Ultima chiamata per gli under 36 che vogliono comprare casa. Sono stati infatti prorogati fino al prossimo 30 settembre i cosiddetti mutui Consap, che prevedono una serie di agevolazioni per i giovani sotto i 36 anni interessati all'acquisto della prima casa. Il provvedimento, dopo l'esame delle commissioni affari costituzionali e bilancio della Camera e l'approvazione dell'Aula della Camera, sarà trasmesso al Senato per poi essere convertito in legge entro il 9 luglio. Certo, i tassi di interesse restano in salita, i mutui di conseguenza sono sempre più cari, e infatti le compravendite di abitazioni nel primo scorcio del 2023 sono risultate in netto calo. E per contro l'insieme di queste condizioni negative finora non è bastato a limare i prezzi, tuttora elevati soprattutto nelle grandi città. Ora però i giovani hanno al loro arco una freccia in più, che dà loro tempo fino a fine settembre per presentare la richiesta del mutuo, mentre l'erogazione del finanziamento potrà avvenire entro dicembre 2023. E a questo punto in molti sperano in un'ulteriore proroga che estenda la facilitazione fino a fine anno. Ma quali sono i vantaggi della misura? E a chi spettano?
Il principale beneficio è l'ottenimento della garanzia all'80%, elemento importantissimo, se non indispensabile, per ottenere un mutuo pari al 100% under 36. Proprio i giovani infatti, a causa dell'età, spesso non dispongono di redditi elevati né di risparmi sufficienti per dare un congruo anticipo per l'acquisto dell'abitazione, né tanto meno ne hanno un'altra da vendere. L'unica possibilità è quindi un mutuo che possa arrivare fino al 100% del valore dell'abitazione, quei mutui quindi che senza la garanzia Consap (grazie alla quale non è necessario presentare garanzie supplementari) poche banche sono disposte a erogare e in genere a tassi sopra la media. Per queste stesse ragioni (così come in passato) i benefici sono riservati ai giovani che non hanno ancora compiuto 36 anni, a giovani coppie coniugate o conviventi dove almeno uno dei due componenti non abbia superato la stessa soglia di età, a nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi e conduttori di case popolari. Tutti comunque a patto che abbiano un reddito Isee non superiore ai 40 mila euro. Oltre al beneficio del mutuo 100%, le agevolazioni includono l'esenzione dal versamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per l'acquisto della prima casa, a patto che non si tratti di abitazioni di lusso, e cioè case signorili, ville e castelli di cui alle categorie catastali A1, A8 e A9. Prevista anche la possibilità di detrarre l'Iva in caso di acquisto della prima casa dalla società di costruzione. La detrazione si traduce in un credito d'imposta utilizzabile in compensazione Irpef già dalla prima dichiarazione utile. Tra le agevolazioni previste infine anche l'esenzione dal pagamento dell'imposta sostitutiva sul mutuo, pari allo 0,25% dell'importo finanziato, e la riduzione del 50% sulle spese notarili.
Grazie a un correttivo sul meccanismo di calcolo, superato infine il problema del tasso massimo Tegma che lo scorso anno aveva portato a una sortadi blocco dei mutui Consap. L'aumento dei tassi di interesse ha infatti scombinato i principi che regolavano le condizioni di favore dei tassi praticabili ai mutui giovani. Se fino al 2022 il Teg (Tasso effettivo globale) praticato dalla banca non poteva essere superiore al Tegm (Tasso effettivo globale medio calcolato sulla media dei tassi di mercato dei due trimestri precedenti) rilevato dalla Banca d'Italia e pubblicato trimestralmente, attualmente la garanzia viene riconosciuta anche quando il Teg sia superiore al Tegm: una disciplina introdotta in seguito al nuovo scenario delineatosi con l'innalzamento dei tassi di interesse dalla Bce. In altre parole, il repentino rialzo dei tassi ha fatto lievitare il costo dei mutui sul mercato oltre il tasso Tegm, bloccando di fatto l'erogazione dei mutui Consap che per definizione non potevano superare questa soglia. Ma il correttivo applicato ha risolto il problema. Ricordiamo che il primo provvedimento che ha introdotto la garanzia statale potenziata sui mutui per gli under 36 è il decreto Sostegni bis del 25 maggio 2021.
«La proroga rappresenta un'ottima notizia per i giovani e, più in generale, per l'intero settore immobiliare e finanziario. Il potenziamento della garanzia concessa dal fondo Consap ha permesso alle banche di introdurre sul mercato i cosiddetti mutui under 36 al 100% grazie ai quali, negli ultimi due anni, tantissimi ragazzi hanno potuto acquistare casa», sottolinea Ivano Cresto, managing director prodotti di finanziamento di Facile.it. «I nostri dati confermano l'efficacia del fondo: secondo le analisi del comparatore di Facile.it, prima dell'estensione della garanzia offerta dal fondo di garanzia, ad esempio nel primo semestre 2021, gli under 36 rappresentavano il 43% della domanda totale di mutui prima casa, valore che, a seguito del potenziamento del fondo, ha superato il 51% nel periodo gennaio-maggio 2023».
Per questa stesa ragione gli ultimi dati notarili sul mercato residenziale e dei mutui pubblicati dal Notariato contengono previsioni positive solo per la fascia dei giovani. I mutui per l'acquisto della casa nei primi due mesi del 2023 sono diminuiti del 23,56% rispetto allo stesso periodo del 2022 (da 61.581 a 47.070), a danno soprattutto delle prime case. La riduzione del capitale erogato è tuttavia inferiore, -20,7% (da 10,2 miliardi a 8,1 miliardi), segno che chi disponeva di liquidità ha continuato ad acquistare. In calo di conseguenza anche il numero delle persone fisiche che hanno contratto un mutuo (-21,15%), valore che va dal -19,3% della fascia di età 18-35 anni al -33,3% della fascia 66-75 anni. Per il 2023 il Notariato stima una riduzione del 16-17% dell'acquisto di prime case, con i giovani però in controtendenza: si stima in crescita del 9% la fascia dei 18-35 che accenderà un mutuo, mentre le altre fasce di età subiranno un forte calo. (riproduzione riservata)
