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Il contesto che vede un promissario-acquirente di un immobile posto in vendita da un donatario oppure di immobili che nei loro trasferimenti siano stati interessati da una donazione presenta aree di criticità che vanno attentamente valutate, tanto che è molto difficile vendere cespiti con queste caratteristiche, così come ottenere l'erogazione di un mutuo da parte di un istituto di credito. Infatti, nel nostro ordinamento giuridico vigono alcune norme imperative che non possono in alcun modo essere mai violate. Tra queste, quella che riserva a determinati soggetti, definiti legittimari, una quota di eredità (detta appunto «di legittima»). E, questo a differenza di altre Giurisdizioni (ad esempio, di matrice anglosassone) dove, invece, è possibile diseredare anche i figli (salvo casi particolari). Questi soggetti «tutelati» sono i discendenti e gli ascendenti in linea retta del defunto oltre al coniuge. Se un «legittimario» viene privato, in tutto o in parte, della sua quota di legittima (vuoi che sia stata espressa in un testamento, vuoi che sia stata posta in essere in vita tramite donazioni) può, una volta avvenuto il decesso del de cuius, fare valere il proprio diritto all'ottenimento dell'intera quota di legittima mediante un'apposita azione giudiziaria, proposta nei confronti del donatario, definita più propriamente «azione di riduzione» (tesa, appunto, a ridurre le quote attribuite ad altri legittimari) che si prescrive nel termine di 10 anni che decorre (nel caso di lesione di legittima determinata da donazione) dalla data di apertura della successione. Resta comunque fermo che i legittimari possano sempre rinunciare all'azione di riduzione. Però, solamente dopo il decesso del soggetto della cui eredità si tratta, e mai durante la sua vita. E questo, in virtù del fatto che in Italia esiste una norma che impedisce questa tipologia di rinuncia (vuoi in maniera espressa, vuoi con assenso alla donazione) prima del decesso (c.d. divieto dei patti successori). Potrebbero, poi, cominciare a sorgere problemi ulteriori, qualora il donatario abbia ceduto ad un terzo soggetto l'immobile donato. In questo caso, il legittimario (o i legittimari), ritenutosi leso (in quanto il donante non ha lasciato beni sufficienti a coprire la quota di legittima spettante), potrà agire nei confronti dei terzi acquirenti per la rivendicazione del bene (c.d. azione di restituzione), a condizione che il donatario non abbia altri beni (di pari valore) da offrire in contropartita ovvero il terzo acquirente non offra al legittimario l'equivalente in denaro dei beni ricevuti in natura. Occorrerà rapportarsi a casistiche diverse che, oltre ad incidere sui termini di prescrizione, si rifanno a circostanza non facilmente verificabili (in quanto legate ad eventi futuri e incerti). In primo luogo, di fronte ad un donante ancora vivente, l'azione di restituzione potrà essere esercitata entro il termine di dieci anni dalla morte del donante e sempre che, in assenza delle condizioni di cui sopra, non siano trascorsi venti anni dalla trascrizione della donazione (termine introdotto dalla legge 80 del 2005) e che non sia intervenuta un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione (notificato e trascritto nei confronti del donatario e dei suoi aventi causa) da parte dei legittimari. Interpretazioni divergenti sull'applicazione di tale termine, peraltro, si sono verificate con riferimento alle donazioni anteriori all'emanazione della sopraccitata legge.
È previsto, peraltro, che i legittimari possano rinunciare al diritto di opposizione; tuttavia, una rinuncia di tale natura non potrebbe comportare automaticamente anche la rinuncia all'azione di riduzione, essendo questa ultima rinunciabile solo dopo la morte del donante. Un'ulteriore casistica, più valutabile (in quanto connessa ad un evento certo), riguarda il caso di un donante deceduto da meno di dieci anni. In tale caso l'azione di restituzione potrà essere esercitata entro dieci anni dal decesso, ferme restando le condizioni riportate in precedenza. In questo caso i legittimari potranno rinunciare espressamente all'azione di riduzione o a quella di restituzione.
Residua, infine, il caso di decesso avvenuto da oltre dieci anni. E situazione positiva per il terzo acquirente, in quanto l'azione di riduzione (non trascritta) e di restituzione potranno ritenersi prescritte (così come confermato anche dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione).
* Partner dello studio Lenzi e associati
