È l'ora di valorizzare

Che fine farà il real estate a livello internazionale? Finora gli investimenti hanno continuato a crescere sostenuti dai migliori rendimenti offerti dagli immobili rispetto ad altre asset class e dal basso costo del denaro. Ma la situazione è cambiata: di là dell'oceano i tassi Usa tornano (lentamente) a salire, mentre al di qua prosegue (e forse si intensificherà) il Quantitative easing della Bce, schiacciando a zero il rendimento dei titoli di Stato, negli anni scorsi preferiti al mattone. Infine, anche la natura stessa degli investimenti immobiliari è cambiata: oggi è molto meno a leva rispetto agli anni pre-crisi, quando i mercati erano guidati principalmente dal debito. Come finirà? Ecco come la vede Barbara Knoflach, numero uno della divisione internazionale di investment management di Bnp Paribas Real Estate.

1Domanda. Tra queste forze, quale direzione prenderà il mercato immobiliare Ue?

Risposta. Ci aspettiamo che i fondi europei si concentrino sugli immobili super core, con moderato ricorso alla leva. È la ricetta giusta per unire rendimenti interessanti, anche se inferiori al passato, a un profilo di rischio limitato per quanto riguarda gli attivi in portafoglio. Allo stesso tempo, ci attendiamo che buona parte degli investitori anglosassoni prenda qualche rischio in più inserendo anche qualche operazione di sviluppo.

2D. Ma su cosa poggerà l'eventuale crescita del settore?

R. La quota sul real estate rispetto al totale degli investimenti è in costante aumento. A livello globale il valore degli asset immobiliari in gestione ammontava nel 2014 a 2.500 miliardi di dollari, circa 1.900 miliardi di euro. Attualmente, le allocazioni immobiliari risultano inferiori rispetto ai target definiti dagli investitori istituzionali, e questo in tutte le aree geografiche, per cui ci aspettiamo un considerevole aumento degli investimenti immobiliari. Dietro la crescente popolarità dei beni immobili tra gli investitori, motivata dalla ricerca di redditività, si possono comunque distinguere alcuni filoni. In particolare, l'incremento della domanda dovrebbe provenire in parte dall'aumento dei clienti affluent e dei cosiddetti Hnwi oltre che dalla crescita e nascita di nuovi fondi sovrani. Il tutto unito alla crescita dei fondi pensione. Per queste ragioni ci aspettiamo un aumento degli asset immobiliari in gestione tra 700 e 1.400 miliardi di euro nel corso dei prossimi cinque anni a livello globale. Sebbene l'Asia sarà testimone della crescita maggiore, la quota più consistente di beni in gestione rimarrà saldamente nei mercati maturi di Europa e Nord America.

3D. Come evolverà l'industria del risparmio immobiliare gestito negli anni a venire?

R. A oggi in Europa la quota di immobili detenuti direttamente è di circa l'84% contro il 75% del Nord America. Il restante 16% è detenuto in via indiretta attraverso veicoli quotati o non quotati, contro il 25% del Nord America. Risultato: penso che esistano ampi spazi di crescita per il settore dei fondi, ancora lontano dal livello di saturazione. Le dimensioni del mercato immobiliare sono destinate ad aumentare come conseguenza sia di una crescita dell'industria del risparmio gestito sia di maggiori allocazioni verso questa classe di attivi. Mentre i grandi operatori dovrebbero continuare a prediligere investimenti diretti, joint venture e club deal, gli altri continueranno a puntare su fondi immobiliari e fondi pensione, ma con una maggiore diversificazione geografica e settoriale. I fondi sono in grado di rispondere a questo tipo di esigenze, riuscendo allo stesso tempo a operare sul mercato e a ottimizzare la fiscalità. Naturalmente servono però anche gestori con le competenze giuste per fare investimenti immobiliari in grado di garantire rendimenti accettabili, compito non facile in uno scenario sempre più competitivo nella raccolta di capitali e nell'attività di investimento.

4 D. Cosa si prospetta per il mercato italiano nel 2016?

R. Alla fine del 2015 in Italia si sono registrate transazioni per 8,1 miliardi di euro. Un livello record, superiore addirittura a quelli toccati nel 2006-2007. A dominare la scena sono stati gli investitori stranieri, cui si deve oltre il 70% delle transazioni, per un totale di 5,6 miliardi di investimenti. Anche quest'anno l'attività degli operatori stranieri dovrebbe mantenersi su livelli piuttosto sostenuti. Il problema del mercato italiano è legato però alla carenza di prodotti commisurati alle aspettative degli investitori stranieri. Ci aspettiamo dunque di vedere sempre più operazioni di valorizzazione, che a Milano, solo nel settore uffici, sono ormai il 24% del totale, così da creare prodotti core.

5D. In questo scenario, quali sono le strategie di crescita della vostra sgr italiana?

R. Quest'anno l'attività dell'investment management tricolore si concentrerà nella ricerca di investimenti core, tipo uffici e spazi commerciali a reddito. Abbiamo già raccolto mandati da investitori istituzionali per oltre 300 milioni di euro. Non mancheranno poi operazioni su immobili da riconvertire/ristrutturare e valorizzare, in partnership con importanti investitori internazionali. Continuerà inoltre l'attività di raccolta di equity da parte di investitori istituzionali italiani per i nostri fondi pan/europei, dopo il successo registrato nel 2015, con oltre 100 milioni di euro di commitment raccolti in Italia. (riproduzione riservata)