Corre il mercato residenziale milanese. Ma ancor di più corre il segmento lusso, gli appartamenti di prestigio nelle classiche vie del centro storico o nelle nuove zone progettate dalle archistar. I numeri parlano chiaro: oltre 27 mila le compravendite concluse a Milano nel 2021 tra abitazioni usate e nuove, in crescita del 26,7% rispetto al 2020 (frenato dal Covid) e del 4,5% sul 2019 per quanto riguarda l'intero mercato milanese, e +28,1% rispetto all'anno precedente e +2,9% rispetto al 2019 per quanto riguarda il pregio. In totale sono state 524 le abitazioni passate di mano (stima su dati forniti dall'Omi dell'Agenzia delle Entrate) per un fatturato pari a 867 milioni di euro (+30,8% rispetto al 2020). Il prezzo medio, riferito a prodotti di nuova costruzione o interamente riqualificati, si attesta a 10.950 euro al metro quadro in aumento del 2,1% rispetto al 2020. Oltre all'aumento di prezzi e compravendite, a confermare il felice momento del lusso milanese sono anche i tempi di vendita, in calo rispetto all'anno scorso e anche rispetto al 2019, quando superavano i quattro mesi per arrivare oggi intorno ai 100 giorni di trattativa, e le previsioni per il 2022, tutte orientate al bello, con scambi e fatturato in crescita, a fronte di un nuovo leggero aumento dei prezzi, non superiore tuttavia al tasso di inflazione previsto. «Nell'anno appena concluso, il mercato immobiliare residenziale del lusso milanese è tornato ai livelli pre-Covid, con un aumento delle compravendite e del fatturato», spiega Andrea Pincherli Vicini, ceo e founder di Vincenzo Monti Prestige. Merito in buona partedell'aumento della domanda, che corre molto più in fretta dell'offerta di abitazioni, cresciuta dell'1,6% e pari a poco più del 10% di quella complessiva. «La seconda metà del 2021 ha visto una domanda di acquisto molto attiva, sia nella fascia prime, fino a 2 milioni, sia in quella top prime, cioè oltre i 2 milioni», prosegue Pincherli Vicini. «In entrambi i casi la domanda supera di gran lunga l'offerta, almeno di tre volte. Una ripresa del mercato si stava già consolidando prima dell'arrivo del Covid che, semmai, ha agito come fattore di spinta all'aumento dei valori di questa particolare fascia di mercato. L'aumento dei prezzi richiesti da parte dei venditori è stato registrato per le abitazioni ai piani alti, in stabili importanti per localizzazione e valore storico-architettonico, i cosiddetti trophy building, o negli stabili di nuova e recente realizzazione, a maggior ragione se impreziositi da balconi, terrazze o giardini anche privati».
Storicamente a Milano gli immobili prime sono concentrati all'interno della Cerchia dei Navigli e, più esternamente, nel cosiddetto centro allargato, limitatamente agli edifici di grande valore architettonico. Le case di grande prestigio, anche storico, che in genere caratterizzano questa parte di città (Vincenzo Monti, Corso Venezia, il Quadrilatero di via Montenapoleone, Brera, via Pagano), se in buone condizioni o ristrutturate, hanno quotazioni superiori ai 10mila euro al metro quadrato. Negli ultimi anni, con l'avanzare delle nuove iniziative di rigenerazione urbana e le torri residenziali firmate da archistar, l'offerta si è allargata. Ma non abastanza: solo il 10,3% delle case in vendita a Milano rientra nelle categorie di pregio. Lo stock degli immobili sul mercato è spesso vecchio (oltre il 50% delle case nel centro storico risale a prima del 1945) e con una bassa classe energetica: solo l'8% ha una classe superiore alla A. Un altro elemento di debolezza dell'offerta è la mancanza di box o posti auto: nel centro storico di Milano solo il 20% delle case in vendita ne è provvista.
Al di là delle dimensioni,si riaffaccia con decisione, dopo la pausa del 2020, la richiesta della Milano in verticale, ovvero vivere in case ai piani alti nelle torri iconiche di Milano come la Torre Velasca, i Grattacieli Gronchi di via Vincenzo Monti - largo V Alpini, la torre disegnata da Vico Magistretti in via Revere, le torri di piazza Piemonte, o, più recentemente gli edifici Hadid di Citylife o il Bosco Verticale e la Torre Solaria a Porta Nuova. In questi casi si può parlare di edifici non solo di pregio, ma unici, con credenziali architettoniche riconosciute, che diventano icona e punto di riferimento per la zona e la città. I trophy asset portano spesso la firma di un architetto celebre che ha innovato l'architettura del capoluogo. È il caso degli edifici di Giò Ponti di corso Venezia, via Domenichino e piazza Novelli, quellci razionalisti di Terragni e Portaluppi in corso Sempione e piazza S. Maria Beltrade e le diffuse sperimentazioni dei BBPR nell'area di via Larga, tra cui la già citata Torre Velasca. Peraltro, questi edifici manifestano una più solida tenuta del valore nelle fasi di contrazione del mercato e un più accelerato apprezzamento nei periodi di ascesa. Tornando alle preferenze della domanda, rimangono sempre ai primi posti le richieste per grandi saloni per ricevere, tripli servizi anche con lavanderia, portineria e vigilanza (non ritenuta così prioritaria). Seguono altri servizi, più apprezzati nelle case di nuova costruzione, come la palestra o altri spazi di utilità comune. Mettendo poi a confronto le superfici che la domanda chiede e che il mercato offre, emerge come l'offerta oggi non sia abbastanza in linea con la domanda. Quasi la metà delle case al momento in vendita nelle aree prime milanesi ha una superficie tra 100 e 200 metri quadrati, mentre la domanda si incentra su abitazioni nella fascia 200-250 metri quadrati. Anche i prezzi non corrispondono alle disponibilità di spesa, 2,5 milioni in media: quasi il 70% delle case in vendita non supera i 2 milioni di euro, il 21% ha un prezzo richiesto tra 2 e 3 milioni e l'11% si attesta tra 3 e 5 milioni.
In presenza di una domanda forte, dinamica, ma molto selettiva, i prezzi saranno ancora in crescita, ma con giudizio. Il vero driver resterà la qualità dell'offerta e vista la sua scarsità, nella prima parte del 2022 non ci si possono attendere exploit, ma solo un consolidamento. Quanto alle quotazioni, come già accennato, il prezzo medio degli immobili prime milanesi si attesta vicino agli 11 mila euro7mqcon una crescita, rispetto al 2020, del 2,1%. A Milano, tenendo sempre come riferimento le zone di pregio del centro storico e quelle più pregiate al di fuori delle mura spagnole, il prezzo medio registra le variazioni maggiori in relazione allo stato di fatto dell'abitazione. Un immobile perfettamente ristrutturato e tecnologicamente anche ben attrezzato (wi-fi con la fibra e domotica) ha un valore medio del 40% più alto rispetto a uno completamente da riqualificare. Il Quadrilatero mantiene la leadership dei prezzi più alti (fino ai 18.000 euro/mq.) inseguita dai grattacieli di Porta Nuova e dalle future nuove torri che sorgeranno in città da qui al 2030. Solo tre zone hanno un prezzo medio inferiore, di poco, alla media: piazza Sant'Ambrogio, Carrobbio, Citylife, piazza Piemonte e corso Vercelli, via Canova e Arco della Pace. Per le case ristrutturate, i prezzi variano dai 12.500 euro/mq del Quadrilatero, ai 9.800 di Brera ai 7.200 della zona Canova-Arco della Pace. (riproduzione riservata)
