preponderante all'interno dell'industria immobiliare, superiore all'80% del fatturato complessivo. «L'incremento del numero di compravendite (oltre l'1% a quota 415mila abitazioni), ha comportato anche un aumento dell'1,2% del fatturato residenziale (81 miliardi di euro su un totale di 108)», continua Breglia. A primeggiare i capoluoghi di regione con in testa Bologna, Genova e Roma. In questo panorama, il valore medio delle case ha fatto segnare una timida inversione di tendenza rispetto a un anno prima tornando a vedere il segno più un po' ovunque. È il caso di Bari, per esempio, dove il valore nominale delle case si è apprezzato dell'1,5% tra il 2014 e il 2015 dopo la contrazione del 2,9% di un anno prima. Stesso movimento anche a Firenze che è andata a compensare quanto perso negli ultimi 12 mesi. È andata meglio a Milano che ha registrato una crescita dei valori medi delle case dell'1,1% dopo la calma piatta dell'anno prima, mentre a Roma i prezzi hanno continuato a salire dello 0,7% dopo il +0,6% messo a segno tra il 2013 e il 2014. Uniche eccezioni, Catania, Napoli e Torino. In tutti e tre questi casi, infatti, i prezzi nominali delle case hanno continuato la discesa, lasciando sul terreno il 5,5% a Catania, il 3,8% a Napoli e il 3,5% a Torino tra il 2013 e il 2015. Ma la ripresa è ormai alle porte. In base alle previsioni di Scenari Immobiliari, infatti, alla fine del 2016 non esisterà nessuna tra le grandi città italiane a registrare il segno meno di fronte al dato sulla variazione dei prezzi. E questo, dopo che la crisi ha eroso i valori nominali tra il 15 per cento (nelle zone centrali) e il 27 per cento (in quelle periferiche). A guidare la classifica dei maggiori rialzi sarà Trieste, per cui si attende una crescita dei prezzi del 3,6% il prossimo anno, seguita da Firenze e Verona con +2,5% e da Genova e Bari con +2,3%. Ripresa più timida a Roma e Milano. Nella capitale, il valore delle case dovrebbe salire dell'1,3% tra il 2015 e il 2016, mentre a Milano le cose andranno meglio, arrivando a segnare un incremento del 2%. «Per il 2015 si prevede un incremento delle compravendite fino a 450 mila, grazie alla maggiore facilità di accesso al credito», ha continuato Breglia secondo cui, nello scenario ottimistico, il numero di transazioni potrebbe arrivare a superare il mezzo milione alla fine del 2016.

 

Non residenziale

La fine della fase negativa si è iniziata a far sentire anche sul fronte del mercato degli uffici. E questo, grazie al favore mostrato dagli investitori esteri. Se è vero che il 2014 si è chiuso in positivo è altrettanto certo, tuttavia, che la ripresa è stata ancora piuttosto debole. Il fatturato è infatti cresciuto appena dell'1,3% rispetto all'anno precedente, raggiungendo un ammontare complessivo di 6 miliardi di euro. «Le migliori performance sono state registrate nel settore commerciale», hanno sottolineato gli esperti di Scenari Immobiliari. «Nonostante la dinamica negativa dei consumi, il comparto rappresenta oggi la seconda asset class più importante tra i portafogli degli investitori istituzionali». In questo caso, le ragioni che sostengono l'interesse per il mercato immobiliare nazionale sono le stesse dei principali mercati europei: tenuta di fatturati dei principali retailer ed espansione nelle prime location. Nel complesso il fatturato degli immobili commerciali nel 2014 ha registrato un incremento pari al 10,4%, per un ammontare complessivo di poco inferiore agli 8 miliardi di euro. E il 2015? In base alle previsioni di Scenari, la velocità di crescita si dovrebbe mantenere costante fermo restante il rischio di rallentamento legato all'esaurimento del prodotto immobiliare richiesto dalla domanda.

 

Cosa succede in Europa Nonostante uno scenario economico ancora fragile e i timori legati all'evoluzione degli eventi geopolitici mondiali, sul mondo immobiliare è tornato ottimismo e fiducia. Dopo un biennio 2012-2013 fortemente negativo, il 2014 ha segnato una fase di stabilizzazione in tutta Europa, mentre il 2015 dovrebbe rappresentare l'anno della svolta con un aumento medio del fatturato immobiliare del 3,2%. La Francia vedrà una crescita modesta, sopra all'1%, mentre l'Inghilterra sarà caratterizzata dal trend più brillante. Crescita consistente anche in Spagna, dopo il crollo superiore al 28% degli ultimi 7 anni, difficilmente colmabile in un arco temporale di breve-media durata. Il fatturato dovrebbe registrare un'accelerazione anche in Italia, con una variazione superiore al 3%. Evoluzione più consistente (pari al 7%) è attesa invece per il 2016, soprattutto in Italia e Spagna. Allargando lo sguardo ai 28 Paesi europei le previsioni si mantengono positive: crescita media intorno al 13,5%. Secondo le previsioni di Scenari Immobiliari, il comparto residenziale continuerà a mostrare un andamento differenziato a seconda dei Paesi. A guidare la crescita sarà l'Irlanda, che dovrebbe segnare l'aumento delle quotazioni più consistente a livello europeo: +9% nel 2015 e +5% l'anno successivo. Bene anche la Germania, grazie allo scenario economico, la forte occupazione e condizioni favorevoli di finanziamento alle imprese. Nel Regno Unito il mercato sarà sostenuto da una domanda elevata, sia interna che estera, oltre che dal basso livello dei tassi di interesse. Tra i Paesi in difficoltà, il Belgio, a causa del taglio delle agevolazioni fiscali, l'Olanda, frenata dall'alto debito delle famiglie, e il Portogallo, caratterizzato da una domanda debole. Per la prima volta dopo parecchi anni si prevede un rallentamento del mercato svizzero, determinato dalle restrizioni al credito e dall'apprezzamento del franco che limitano la domanda degli investitori internazionali. La disoccupazione e il potere di spesa ridotto, infine, dovrebbero frenare la ripresa in alcuni mercati, come Francia e Italia, anche se il Qe e il livello storicamente basso dei tassi di interesse dovrebbero innescare la ripresa, seppure con qualche mese di ritardo rispetto alle nazioni concorrenti. (riproduzione riservata)

 

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