Tutti le vogliono ma nessuno le trova. Le nuove abitudini abitative generate dalla pandemia, unite alla ricerca di immobili efficienti e performanti, in linea con la recente direttiva sulle case green, sta facendo lievitare la domanda di abitazioni nuove. Un vero e proprio boom di richieste a cui il mercato non è riuscito a dare una risposta rapida ed esaustiva. Tanto più in un momento economico come quello attuale, caratterizzato da un'impennata dei prezzi energetici e delle materie prime che hanno stravolto i business plan dei costruttori.
A questa tempesta perfetta si è andato ad aggiungere il problema inflattivo che ha portato la Banca centrale europea a intervenire in maniera costante sul costo del denaro con importanti ripercussioni sulla capacità di finanziamento dei developer. Il risultato è che nell'ultimo anno molti sviluppatori hanno preferito rimanere alla finestra rimandando l'avvio di nuovi progetti in attesa di maggiore chiarezza sull'impatto dei costi sui rispettivi margini, come conferma Simone Roberti, responsabile dell'ufficio studi di Colliers International. «L'impatto economico delle misure messe in atto per contenere l'inflazione hanno ingessato il lancio di nuove importanti operazioni di sviluppo immobiliare in Italia», sottolinea l'esperto. «L'incertezza sul futuro dei tassi di interesse non consente di approntare business plan realistici inducendo le imprese di costruzioni e gli investitori ad adottare un approccio attendista. Questo atteggiamento, unito alla nuova direttiva Ue sulle case green, si è tradotto in una forte crescita della domanda di nuovo, a fronte di un'offerta sempre più rarefatta, determinando un impatto considerevole sul valore delle nuove realizzazioni o di quelle ristrutturate. Non a caso, si stima che il divario di prezzo tra un appartamento in classe A+ e uno in classe G possa arrivare a pesare anche per il 40% sul valore di un immobile». Una situazione destinata a durare ancora qualche mese. Almeno fino a dopo l'estate, quando gli analisti prevedono l'interruzione della carrellata di interventi al rialzo sul costo del denaro da parte della Bce restituendo al mondo delle costruzioni la possibilità di ridisegnare i propri piani finanziari per l'avvio di nuovi cantieri.
In questo contesto, la domanda di abitazioni nuove ha innestato comunque il turbo andando a saturate quasi completamente l'offerta, come confermato dall'analisi realizzata dall'Ufficio studi di AbitareCo. «Nel 2022 le compravendite di nuove abitazioni in Italia sono state 71.943 a fronte di oltre 710mila transazioni di case usate, vale a dire circa il 10% del totale, con il grosso delle transazioni concluse tra Milano e Roma che da sole valgono circa un decimo del mercato nazionale», spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile dell'ufficio studi di Abitare Co. «Nelle altre grandi città italiane l'offerta di nuove abitazioni rimane molto bassa. A Firenze e Palermo è associata la quota più bassa di nuove residenze in vendita, entrambe sotto il 4% del totale. Mentre Torino ha dimostrato una certa vivacità. Meno del 7% delle case in vendita nel capoluogo piemontese oggi sono di nuova costruzione. Circa 1.500 appartamenti che vengono venduti a un prezzo medio di 4.400 euro al metro quadrato». Anche nelle altre grandi città, secondo l'analisi di Abitare Co, l'offerta continua a rimanere bassa. «Il rallentamento dell'immissione sul mercato di nuovi appartamenti in costruzione ha influenzato il mercato soprattutto sul lato degli scambi», continua Ghisolfi secondo il quale sul versante dei prezzi di vendita il mercato ha registrato un aumento generalizzato in tutte le città muovendosi tra un minimo del +1,8% registrato sulla piazza di Torino (l'aumento più contenuto) fino ad arrivare a un +8,4% di Bologna, il più alto d'Italia escludendo Milano dove la crescita dei prezzi del nuovo è arrivata a superare un +12% monstre nel corso dell'ultimo anno. Ma è guardando ai fatturati globali delle otto principali città italiane che si comprende quale sia la differenza che separa Roma e Milano dalle altre realtà urbane. Se in queste due metropoli il valore delle transazioni ha toccato valori vicini a 12 miliardi di euro, in tutti gli altri principali comuni capoluogo del Paese si sono registrati fatturati nettamente più bassi: si va dagli 1,5 miliardi di Firenze ai 4,1 miliardi di Torino.
Dando uno sguardo ai principali cantieri attualmente al lavoro a Milano si scopre che l'intervento più massiccio è rappresentato da Sei Milano, uno sviluppo da 600 appartamenti in via Bisceglie con prezzi che variano dai 3.100 ai 3.600 euro al metro quadro. Segue Park Towers in via Crescenzago, uno sviluppo da 129 unità che vengono proposte in vendita tra 4.400 e 5.200 euro a mq, mentre Treseizero Living in via Eritrea porterà alla realizzazione di 127 appartamenti valorizzati tra 3.000 e 3.600 euro. Pochi invece gli interventi nelle aree centrali della città tra cui spicca la riqualificazione di Palazzo Magenta realizzata da Investire Sgr con appartamenti venduti tra 9.000 e 11.500 euro a metro quadrato. Mentre nelle aree semicentrali, G2 Building in via Giannone presenta valori che vanno da un minimo di 9.350 fino a un massimo di 12.750 euro al metro.
Ma quali caratteristiche deve avere un immobile nuovo per attrarre l'interesse degli acquirenti e giustificare un incremento di costo che può arrivare a toccare il 27,5% rispetto ai prezzi dell'usato? «Come prima cosa, i nuovi progetti normalmente tengono conto delle nuove caratteristiche abitative: spazi esterni, metrature più ampie, aree condivise, e offrono una migliore qualità di vita», spiegano gli esperti di Tecnocasa secondo i quali un importante punto a favore del nuovo è rappresentato dalla classe energetica dell'edificio. Non soltanto per una questione di risparmio nell'uso domestico, quanto piuttosto per la tenuta di valore dell'abitazione in vista dell'entrata in vigore della direttiva europea sulle case green che prevede il progressivo innalzamento della classe energetica degli immobili a partire dal 2033. Una preoccupazione non da poco al momento della scelta della abitazione da acquistare se si pensa che il costo di adeguamento della nuova direttiva a un appartamento usato potrebbe mettere in seria discussione la convenienza di rivolgersi verso il mercato dell'usato. «Elaborando alcuni dei dati acquisiti con gli attuali incentivi, un edificio di 5 piani fuori terra costruito negli anni Ottanta con appartamenti della superficie media di circa 105 mq, il passaggio da una attuale classe G alla classe D porta a un costo minimo medio di circa 40.000 euro ad appartamento con intervento sull'involucro esterno», sottolinea Fabio Tonelli, Coordinatore del gruppo di lavoro sul Superbonus dell'Oice, l'associazione delle organizzazioni di ingegneria e architettura. Con un intervento più organico (infissi, caldaie e impianto fotovoltaico condominiale) se ne dovrebbero aggiungere altri 20.000 circa per appartamento. «Sarebbe auspicabile che unitamente all'aspetto energetico si tenesse conto anche della pari necessità di riqualificare sismicamente il patrimonio edilizio italiano», aggiunge Tonelli, secondo il quale la spesa stimabile per interventi di miglioramento sismico non invasivi si attesta a circa 55.000 euro per appartamento. A conti fatti, dunque, gli interventi di adeguamento sismico ed energetico verrebbero a impattare per circa 800-1.000 euro a metro quadrato imponendo una riflessione ragionata sulla reale convenienza dell'usato rispetto al nuovo. (riproduzione riservata)
