I proprietari che stipulano un contratto di locazione parziale non perdono il diritto a fruire dell'esenzione Imu se gli immobili vengono destinati a prima casa. Il possesso dell'immobile da parte del titolare non fa infatti venire meno il diritto al beneficio fiscale, anche se una parte viene data in affitto. In questo senso si è espressa la commissione tributaria regionale dell'Abruzzo, settima sezione, con la sentenza 8/2022. La locazione parziale di un immobile, dunque, non fa perdere le agevolazioni tributarie. I contribuenti hanno comunque diritto all'esenzione Imu se lo utilizzano anche come abitazione principale.
Ha formato spesso oggetto di dibattito la questione che concerne il diritto a mantenere in vita il trattamento agevolato, nei casi in cui l'abitazione principale non abbia una destinazione esclusiva da parte del proprietario o del nucleo familiare che ha la residenza anagrafica e la dimora nell'immobile. Spesso, per esigenze economiche, gli immobili vengono dati in affitto a studenti universitari o ad altri nuclei familiari. Dunque, se l'immobile viene locato a terzi non si perdono le agevolazioni prima casa, purché permanga il possesso in capo al titolare.
Secondo la commissione regionale, infatti, «occorre mantenere, seppur parzialmente, il possesso del bene». Nel caso sussista questo presupposto vanno riconosciute tutte le agevolazioni fiscali, sia per i tributi erariali sia per i tributi locali. Nella motivazione della sentenza, non a caso, viene posto in rilievo che continuano a essere riconosciute tutte le agevolazioni Irpef, compresa la detrazione del mutuo. Per i giudici d'appello, in presenza di un regolare contratto di affitto registrato l'inquilino può trasferire la sua residenza nell'immobile e costituire un nucleo familiare a sé. E se gli affitti consentono «un uso prevalente della casa come abitazione principale, allora vengono mantenute le esenzioni Imu e Tasi come anche le detrazioni per gli interessi passivi del mutuo». Nella pronuncia viene evidenziato che pur non essendo indispensabile un uso esclusivo dell'immobile come prima casa, l'utilizzo dello stesso dovrebbe essere prevalente. Normalmente, invece, qualora la destinazione non sia esclusiva, gli enti locali tendono a non riconoscere l'esenzione dal pagamento dell'imposta municipale.
Sull'esenzione Imu per l'abitazione principale si sono susseguite, specialmente nel corso di questi ultimi anni, tesi e interpretazioni, anche giurisprudenziali, del tutto differenti. Tant'è che il legislatore è dovuto correre ai ripari per evitare di far lievitare ulteriormente il contenzioso. L'articolo 5 decies del decreto legge «Fisco-Lavoro» (146/2021), in sede di conversione in legge (215/2021), ha limitato l'esenzione a un solo immobile, a scelta dei coniugi, non separati né divorziati, qualora utilizzino immobili diversi. La scelta dell'immobile sul quale è possibile fruire del beneficio è demandata ai coniugi. La nuova disposizione ha modificato la previsione contenuta nell'articolo 1, comma 741, lettera b) della legge 160/2019.
Pertanto, morale della favola, non può più essere concessa una doppia esenzione, a prescindere dal fatto che gli immobili siano ubicati nello stesso comune o in comuni diversi. Com'è noto, per abitazione principale si intende l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente. Sono esenti gli immobili adibiti a prima casa, tranne quelli iscritti nelle categorie catastali A1, A8 e A9, vale a dire immobili di lusso, ville e castelli, per i quali il trattamento agevolato è limitato all'aliquota e alla detrazione. L'esenzione si estende anche alle pertinenze, che devono essere classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.
Va precisato che, in effetti, dalla formulazione letterale della norma di legge non si evince che per avere diritto all'agevolazione la prima casa debba essere utilizzata in via esclusiva dal titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale. E non è neppure imposta come condizione la destinazione prevalente dell'immobile ad abitazione principale.
Bisogna ricordare, infine, che i giudici di legittimità (ordinanza 29505/2021) hanno chiarito che i bassi consumi elettrici possono costituire fonte di prova atta a contrastare la presunzione di abituale dimora nel luogo di residenza, a cui l'amministrazione comunale può fare ricorso per disconoscere l'esenzione. Da questa presa di posizione scaturisce che i dati anagrafici hanno solo un valore presuntivo relativamente al luogo di residenza effettiva e possono essere superati da una prova contraria. La prova può essere desunta dal giudice da qualsiasi fonte di convincimento. (riproduzione riservata)
*(avvocato)
