Dove resiste il garage

Box a prova di crisi. Il prezzo di garage e posti auto è riuscito a far fronte al calo del valore del mattone più in alcuni casi meglio delle abitazioni. A tal punto da lasciare sul terreno non più del 10% tra il 2007 e il 2015 a fronte di un calo del valore degli immobili residenziali del 20-25%. La fotografia è quella scattata da Casa.it che ha scandagliato il mercato dei box nelle maggiori città della Penisola con risultati sorprendenti. «Il mercato dei box e posti auto presenta un andamento diametralmente opposto se analizziamo i centri storici e le zone semicentrali delle nostre città», ha spiegato Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it. «Nei grandi centri urbani si stanno diffondendo, sempre di più, aree ad accesso limitato come le Ztl o le aree pedonali, entrambe con l'obiettivo di scoraggiare l'uso della macchina a favore dei mezzi pubblici. Senza trascurare la progressiva diffusione del car sharing e del bike sharing che stanno facendo una concorrenza spietata ai mezzi di trasporto privati». Risultato, sono sempre di più le persone che decidono di utilizzare mezzi di trasporto alternativi alla propria auto per recarsi negli uffici in centro, determinando quindi un calo della domanda di box. Questa tendenza, sempre più diffusa nei centri storici delle grandi città o dei centri urbani di medie dimensioni, ha generato tuttavia un effetto uguale e contrario nelle fasce semicentrali. «Negli ultimi anni si è diffusa una nuova tendenza da parte dei professionisti o dei commercianti che lavorano in centro», ha continuato Mancini. «Anziché prendere in affitto un box o posto auto nei pressi del loro studio o negozio, preferiscono orientarsi su locazioni al di fuori della zona C o delle aree a traffico limitato, abbattendo così i costi di locazione e quelli di accesso al centro, e andando poi a utilizzare mezzi di trasporto pubblico alternativi per l'ultimo tratto». Come conseguenza di tutto questo la domanda di box nelle aree semicentrali ha registrato un forte incremento che si è tradotto in un aumento dei canoni di locazione. I dati messi in luce da Casa.it parlano chiaro. Tra il 2013 e il 2014 le compravendite di box auto nella città di Milano hanno fatto segnare un incremento del 4,4%, mentre a Roma si è arrivati a sfiorare il +10% in appena 12 mesi. Ma c'è chi ha fatto ancora meglio. È il caso di Novara (+14%), Modena (+18%), Bologna (+19%), fino ad arrivare al +23% di compravendite registrato ad Ancona. Gli unici segni negativi sono quelli di Torino e Genova. Nel primo caso, il mercato dei box aveva retto meglio di altre città al periodo di crisi, mantenendosi su livelli più o meno stabili negli ultimi otto anni. Discorso a parte, invece, per Genova dove la conformazione urbanistica della città non consente quasi la realizzazione di nuovi box e posti auto, determinando un'impennata del valore di quelli esistenti che scoraggia la domanda da parte dei potenziali utilizzatori, ingessando il mercato.

 

Il valore di box e posti auto. Ma quanto costa oggi acquistare un box o un posto auto nelle principali città italiane? Secondo la mappatura realizzata dall'ufficio studi di Casa.it, i valori medi più alti si registrano a Firenze dove il ricovero dell'auto può arrivare a costare anche 63 mila euro. Seguono a breve distanza Roma e Milano con 60 mila euro, mentre a Napoli e a Bologna sono sufficienti 55 mila euro, fino ad arrivare a valori ben più contenuti come i 39 mila euro di Torino o i 36 mila di Palermo. Al di là dell'acquisto per uso privato, quanto possono rendere i box sul mercato delle locazioni? Ed è ancora conveniente utilizzare questa tipologia di investimento rispetto al più tradizionale bilocale da dare in locazione a giovani lavoratori o studenti fuori sede? «In una città come Palermo, l'acquisto di un bilocale da 50 metri quadri ha un costo medio di 78 mila euro e può garantire un rendimento lordo annuo del 4,7%», ha spiegato Mancini. «Con un investimento pari alla metà (36 mila euro) nella stessa città è possibile acquistare un box che una volta affittato consente di portare a casa un rendimento lordo di tutto rispetto, pari al 6,5% ogni anno». Ma non è solo a Palermo dove box batte bilocale nella corsa al rendimento. La stessa tendenza, in maniera ancor più accentuata, si verifica a Bari: 110 mila euro per l'acquisto di una casa da 50 mq con un rendimento lordo del 4,5% a fronte di 43 mila euro per un box che garantisce un ritorno lordo sull'investimento del 6,8% all'anno. Il trend, con divari meno accentuati, sembra reggere anche nei grandi centri urbani. In base all'analisi di Casa.it, infatti, a Milano servono in media 175 mila euro per acquistare un bilocale capace di garantire un ritorno medio lordo del 3,5% all'anno. Investendo una cifra ben più contenuta (60 mila euro), è possibile spuntare uno yield del 4,9% che si traduce in un extra rendimento dell'1,4% tra residenziale e box, a fronte di un investimento addirittura inferiore di un terzo. Situazione molto simile anche nella Capitale. Con un investimento di 180 mila euro è possibile, infatti, acquistare un'abitazione di 50 metri quadri in grado di garantire un ritorno lordo del 4,2% l'anno. Con un terzo di quell'importo (60 mila euro), si acquista invece un box singolo che offre un rendimento medio lordo del 5,5% con uno scarto positivo dell'1,3% rispetto all'appartamento.

 

Box sharing e ristrutturazione. Al di là del tradizionale uso come ricovero per la propria auto, sono sempre di più i possessori di box che si stanno orientando verso una nuova tipologia di locazione, ovvero il box sharing. Altro non è che l'affitto condiviso di un box, di solito destinato al parcheggio di due o più scooter. «Molto spesso i box realizzati negli anni 60 o 70 presentano dimensioni di 4 metri per 3 e non risultano più adatti a contenere le automobili prodotte oggi», continua Mancini. «In questo caso, l'unico modo per mettere a reddito un box è quello dell'utilizzo come ricovero condiviso per scooter e moto, soluzione che garantisce un ritorno piuttosto vantaggioso per il proprietario». A Napoli, un posto scooter all'interno di un box costa in media 50 euro al mese. A Roma si sale a 60, mentre a Milano si arrivano a pagare anche 70 euro che, moltiplicato per tre moto (capienza media di un box), si traduce in un canone di locazione mensile di 210 euro, di poco inferiore ai 330 euro richiesti in media per un box dalle dimensioni standard in città. Ma esiste anche un'altra tendenza, diffusa soprattutto nei centri urbani minori o nei paesi. Si tratta della trasformazione di box fronte strada in monolocali da affittare o da annettere all'abitazione confinante per aumentarne la dimensione. In questo caso, tuttavia, il rischio è quello di non ottenere la concessione comunale per la trasformazione del locale in questione da rimessa a residenziale. Un rischio da calcolare con grande attenzione prima di intraprendere un investimento di questo tipo. (riproduzione riservata)

 

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