Dopo anni di record, il paventato rallentamento degli investimenti nel real estate è diventato realtà. E con una flessione piuttosto netta. Si attestano intorno ai 900 milioni di euro gli investimenti del primo trimestre, qualcuno azzarda un miliardo, livello in ogni caso in forte diminuzione rispetto allo scorso anno e anche rispetto alla media degli ultimi cinque anni (-50%). La flessione era tuttavia attesa, anche nella portata. «La brusca frenata infatti era già in atto negli altri paesi europei nell'ultimo trimestre del 2022, e dell'ordine di un buon 20%, con punte addirittura del 40% per i paesi nordici», spiega Marco Montosi, responsabile investimenti di Savills per l'Italia. «Facevano eccezione solo Italia e Spagna, che hanno concluso un anno da record, ma che ora si sono allineate». Del resto le ragioni della frenata sono comuni a tutti i mercati e si chiamano inflazione, rialzo dei tassi e rincaro delle materie prime. A farne le spese sono state un po' tutte le asset class, anche se a pagare il costo più alto è stato il settore uffici, in genere quella che attira la quota maggiore di capitali. Con circa 100 milioni di euro, gli uffici registrano volumi in netta flessione nonostante il mercato della locazione sia rimasto dinamico. Milano registra un livello di occupazione superiore agli 80 mila metri quadri, in flessione del 10% rispetto alla media degli ultimi cinque anni. La contrazione registrata si deve principalmente alla scarsità di offerta di prodotto prime, la più richieste e anche quella che offre maggiori garanzie di ritorno nel tempo. La forte domanda di asset di grado A sostiene i canoni prime, cresciuti rispettivamente dell'8% annuo. «La relativa carenza di offerta non basta tuttavia a giustificare un calo così drastico», continua Montosi. «Per quanto riguarda gli investitori esteri per esempio, molto ha inciso ail fatto che le strategie sono elaborate sulla base del mercato Usa e Uk, e in città come New York e Londra la forte diffusione dello smart working ha senz'altro penalizzato il mercato. La situazione è molto diversa in Italia, che però ha ugualmente scontato le strategie internazionali di alleggerimento del peso degli uffici in portafoglio. Più in generale tuttavia va sottolineato che i prezzi erano arrivati a livelli insostenibili, con rendimenti anche del 2,90% per gli spazi di migliore qualità a Milano. Si tratta di livelli non più sostenibili considerando che oggi un Btp rende oltre il 4%. E' quindi indispensabile un riaggiustamento dei prezzi, ma gli investitori eviteranno di esporsi prima che i tassi di interesse non si saranno stabilizzati e sarà più chiaro calcolare la redditività degli investimenti».
Quanto agli altri settori nella prima parte del 2023 la logistica è tornata il primo settore in termini di volumi di investimento, con più del 30% del totale del trimestre. Gli investitori internazionali si confermano i più attivi nel segmento. Il mercato delle locazioni risulta in flessione rispetto ai record dello stesso trimestre del 2022 ma in forte crescita (+ 40%) rispetto alla media degli ultimi cinque anni grazie a una domanda sempre elevata. Il basso livello di sfitto sostiene i canoni in crescita del 9% annuo. La forte domanda di spazi in affitto da parte degli operatori e un mercato attrattivo in termini di prezzi rispetto ai grandi mercati europei confermano questo settore al centro delle strategie degli investitori.
I fondamentali sostengono l'interesse per i settori del living e dell'healthcare, seconda categoria più gettonata nel trimestre, trainati principalmente dal segmento dello student housing. Meta preferita sempre Milano, ma guadagna posizioni Roma. Ad oggi sono in pipeline 7.000 appartamenti Build to Rent, cioè destinati all'affitto, a Milano e 600 a Roma. L'attenzione degli investitori è sostenuta dall'elevata domanda e dalle prospettive positive di crescita dei canoni. Per quanto riguarda lo student housing, i canoni sono previsti in crescita in città quali Milano, Firenze e Bologna dove l'offerta di posti letto è notevolmente inferiore alla domanda potenziale.
Spinto da flussi turistici in ripresa e da un trend positivo il settore alberghiero continua a registrare buoni risultati raggiungendo il terzo posto per volumi nel trimestre. Il mercato risulta liquido nelle principali città come Milano, Roma, Firenze e Venezia, ma frenato da un'offerta limitata, specie per quanto riguarda i trophy asset. Nuovi operatori sono attesi nel mercato italiano nei prossimi mesi.
I volumi transati nel settore retail continuano a essere contenuti e guidati dalla componente high street. Nel 2023, le destinazioni turistiche e del lusso sono rimasti al centro delle strategie degli investitori e dei retailer. Nuovi brand appaiono interessati ad entrare nel mercato italiano e la vacancy nelle vie del lusso delle principali città italiane è prossima allo zero. Per quanto riguarda il mercato fuori città molte le dismissioni di portafogli in cantiere che dovrebbero chiudersi entro la fine del 2023.
Nonostante il rallentamento le prospettive per il 2023 restano tuttavia abbastanza positive, anche se occorrerà aspettare il giro di boa di metà anno per previsioni più concrete. L'ottimismo è però sostenuto da diversi fattori positivi. Considerando il numero delle operazioni, il mercato si è mantenuto dinamico con 56 deal chiusi nei primi 3 mesi dell'anno a fronte di una media quinquennale di 43, tuttavia il volume medio per singola transazione è diminuito con una prevalenza di operazioni inferiori ai 50 milioni di euro. In termini di aree geografiche, Milano si conferma la destinazione preferita, registrando oltre il 40% del totale transato, seguita da Roma (11%). Grazie al positivo andamento dei settori della logistica e dell'hospitality, in crescita la componente relativa alle altre città italiane (54%).
«Nonostante il periodo di incertezza, i fondamentali e la domanda rimangono solidi», conferma Giuseppe Amitrano, ceo e fondatore di Dils. «Ma superare l'attuale fase sarà possibile solo adottando una prospettiva di lungo periodo, che prenda in considerazione i principali driver di innovazione dei prossimi 10 anni. Il primo è senza dubbio la transizione green sulla spinta delle recenti direttive europee. La seconda è la rielaborazione della rigida distinzione tra asset class attraverso l'introduzione di nuovi format: l'ibridazione degli spazi, infatti, renderà possibile immaginare e realizzare nuovi luoghi di lavoro, di studio, di vita. L'innovazione nel settore immobiliare è un moltiplicatore di valore per tutto il territorio, con la creazione di nuove centralità e la riscoperta di location ad alto potenziale». (riproduzione riservata)
