È già ripresa nei mari del sud

Solo i mari del Sud Italia si salvano dal naufragio del mercato delle seconde case. Del resto per un settore già deteriorato dai lunghi anni di crisi del mattone, le novità fiscali degli ultimi 12 mesi non potevano non costituire un vero colpo di grazia. Ma appunto, proprio i prezzi più bassi hanno risvegliato la domanda, anche estera, specie per quanto riguarda le località della costa Adriatica e dell'Italia meridionale, arrivate a prezzi davvero competitivi. Si spiega così l'aumento della domanda, e in molti casi anche dei prezzi anche se in percentuali molto modeste, in netta controtendenza col resto del mercato. Nel resto d'Italia infatti il bilancio dell'ultimo anno non è molto incoraggiante. La tripletta Imu, Tari e la neonata Tasi ha spaventato a morte i potenziali acquirenti e scoraggiato i proprietari, sempre più desiderosi di sbarazzarsi di immobili ormai costosi e poco redditizi, peraltro con scarsi risultati visto che per riuscire a vendere occorre quasi un anno. «In una fase di mercato già negativa per colpa della crisi congiunturale, l'applicazione dell'Imu, e alle aliquote massime, effettuata quasi tutti i comuni costieri ha fatto tirare ulteriormente il freno al mercato», confermano dal Centro Studi di Casa.it, «col risultato, secondo le stime dell'Agenzia delle entrate, di una caduta delle transazioni di oltre il 28% nel solo 2013 nelle località di mare». Insomma un vero crollo, che si aggiunge alle flessioni degli anni precedenti portando a oltre il 50% la contrazione del mercato: se negli anni del boom intorno al 2005-2006 si contavano 65 mila transazioni all'anno nelle principali località marine, oggi siamo a meno della metà e, come accennato, per chiudere una compravendita occorrono tempi biblici: si parla di una media superiore ai 10 mesi, il che significa che ci sono molti immobili che restano sul mercato più di un anno e mezzo. E il fenomeno non ha risparmiato nessuna delle località costiere tricolore, dalla Liguria alle isole Eolie.

La caduta delle compravendite ha naturalmente generato significativi contraccolpi anche sul fronte dei prezzi, anche se non si sono più registrate le forti discese del periodo 2010-2012: si parla di un calo medio del 4,5% a livello nazionale da maggio 2013 a oggi.

«A livello regionale, i cali maggiori si sono registrati in Liguria, Toscana e Veneto con decrementi compresi fra il 5 e il 10%», spiegano da Cas.it. «A soffrire di più sono le abitazioni meno vicine al mare, soprattutto quelle dell'entroterra, a 5-15 chilometri dalla costa, mentre per quelli in posizione migliore, frontemare, si riscontra una fase di stabilità dei valori».

 

Musica completamente diversa invece per le case in Campania, Sicilia, Calabria e Puglia nell'ultimo anno hanno mantenuto i valori dell'anno precedente o fatto registrare piccoli incrementi (dall'1% al 3,2%), mentre l'aumento della domanda ha toccato anche il 6-8%. A sostenere i prezzi è stata in molti casi l'arrivo sul mercato di prodotti di qualità, non necessariamente di nuova costruzione, come case tipiche completamente rinnovate con materiali moderni ed ecocompatibili.

Ma a dare una mano al mattone residenziale in queste regioni ha contribuito anche la domanda estera, vivace ormai da qualche anno: il Sud Italia in particolare è molto ricercato come meta dove passare i mesi estivi fino all'autunno o dove trasferirsi definitivamente nell'età della pensione.

Per un bilocale vicino al mare in media i costi variano fra i 120 mila e i 250 mila euro, fatta eccezione naturalmente per le mete top, come alcune delle isole Eolie ed Egadi, Capri, Taormina.

 

Anche il segmento lusso, nelle località di maggior pregio del territorio, da Portofino alla Costa Smeralda, ha risentito della congiuntura negativa e gli acquirenti italiani arretrano per lasciare spazi a quelli stranieri, soprattutto in Sicilia, Sardegna e nelle isole più rinomate come Capri, le Eolie o le isole Pontine (Ponza, Ventotene).

Il calo dei prezzi si accompagna a un aumento dell'offerta. L'aumento maggiore di abitazioni di pregio (appartamenti o ville singole) si registra soprattutto in due regioni, la Liguria e la Toscana. Qui l'offerta negli ultimi quattro anni è cresciuta a ritmi del 12% annuo, e il mercato fa ancora molta fatica ad assorbirla. Per l'acquirente oggi però si presentano ottime occasioni di acquisto che fino a qualche anno fa erano difficili da trovare. In Maremma come nella Riviera di Levante si possono acquistare bellissime proprietà con giardini e parchi privati a cifre del 25-30% più basse rispetto al 2007. E infatti si può già riscontrare una ripresa della domanda: si tratta di acquirenti con un budget tra 1 e 2 milioni di euro, in cerca di un'abitazione di prestigio proprio in queste località.

 

Infine i rendimenti. È chiaro che nelle località più costose sono state molto sacrificati dal calo dei prezzi. Più interessanti risultano invece nelle località marine del Sud Italia, dove si assestano tra il 4,5% e il 5,5% lordo. Non solo infatti sono in aumento i prezzi, ma anche i canoni di locazione danno buone soddisfazioni, tanto più che, grazie al clima favorevole, la stagionalità è abbastanza prolungata. Ad aggiudicarsi la redditività più alta sono in particolare le località del litorale adriatico, dall'Abruzzo alla Puglia, mentre un po' più contenuta è quella della Sardegna. Al contrario rendimenti fermi al 2-3% nelle altre mete marine tricolore, con un minimo dell'1,6% per Portofino, la più cara in Italia, ma anche la meno redditizia. (riproduzione riservata)

 

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