Esplode il mercato immobiliare di lusso a Milano. Ecco le zone di maggior pregio e quanto costano le case al mq
Le stime sono per un secondo semestre in rialzo sulla scia della prima metà del 2022 e di una ulteriore crescita nel 2023. Crescono gli investitori esteri. A Milano offerte in calo del 6,3%. E la domanda fa alzare i prezzi - LA TABELLA | Immobiliare, quanto costa un buen retiro tra le vigne
E' quanto emerge dall'ultimo report di Vincenzo Monti Prestige, società di servizi immobiliari secondo cui nel primo semestre 2022 i prezzi per le abitazioni di lusso sono aumentati del 4,3% rispetto a un anno prima, arrivando a una media di 11.200 euro al metro quadro. Il fatturato del segmento prime nel centro storico di Milano ha invece superato quota 446 milioni di euro, con una crescita dell'8,8% rispetto al primo semestre 2021.
Ma a mostrare grande dinamicità è stato soprattutto il numero di transazioni di abitazioni prime, ovvero di lusso, nel centro storico e nelle altre aree di pregio della città, aumentato del 12,7% nella prima parte del 2022 per un totale stimato di 266 transazioni (stima effettuata sui dati forniti dall'osservatorio Omi dell'Agenzia delle Entrate), con ottime probabilità di chiudere l'anno sugli livelli sempre elevati (+9,6%) per un totale di 574 compravendite di pregio e quasi un miliardo di euro di fatturato (circa 980 milioni).
L'unico dato in controtendenza è costituito dal leggero innalzamento dei tempi di vendita rispetto all'anno scorso, passati da 97 a 110 giorni (+13,4%), in realtà non dovuto a una debolezza della domanda quanto al fatto che, dopo il boom di vendite del 2021, «i pezzi più ambiti dalla domanda si sono rarefatti ulteriormente e quindi agli acquirenti serve più tempo per trovare la casa giusta», sottolinea l'analisi di Vincenzo Monti Prestige. E il quadro potrebbe ulteriormente peggiorare: nei primi sei mesi del 2022, la quota di case di lusso in vendita è diminuita rispetto all'offerta complessiva a Milano, riducendosi al 4,6% dal 10,3% di fine 2021.
Anche la qualità degli immobili inoltre spesso non è in linea con le richieste della domanda: case vecchie (oltre il 50% di quelle nel centro storico è stata costruita prima del 1945) e con una bassa classe energetica: quasi l'80% di quelle in vendita è in classe G. Mancano poi box o posti auto, esigenza cui oggi risponde solo il 26% delle case in vendita.
Il calo dell'offerta tuttavia non è prerogativa solo del segmento di fascia alta ma riguarda il mercato residenziale milanese in generale, col rischio che, tra diminuzione dell'offerta e nuovo incremento dei prezzi, si possa innescare un periodo di impasse. Tuttavia, proprio il nuovo incremento dei valori dovrebbe convincere chi finora ha esitato a vendere a mettere i propri immobili sul mercato nei prossimi mesi. Le previsioni per fine anno sono comunque positive, nonostante i tanti rischi, passate e attuali, che incombono sul mercato, dalla pandemia alla guerra in Ucraina cui si sono poi aggiunte la crisi di governo e le imminenti elezioni. Infine, l'aumento dei prezzi delle materie prime e dell'energia ha di fatto rallentato la produzione edilizia e quindi l'offerta. E anche le dimensioni non sono quelle giuste: un terzo delle case in vendita nelle zone top misura meno di 100 metri quadrati, mentre oltre il 30% della domanda vorrebbe tre 150 e 250 metri quadri.
Nonostante ciò, «nella prima parte di questo travagliato 2022, il mercato residenziale del lusso milanese ha dimostrato di rimanere immune alle varie turbolenze», ha dichiarato Andrea Pincherli Vicini, ceo & founder di Vincenzo Monti Prestige. La prima metà del 2022 ha visto una domanda di acquisto molto attiva, sia nella fascia prime, fino a 2 milioni di euro sia in quella top prime, che può superare di molto questa soglia. In entrambi i casi, la domanda supera di gran lunga l'offerta che, fra l'altro, si sta riducendo. Anche per questo i prezzi di vendita non hanno subito nessuna frenata ma, al contrario, continuano a registrare un trend positivo.
Il dato più rilevante è la crescita degli investitori esteri che stimiamo almeno del 10% maggiore rispetto al primo semestre 2021. Chi arriva dall'estero e cerca una casa di pregio a Milano vuole trovare un prodotto ristrutturato o nuovo, ma comunque subito abitabile, e per questo la ricerca tende a non considerare le iniziative di pregio sulla carta o in costruzione che saranno in consegna nei prossimi due anni».
Storicamente a Milano le case di lusso si concentrano all'interno della Cerchia dei Navigli o poco oltre, come via Vincenzo Monti, corso Venezia, il Quadrilatero di via Montenapoleone, Brera, via Pagano, con prezzi oggi facilmente superiori ai 10mila euro/mq. Negli ultimi anni, con l'avanzare delle nuove iniziative di rigenerazione urbana e le torri residenziali firmate dalle archistar, l'offerta di case a valori superiori ai 10mila euro/mq si è allargata. Quanto ai prezzi a pezzo, quasi il 60% delle case in vendita non supera i 2,5 milioni di euro, l'11% oscilla tra 2,5 e 3,5 milioni e l'8% si attesta tra 3,3 e 4,5 milioni, mentre solo il 23% va oltre. (riproduzione riservata)
