Fare affari con i frazionamenti, l’esempio virtuoso di Torino Stefanetto Prochet (Imm. La Torre): «Un’opportunità anche per le aziende»
Il frazionamento rappresenta una pratica di nicchia nel settore immobiliare. Prevede di individuare uno stabile intero, prossimo alla fine del ciclo di vita che precede un intervento di ristrutturazione. A Torino conosce un certo sviluppo, come testimonia Matteo Stefanetto Prochet, attivo nel settore dall’inizio degli anni Novanta con Immobiliare La Torre: «Come altre città del Nord, Torino ha avuto molti proprietari di stabili interi. Dopo una ricerca condotta nel 1998, individuammo settecento stabili interi con un unico proprietario a Torino. Poche altre città hanno caratteristiche simili». Il frazionamento può essere una soluzione nei casi in cui il proprietario non vuole assumersi nessun rischio. «Noi non siamo un’agenzia immobiliare e non facciamo mediazione. Acquistando solo stabili interi quasi sempre abbiamo a che fare con tipologie di proprietari che vendono non per necessità, ma nemmeno hanno il desiderio di assumersi il rischio d’impresa di ristrutturare l’intero stabile».
Come spiega Stefanetto, i target sono due: «Ci rivolgiamo da sempre a due tipologie di clientela diversa: la prima è il privato che ha uno stabile intero, solitamente persona anziana che ha costruito l’immobile, o chi lo eredita», spiega Stefanetto. «L’altra categoria può essere un gruppo assicurativo, o una partecipata, che vogliono alienare il bene per motivi di bilancio». Il lavoro di preparazione non cambia nella sostanza, è laborioso e richiede preparazione. «Analizziamo quando scadono i contratti di ognuno degli immobili, tenendo conto dell’età che hanno le persone all’interno degli appartamenti. È un discorso che solitamente non si fa, ma ci sono molte differenze tra un inquilino trentenne e uno novantenne. Al secondo non si chiede mai di abbandonare la casa, mentre al primo si rende disponile una buonuscita come alternativa alla scadenza del contratto». Il cosiddetto giro inquilini rende così disponibile una radiografia precisa degli appartamenti che possono liberarsi, «di solito tra il 50 e il 60% dello stabile». È raro che lo stabile si liberi totalmente, «ma in quel caso possiamo avviare un cantiere non abitato. Ci occupiamo della ristrutturazione totale, dalla facciata al cappotto, dell’efficientamento termico e del rifacimento del tetto. Tutti gli scarichi, dorsali e impianti elettrici e di riscaldamento. Lo stabile viene rimesso totalmente a nuovo, e chi compra nel momento del frazionamento non avrà spese per interventi nelle zone comuni per venticinque o trent’anni», spiega Stefanetto.
Una volta completata l’opera, si procede a riaccatastare gli immobili che poi sono messi in vendita frazionati. «Vendiamo appartamento per appartamento, e teniamo quelli che sono già affittati. Al momento dello scadere del contratto, poi, si procede alla ristrutturazione e alla vendita, se il momento storico rende l’operazione appetibile». La Torre valuta una media di 100 stabili all’anno, quasi due alla settimana. «In un anno ne compriamo tre o quattro. Degli stabili disponibili è appetibile una quota inferiore al 50%. Nel resto dei casi forniamo una valutazione, poi i proprietari prendono strade diverse». Nell’attività torinesi La Torre ha come target le zone centrali e semicentrali, arrivando anche alla prima cintura. In media si tratta di stabili che vanno dai 12 ai 16 appartamenti. «Sono più rari i casi di stabili con quattro o sei scale, con punte di 70 appartamenti, o quelli minimi da quattro appartamenti», prosegue Stefanetto. «Frazioniamo sempre, perché vendere separatamente garantisce maggiore redditività. Sarà successo una volta in 28 anni di rivendere uno stabile in blocco».
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