Fondi sotto copertura
La Française lancia in Italia un nuovo Reit con target ambiziosi: dividendo del 6% e sofisticati sistemi di protezione. Li spiega Jana Sehnalova, gestore
1Perché creare dei fondi di nuova generazione?
Risposta. I fondi tradizionali hanno un benchmark come riferimento, sia per la composizione di portafoglio sia quindi per le performance. Certo, per migliorare queste ultime è possibile fare stock picking oppure sovrappesare o sottopesare alcuni settori, aree geografiche o titoli, ma il tutto senza scostarsi troppo dalla composizione dell'indice. Questa sorta di variazioni sul tema, che se ben strutturate in tempi normali consentono di battere il benchmark di alcuni punti percentuali, non funzionano invece in tempi di crisi: è una magra soddisfazione per i quotisti perdere solo il 45% quando il mercato crolla del 50% come accaduto nel 2008-2009! Certo questo non vale solo per il settore immobiliare, ma questo rispetto ad altri ha anche l'handicap di tempi di recupero più lunghi. Da qui la necessità di cercare altre strade, pena il rischio di una disaffezione duratura degli investitori verso i fondi immobiliari. Quindi i fondi di seconda generazione si distinguono in primo luogo perché non seguono un benchmark.
2Quindi la novità del Reit di Forum Securities sta nel non seguire alcun benchmark?
R. Non solo. Siamo partiti dalla constatazione che, anche in tempi di crisi globale, il mercato immobiliare resta a carattere regionale, quindi con trend differenti non solo da un'area geografica all'altra, ma anche all'interno dello stesso Paese. Il gestore può sfruttare queste differenze, così da cogliere sempre i trend positivi. E questo si ottiene appunto slegando, del tutto o in parte, il fondo dal benchmark come fanno appunto i fondi di seconda generazione. Che comunque presentano anche altre novità, in primis il ricorso a tecniche di protezione. L'obiettivo finale è di generare dividendi importanti, il 6% lordo o 5% netto, e di riuscire a garantirli nel tempo attraverso appunto una gestione professionale dinamica.
3Qual è insomma la ricetta del nuovo fondo?
R. Innanzitutto scegliere settori con buone prospettive e Paesi in forte crescita. Sovrappesiamo i comparti immobiliari con prospettive di sviluppo oppure che generano buoni flussi da affitti come negozi, uffici, residenziale di lusso e così via. In questo modo poco male se l'immobile dovesse un po' svalutarsi. C'è poi la diversificazione geografica, necessaria perché esiste una forte correlazione tra crescita del Pil e trend del mercato immobiliare. Occorre quindi andare là dove oggi gli immobili si rivalutano, per esempio nei Paesi emergenti dove la crescita supera il 5%. Certo, tutto questo lo facevano anche i fondi tradizionali, ma non essere vincolati al benchmark non ci costringe a puntare solo su settori e piazze core, e nemmeno solo sui titoli large cap. Al contrario, non abbiamo limiti nel puntare su un mercato o un settore, o nell'escluderli dal portafoglio, anche se a larga capitalizzazione. In sintesi, il fondo può scegliere sempre ciò che in quel momento offre opportunità migliori. Tre l'altro, grazie alle expertise finanziarie presenti all'interno de La Française, il nuovo Reit, oltre che su società, può puntare anche su altre asset class come reits, reoco e titoli di debito fino a un massimo del 10% ciascuno.
4Parlava di strumenti di copertura. Quali esattamente?
R. Partiamo dai rischi cui ci si può trovare di fronte: crollo del mercato, lenta caduta, esposizione valutaria. Anche le coperture devono essere quindi di vario tipo. A differenza dei Reits tradizionali il nuovo prodotto può esporsi al mercato cash nei momenti di difficoltà. Quindi la prima misura di breve per superare le fasi di turbolenza è data dalla possibilità di vendere i titoli in portafoglio e tenere liquidità, fino a 40%. Ma ovviamente non basta. Il fondo può anche acquistare opzioni put, cioè assicurarsi la vendita in futuro a un prezzo fissato oggi, possibilmente out of the money, cioè molto più basso del livello iniziale. In questo modo l'opzione costerà poco, ed è possibile tutelarsi a basso costo da uno scenario catastrofico. Certo, si tratta di rischi remoti, ma chi immaginava per esempio l'exploit dello spread dell'Italia di due anni fa o altri fenomeni che pure si sono verificati? Coprirsi contro questi rischi non è più facoltativo. La terza copertura, già accennata, è data dallo stock picking puro, cioè se un settore non piace non si prende neanche un titolo: in un fondo tradizionale i rischi maggiori sono dati dalle grandi posizioni in titoli large cap. In caso di mercato laterale negativo è possibile shortare una ventina di titoli a elevata capitalizzazione, quindi molto liquidi, costituendo così un'assicurazione efficace e a basso costo se mercato perde il 5-6%. Da ricordare infine la gestione attiva del cambio visto che il nostro portafoglio punta per il 10% su Paesi non euro e per un altro 40-50% su titoli in dollari. Ma le reti di protezione non sono ancora finite. La maggior parte dei Reits sono gestite da società anglosassoni con base negli Usa o a Londra con gestori che viaggiano. Noi invece vogliamo qualcuno in loco perché il mattone è un investimento locale. Così in ogni posto dove abbiamo degli immobili abbiamo anche un gruppo di analisti del luogo. La Française è dunque una società multietnica con approccio globale ma locale, fondamentale per capire le dinamiche del real estate, spesso legate ai temi della politica, fiscalità, lingua locale.
5Gli investitori italiani sono rimasti scottati dai fondi immobiliari. Si fideranno del nuovo prodotto?
R. Il nuovo Reit si presenta sul mercato con molti atout: taglio minimo di 1.000 euro, basso livello di rischio grazie alle varie tecniche di copertura adottate, possibilità di rimanere liquido fino al 40%, ma soprattutto un target di dividendo piuttosto ambizioso. Dopo la stagione d'oro degli scorsi anni, i titoli di stato hanno smesso di essere generosi. Con un dividendo del 5% netto il nuovo Reit non farà di sicuro rimpiangere i Btp. (riproduzione riservata)
