Mattone rovente a Dubai. Lasciato alle spalle il periodo di crisi registrato dal 2015, il mercato residenziale del più famoso dei sette emirati ha ripreso a correre a ritmi sostenuti sorretto dalla progressiva lievitazione della domanda innescata dall'Expo 2020-2021, ritardato di un anno a causa del Covid.
Il risultato che ne è scaturito è stato una nuova accelerazione dei cantieri sparsi in tutta la città che hanno fatto di Dubai un nuovo El Dorado immobiliare. I numeri d'altronde parlano in maniera inconfutabile. Nel corso dell'ultimo anno i prezzi delle abitazioni hanno fatto registrare una crescita media compresa tra il +10% e il +25%, mentre la domanda è tornata a veleggiare attorno a livelli pre-crisi, sospinta da diversi fattori: da una parte, il grande flusso di turisti che affollano l'emirato; dall'altra, la richiesta sostenuta di abitazioni da parte di lavoratori stranieri che si trasferiscono a Dubai.
Il risultato di questo processo è un mercato immobiliare arrivato a registrare transazioni per circa 20 miliardi di dollari all'anno, quasi tutti frutto di compravendite residenziali concluse ancora sulla carta, ossia prima ancora che le unità immobiliari effettivamente intermediate sia stato ancora realizzato. «I prezzi medi degli immobili residenziali sono aumentati del 10,9% rispetto a maggio 2021, con un aumento tendenziale del 9,6% per i prezzi degli appartamenti e addirittura del 19,8% per le ville», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari. «Nel solo mese di maggio scorso i valori delle case sono cresciuti dello 0,4% per gli appartamenti e dell'1,2% per le ville. Mentre il volume totale delle transazioni sul mercato ha raggiunto le 5.542 unità a maggio, con un aumento del 33% rispetto all'anno precedente».
Numeri che non fanno altro che confermare il buono stato di salute del real estate emiratino, sostenuto da un volume totale di transazioni che nell'anno in corso ha raggiunto 30.903 unità vendute a fine maggio, il totale più alto registrato dal 2009. «Lo stock residenziale di Dubai è arrivato a toccare le 639.000 unità alla fine del 2021, con oltre 40.000 unità completate nel corso dell'anno», continua Breglia. «Questo dato risulta leggermente inferiore rispetto al numero di unità (quasi 42.000) costruite nel 2020. Per fare un confronto, ad Abu Dhabi, sono state consegnate circa 7.000 unità lo scorso anno, portando lo stock totale della capitale dell'Uae a 273.000 unità». Sia a Dubai che ad Abu Dhabi, la corsa allo spazio e la relativa convenienza economica di ville e villette a schiera durante il periodo della pandemia hanno contribuito a stimolare la forte ripresa dei prezzi di vendita, una tendenza che si è poi prolungata fino al primo semestre 2022.
«Gli sviluppi sul lungomare di Dubai hanno registrato una solida crescita dei prezzi di vendita e una robusta domanda da parte di investitori e utenti finali», sottolinea il numero uno di Scenari Immobiliari, secondo il quale gli appartamenti di Palm Jumeirah sono arrivati a registrare un aumento dei prezzi del 4,2%, mese su mese, a maggio di quest'anno, mentre i prezzi delle ville sull'isola artificiale sono aumentati in media del 5%.
Un trend che ricalca quanto riscontrato già nel precedente mese di aprile. Analoga situazione anche per gli immobili in costruzione a Meydan City e Jumeirah Golf Estates, sviluppi in cui i prezzi di vendita proposti a maggio hanno segnato un incremento superiore al 4,2% rispetto soltanto al mese precedente. Nonostante questo, l'analisi di Scenari Immobiliari ha mostrato valori di vendita ancora contenuti, se rapportati alle cifre a cui ci hanno abituato alcune grandi città italiane. A Downtown Dubai, per esempio, il valore attuale delle case si attesta in media a circa 6.000 euro a metro quadrato (+122% rispetto a cinque anni fa), mentre Palm Jumeirah risulta il quartiere più caro della città con i prezzi delle ville che possono arrivare a sfiorare i 10.000 euro a metro quadrato, in rialzo di ben il 200% rispetto ai valori fatti registrare cinque anni fa.
Ma è possibile mettere le mani su una casa a Dubai anche pianificando un investimento di gran lunga inferiore. Gli appartamenti di nuova costruzione al Jumeirah Village Circle, per esempio, hanno prezzi di vendita di circa 2.350 euro a metro quadrato, mentre al Jumeirah Lake Towers si sale di poco, attorno ai 2.500 euro, ed è anche possibile stare addirittura sotto i duemila euro acquistando una casa a Dubai Silicon, Dubai Sports City o International City.
Non vanno poi in alcun modo tralasciati altri importanti vantaggi dell'investimento immobiliare a Dubai. Innanzitutto, la questione fiscale. La legge dell'emirato non prevede, infatti, alcuna tassa di possesso annuale a carico del proprietario (equiparabile alla nostra Imu), ma soltanto una imposta del 4% da versare al momento dell'acquisto per il passaggio di proprietà (registration fee). Più contenute rispetto alla situazione italiana risultano essere anche le commissioni da riconoscere a un eventuale intermediario (circa il 2% del valore della transazione). Unica variabile da considerare sono le spese di condominio che, a seconda dei servizi offerti dal complesso immobiliare, potrebbero arrivare a incidere non poco sulla decisione finale sia nel caso di un uso personale della casa sia nel caso in cui si voglia propendere per una locazione. Il modello adottato è infatti del tutto simile a quello dei condo statunitensi, all'interno dei quali palestre, piscine e altre facilities si traducono in un esborso di qualche centinaio di dollari ogni mese per garantirne il mantenimento.
Ciononostante, il ritorno medio annuo sull'investimento risulta oggi particolarmente generoso a Dubai e si attesta tra il 7% e il 9% lordo. «Dopo aver registrato un calo negli ultimi sei anni, fino alla seconda metà del 2020, gli affitti residenziali di Dubai stanno tornando a crescere con una progressione tendenziale attorno all'8%», conclude l'esperto. Il costo medio necessario per prendere in affitto un bilocale in centro si attesta oggi, infatti, a circa 1.400 euro al mese che scende a 950 euro per gli appartamenti nelle zone più periferiche. Mentre la locazione di un trilocale in una zona lussuosa o centrale può arrivare a superare i 2.300 euro al mese, a fronte dei 1.650 euro che occorre mettere in preventivo per accaparrarsi un appartamento della medesima dimensione, situato tuttavia in una area meno prestigiosa della città emiratina. (riproduzione riservata)
