Dubbi sulla rivalutazione dei terreni

Nuova riapertura della possibilità di rideterminare il valore dei terreni. Per quelli posseduti al 1° gennaio 2015 il pagamento dell'imposta sostituiva del 4% consente di individuare un nuovo valore fiscalmente riconosciuto e quindi, in caso di successiva vendita, di non dover fare i conti con plusvalenze tassate. La legge di Stabilità, entro il 30 giugno 2015, consente di pagare l'imposta sostitutiva secondo il valore accertato da una perizia giurata di stima per individuare il nuovo costo fiscalmente riconosciuto dei terreni. Ciò consente, in caso di vendita, di assumere questo valore per individuare la plusvalenza tassata (in base alle aliquote ordinarie), plusvalenza data appunto dalla differenza tra prezzo di vendita e costo fiscalmente riconosciuto. Il provvedimento è una mera ripetizione dei precedenti e quindi, dopo 15 anni dalla sua prima entrata in vigore, si potrebbe ipotizzare che non vi siano dubbi per i contribuenti. Purtroppo invece i dubbi sussistono.

Uno dei casi interessati è il seguente. Si ipotizzi un terreno con un valore originario di 30 poi rideterminato con pagamento della sostituiva a 100. Cosa accade se la vendita viene poi effettuata a 80? Si tratta di un'ipotesi molto comune di questi tempi considerando la debolezza del mercato: così, anche valori rideterminati magari pochi anni fa, ormai non risultano più in linea con i prezzi di settore molto spesso falcidiati negli ultimi anni. L'amministrazione finanziaria aveva sostenuto l'irrilevanza della rideterminazione nel caso di cessione a un prezzo inferiore. Tornando all'esempio precedente ciò comportava la generazione di una plusvalenza di 50 (80 meno 30) in quanto il valore rideterminato di 100 (su cui si era pagata l'imposta del 4%) era considerato ininfluente. Dopo di ciò però l'Agenzia delle Entrate nella circolare 1/E del 2013 ha cambiato rotta e ha invece affermato che, nel caso di cessione di un terreno con valore rideterminato, affinché l'operazione abbia effetto occorre che lo stesso sia assunto quale valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali. Nella sostanza, pur in presenza di un prezzo inferiore al valore rideterminato, il terreno mantiene il suo valore (e quindi ai fini delle imposte dirette non si genera alcuna plusvalenza), ma lo stesso deve essere indicato in atto al fine di considerarlo base imponibile delle imposte. Nella sostanza l'eventuale imposta di registro, nonché le imposte ipotecarie e catastali hanno come base imponibile il valore rideterminato anche se superiore al prezzo di vendita. In questo caso la riapertura del provvedimento concede l'opportunità (tramite una nuova perizia) di rideterminare in diminuzione il valore così da ottenere un minor pagamento delle imposte d'atto in caso di vendita. E considerato che la nuova perizia esporrà un valore inferiore a quello precedente (su cui si era già pagato il 4%), nessun ulteriore pagamento a titolo di imposta sostitutiva è richiesto al contribuente. (riproduzione riservata)