Fondi con sorpresa

C'è il bicchiere mezzo vuoto, ma c'è anche quello mezzo pieno. E questo vale anche per i fondi immobiliari, inclusi quelli retail cioè aperti agli investitori privati. Le note dolenti dei fondi real estate quotati sono risapute: performance deludenti e illiquidità unite a scadenze continuamente procrastinate per la difficoltà di vendere gli immobili in portafoglio. Una tripletta micidiale che rende impossibile uscire dall'investimento sia ante scadenza sia a scadenza perché sposta quest'ultima sempre più in là.

A ben guardare però anche i fondi del mattone riescono a presentare dei profili interessanti, anche riguardo a punti di debolezza quasi cronici come la già citata scarsa liquidità e l'enorme sconto conseguente tra quotazioni di borsa e Nav. «A 12 anni dal loro debutto si è avuto modo di constatare, per esempio, che lo sconto tende ad annullarsi man mano che ci si avvicina a scadenza», spiega Gottardo Casadei, dello studio omonimo nonché coautore del tradizionale report sui fondi del mattone redatto ogni sei mesi da Scenari Immobiliari, «anzi è addirittura capitato di riscontrare un premio di quasi il 20%».

Un'altra informazione importante che arriva da questo primo decennio di vita dei fondi immobiliari sono le performance medie riscontrate, a questo punto confrontabili con quelle ottenute da un privato che avesse acquistato direttamente la stessa tipologia di immobili del fondo. «Il risultato riscontrato», prosegue Casadei, «è che il cap rate dell'investimento diretto è in media del 7,1% contro il 7,4% conseguito, sempre in media, dalla quote dei fondi, dunque i fondi hanno fatto meglio. E non va dimenticato che un investitore diretto non avrebbe certo incontrato minori difficoltà dei fondi immobiliare nel dismettere gli asset in portafoglio».

 

Il bicchiere è pieno quasi del tutto invece quando si guarda ai fondi immobiliari nel loro complesso, e ancor di più a quelli riservati. «Il comparto rappresenta infatti una storia di successo nel mercato immobiliare e in quello del risparmio gestito in Italia», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Tra il 2001 e il 2014 il patrimonio è aumentato di quasi 17 volte, toccando i 41 miliardi di Nav. Ma non solo: dal 2008 al 2014, mentre il mercato immobiliare si contraeva di quasi un quarto, il patrimonio netto dei fondi è aumentato di oltre il 50%». E in linea con i principali Paesi europei, la crescita maggiore si è avuta nei fondi per investitori istituzionali.

Più difficile come premesso il contesto per i fondi retail, per i quali l'inefficienza del mercato finanziario e l'approssimarsi delle scadenze hanno creato le già accennate difficoltà. Ma anche questo comparto mostra segnali interessanti, con un nuovo fondo collocato e altri in via di progettazione. Al 30 giugno 2014 il numero di fondi è aumentato di una unità rispetto al medesimo periodo dell'anno precedente, raggiungendo il totale di 26 fondi immobiliari. Non accadeva dal 2007 l'entrata di un nuovo fondo nel settore retail.

Dei 26 fondi quotati 16 fondi hanno prorogato la naturale scadenza, portando la durata residua media del comparto a 3,1 anni, rispetto ai 3 anni del primo semestre 2013. Tre fondi termineranno l'attività nel 2014. Quanto ai dati finanziari, il patrimonio immobiliare si attesta a 5,3 miliardi, in calo del 15% rispetto a un anno prima, ma in diminuzione risulta anche l'indebitamento, sceso a 1,8 miliardi (-16%). In flessione anche il Nav a 4,5 miliardi (-11%), mentre la capitalizzazione sale del 17%, attestandosi a 2,5 miliardi. Infine lo sconto tra quotazioni di borsa e Nav alla fine del 1° semestre 2014 si era ridotto al 36% rispetto al 52% dell'anno precedente, salvo ampliarsi nuovamente proprio negli ultimi mesi a seguito delle nuove turbolenze dei mercati. Quanto all'attività svolta, causa l'approssimarsi delle scadenze nessun fondo ha effettuato investimenti immobiliari, mentre dieci fondi hanno disinvestito immobili per circa 172 milioni.

Dei 26 fondi retail sul mercato al 30 giugno 2014, solo otto hanno distribuito dividendi nel semestre. Irr e dividend yield risultano in calo per tutti i comparti, ma risultano migliori per i fondi a uffici (2,1 e 1,7% rispettivamente), si attestano allo 0,7 e 2,9% per i fondi misti, mentre scivolano in negativo per quelli che puntano sugli immobili commerciali (-0,5%).

 

«Va però sottolineato che anche in un anno di mancata ripresa immobiliare come il 2014, il patrimonio netto dei fondi è comunque aumentato del 5,1%, rispetto a una media europea del 2,4%», conclude Breglia. «Sulla stessa linea le previsioni per il 2015, quando entreranno sul mercato nuovi fondi, sia pubblici che di investitori internazionali, rispetto a un'asset allocation che quest'anno ha visto una leggera crescita dei settori uffici e commerciale. In un contesto di zero inflazione, i tradizionali modi di investire stanno subendo profonde trasformazioni e il risparmio gestito via immobili può trarne vantaggio. I fondi sono abbastanza flessibili da consentire investimenti sia in beni particolari (tipo immobili pubblici da riqualificare), sia in settori come energia e infrastrutture. Con il 2015 si apre quindi una nuova stagione di opportunità per i fondi immobiliari». (riproduzione riservata)

 

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