Europa, crescono i prezzi

Una crisi di proporzioni storiche lascia in eredità all’Europa un incremento del 5,5% rispetto all’anno scorso del prezzo delle abitazioni, quasi altrettanto elevato del crollo del 6,2% del pil che ha colpito l’economia. I valori erano aumentati già negli anni precedenti, ma l’emergenza sanitaria ha determinato l’accelerazione del processo e una serie di trasformazioni culturali e sociali – lo sviluppo del lavoro da remoto in primis – che hanno modificato esigenze e abitudini delle persone.

Secondo Reuters, Stoccolma, Lussemburgo, Mosca e Bratislava hanno visto aumenti dei prezzi a doppia cifra, mentre UBS segnala che Monaco, Francoforte, Amsterdam, Parigi e Zurigo sono a rischio bolla immobiliare e che sono sopravvalutate quattro delle 12 città europee del suo Global Real Estate Bubble Index, in cui solo Varsavia, Milano e Madrid presentano valori ragionevoli. Ma l’elemento che caratterizza il mercato è il volume degli investimenti istituzionali, in particolare sotto forma di flussi internazionali di capitali di grandi società, hedge fund e altri attori finanziari. Secondo i dati di Real Capital Analytics, riportati dal sito DW, tali investimenti hanno raggiunto livelli record nel 2020, rappresentando quasi il 30% dell’attività di acquisizione totale. «Un enorme balzo rispetto al 10% nel 2015, ma le caratteristiche della pandemia hanno solo contribuito ad alimentare una tendenza già in atto», ha detto a DW Oliver Knight, consulente immobiliare di Knight Frank, secondo il quale si intravvede uno spostamento strutturale degli investimenti residenziali lontano da settori immobiliari come uffici e vendita al dettaglio.

In molte città i prezzi sono stati spinti in alto da un cocktail di bassi tassi d’interesse, carenza di terreni e costruzioni che non tengono il passo con la domanda. Perché non è facile trovare luoghi adatti per costruire. In Gran Bretagna, il governo ha annunciato piani e introdotto nuove leggi per convertire in appartamenti gli uffici vuoti e i negozi in disuso, con l’obiettivo di crearne 1.500 entro il 2030, ma tali misure potranno a malapena intaccare la domanda. A Berlino, secondo il sito di ricerca immobiliare Global Property Guide, i prezzi sono cresciuti dell’11% in un anno. L’aumento degli affitti è un grosso problema per una città dove solo il 17,4% delle persone possiede appartamento in cui vive e nell’intera Germania, circa il 50% della popolazione è in affitto ed è esposto all’aumento dei canoni, che erode i redditi in maniera significativa. Ma con le elezioni federali che incombono i politici tendono a dimostrare che possono risolvere la crisi, promettendo un mix di nuovi alloggi sociali e regole più severe contro gli aumenti dei canoni. Eppure una soluzione rapida è improbabile perché, come spiega sempre a DW il senatore Sebastian Scheel, «nel medio termine, servono circa 200 mila appartamenti, la metà dei quali dovrebbe essere costruita dal settore pubblico e sovvenzionata secondo le regole sull’edilizia popolare». In generale, l’immissione massiccia di capitali stranieri genera forti contraddizioni, legate all’aumento sia degli affitti che dei prezzi di vendita.

In Irlanda, il 78% degli oltre 5 miliardi di euro pompati nel mercato tra il 2017 e il 2019 aveva provenienza estera. Agevolazioni fiscali e incentivi governativi istituiti sulla scia della crisi economica del 2009/11 avevano attratto hedge fund multimiliardari e fondi di private equity, alcuni specializzati nell’acquisto di gruppi in difficoltà. Ma ora siamo a un punto di svolta. La statunitense Round Hill Capital ha appena acquistato tutte le 112 proprietà di un nuovo sviluppo abitativo appena fuori Dublino, un accordo che è stato visto come emblematico del problema nel mercato immobiliare irlandese, dove gli acquirenti sono costretti a competere per poche case sempre meno costose, mentre gli affitti aumentano senza sosta.

Anche la Svezia cerca modi innovativi per aumentare l’offerta di alloggi. Ora l’attenzione si concentra sull’aeroporto di Bromma, all’estremità occidentale di Stoccolma, che verrà chiuso per costruire circa 30 mila nuove case. Ma Arlanda - il principale hub aeronautico della città - potrebbe non essere in grado di far fronte all’intero traffico della capitale. E di nuovo entra in gioco la politica: il principale partito d’opposizione afferma che se vincerà le elezioni chiuderà Bromma ad ogni costo. Ma il Comitato svedese per l’edilizia abitativa ritiene che per compensare il deficit abitativo sarebbe necessario uno sviluppo delle dimensioni di Bromma ogni anno mentre gli analisti del settore concordano che per equilibrare il mercato servono cambiamenti strutturali più completi.

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