Edilizia bloccata, poche case nuove e sempre più care: come il nuovo Testo Unico può rilanciare la rigenerazione urbana

In un Paese come l’Italia, tra i primi in Europa per la presenza di immobili vetusti, l’urgenza è quella di rigenerare. Per farlo, l’evoluzione delle città e la necessità di contenere il consumo di suolo spingono verso progetti di riqualificazione e recupero, con l’obiettivo di trasformare l’esistente in nuovo patrimonio immobiliare. Finora, però, il progresso è stato lento e poco concreto, anche a causa di un quadro normativo complesso e poco chiaro. Ora, però, sembra che qualcosa stia finalmente cambiando.

La crisi dell’edilizia e dell’offerta abitativa

Attualmente, l’offerta di nuove abitazioni in Italia, anziché crescere, è in costante diminuzione. Nel 2024, l’offerta di case nuove nelle otto principali città metropolitane ha registrato una contrazione media del 5,5% su base annua, con cali particolarmente rilevanti a Genova (-11,9%), Palermo (-11,3%) e Milano (-10,6%). Nel capoluogo meneghino, in particolare, più di un centinaio di cantieri sono fermi a causa di incertezze interpretative riguardanti alcune normative urbanistiche. Complessivamente, le nuove costruzioni rappresentano solo il 9% circa del totale degli immobili in vendita.

Tra le otto città analizzate dal centro studi di Abitare Co., solo tre superano il 10% di quota di mercato per le nuove abitazioni: Bologna, la più dinamica, con il 22%, seguita da Milano (12,9%) e Firenze (10%). In tutte le altre città, la percentuale rimane inferiore. La scarsità di offerta sta spingendo al rialzo i prezzi, che, mediamente, lo scorso anno sono aumentati del 4,8%, con un valore medio di 5.030 euro al metro quadrato, con punte di incremento del 6% a Milano e dell’8% a Napoli.

Le complessità normative e il blocco degli investimenti

A mancare sono proprio i grandi nuovi progetti di rigenerazione. E la situazione non sembra accennare a migliorare, in Italia come in Europa. Secondo le stime della Commissione Europea, infatti, la domanda di alloggi è destinata a crescere nel blocco europeo di oltre due milioni di unità all’anno, mentre i permessi edilizi continuano a diminuire: -20% negli ultimi quattro anni. «Da tanto tempo il settore dell’edilizia e dell’urbanistica nazionale si muove cercando di orientarsi all’interno di un sistema regolatorio che non è più chiaro e funzionale», spiegano Carmen Leo e Tiziana Bonanni, dello studio legale Lca. «Ogni modifica fatta per semplificare ha finito, nella maggior parte dei casi, per aggiungere nuove complessità.

L’effetto non è stato solo la perdita di efficienza: l’edilizia è diventata un terreno a rischio sistemico, in cui l’incertezza è nelle valutazioni degli operatori immobiliari e degli uffici comunali e perfino nelle pronunce dei tribunali amministrativi e penali. Il settore ha così perso capacità di attrarre investimenti, di progettare trasformazioni urbane, di generare sviluppo».

Il caso Milano e la proposta di Riforma

Il caos urbanistico che ha colpito Milano (dove una lettura non uniforme delle norme sulla ristrutturazione edilizia ha innescato un effetto domino che ha portato al blocco delle nuove costruzioni in città) ha reso evidente la necessità di un nuovo intervento normativo che possa rifondare il settore dell’edilizia e che possa restituirgli coerenza, chiarezza e uniformità affinché possa avere la struttura per rispondere alle sfide che impone la società. La proposta di legge delega del Testo Unico dell’Edilizia va in questa direzione. «Non si tratta di un semplice aggiornamento del Testo Unico del 2001», precisano Leo e Bonanni, «ma di un intervento fondamentale che mira a riorganizzare l’intero sistema normativo, eliminando ridondanze, colmando le lacune e chiarendo definizioni».

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I pilastri della riforma: semplificazione e uniformità

La riforma affida al governo il compito di adottare entro sei mesi decreti legislativi in grado di semplificare il quadro normativo e migliorare l’operatività delle leggi. Un aspetto centrale della riforma è la creazione di un nuovo testo unico che riorganizzi le normative, definendo in modo univoco concetti come trasformazione, ristrutturazione e manutenzione, che attualmente possono avere significati differenti a seconda delle leggi o dei giudici. Inoltre, la riforma prevede una maggiore uniformità tra le diverse regioni e comuni, affinché cittadini e imprese non siano sottoposti a procedure diverse a seconda del territorio. Il modello di pianificazione, poi, si evolve: la città non è più vista come un insieme di vincoli e perimetri, ma come un organismo complesso che deve integrare sostenibilità ecologica, qualità urbana, accessibilità e resilienza climatica.

Le due esperte di Lca spiegano inoltre che nel testo viene proposta anche una nuova classificazione degli interventi edilizi, distinguendo tra quelli che trasformano il territorio, quelli che modificano il patrimonio esistente e quelli che adeguano la funzionalità degli edifici. In questo contesto, la riforma introduce una semplificazione amministrativa, con tre principali regimi: permesso di costruire, Scia (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) ed edilizia libera. Altra novità importante riguarda la definizione dello «stato legittimo» degli immobili, con l’intento di ridurre le controversie legate alla legittimità delle costruzioni.

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L’innovazione tecnologica gioca un ruolo chiave, con l’introduzione di uno sportello digitale unico, modulistica uniforme e la creazione di un fascicolo tecnico per ogni immobile. Un altro focus della riforma è la sostenibilità, con interventi su prestazioni energetiche, sicurezza sismica e gestione dei rifiuti, in linea con le politiche europee. Il rapporto tra Stato e Regioni è un punto delicato: mentre allo Stato spetta definire i principi fondamentali, alle regioni viene lasciato lo spazio per regolamentare le specifiche necessità locali.

Prospettive e rischi della riforma

La riforma punta così a costruire un sistema normativo più funzionale che risponda alle esigenze di una società in continuo cambiamento. «Nessuna riforma di questa portata è priva di rischi», concludono Leo e Bonanni, «la riuscita della riforma dipenderà molto da questo bilanciamento: troppo centralismo genererebbe conflitti costituzionali, troppa autonomia riporterebbe alla frammentazione e sovrapposizione attuale». Secondo le due avvocate, se la riforma sarà attuata con rigore sistemico e lungimiranza politica, l’edilizia potrà finalmente uscire dalla palude interpretativa in cui è caduta, tornando a essere un settore capace di generare valore, qualità urbana e sostenibilità. Un’opportunità per costruire di più e dare nuova linfa al patrimonio immobiliare. (riproduzione riservata)