Dove andare a brindare

Il buon vino fa bene al portafoglio. Anche a quello immobiliare. Il valore delle tenute vinicole ha attraversato indenne la tempesta che si è abbattuta sul mattone archiviando gli ultimi 15 anni con variazioni positive dei prezzi a fronte di un mercato immobiliare calato in media del 15-18%. E questo, grazie al retrogusto eco-chic dell'investimento, capace di sedurre investitori pronti a mettere sul piatto non meno di un milione di euro per accaparrarsi una proprietà immobiliare a prova di vendemmia. Ma quali sono le caratteristiche e quali i prezzi di questi prodotti? «Si tratta per lo più di tenute vitivinicole di dimensioni medio-piccole, ampiamente ricercate da professionisti e imprenditori italiani in cerca di una seconda casa con annesso un piccolo vigneto dove produrre il proprio vino destinato per lo più al consumo personale», ha spiegato Alessandro Ghisolfi, responsabile del centro studi di Casa.it. Niente grandi etichette da esportazione dunque, ma prodotti di nicchia capaci di abbinare il relax della campagna al gusto del vino. «Chi decide di acquistare casali o cascine con annessi vigneti vuole prodotti di pregio, già ristrutturati con materiali di alto livello, dotati per lo più di piscina o campo da tennis», ha continuato Ghisolfi. «Il vigneto rappresenta un elemento distintivo, legato per lo più all'esclusività della proprietà piuttosto che alla volontà di entrare nel business della produzione di vino». Esclusività rispecchiata anche dai prezzi che su e giù per l'Italia non scendono mai sotto il milione di euro per tenute comprese tra i 10 e i 20 ettari.

In Piemonte, per esempio, nella zona di produzione del Barbaresco e del Barolo il costo di un ettaro di vigneto si aggira tra 370 mila e 450 mila euro. Valori che possono salire anche di molto a seconda della scarsità della terra. Per il Cannubi, uno dei più celebri vigneti delle Langhe, il prezzo dei vigneti arriva a superare quota 700 mila euro. Così come in Alto Adige dove la scarsa disponibilità di terreno riservato alla produzione di vino si è tradotto in una vera e propria impennata del prezzo dei vigneti, saliti in media tra 700 mila e 1 milione di euro all'ettaro. Prezzi più contenuti in Lombardia, nell'Oltrepo Pavese: dentro il perimetro della Doc un ettaro vitato vale oggi tra i 40.000 e i 60.000 euro. Mentre spostandosi più a Est, un ettaro nella zona di produzione del Prosecco Docg, nel Trevigiano, è arrivato a valere 300-400 mila euro. In discesa le quotazioni della zona di produzione del Cartizze: qualche anno fa, un ettaro era quotato anche 1.800.000 euro. Oggi, se si trova qualcuno disposto a vendere, è possibile arrivare a sputare tra 800 mila e un milione di euro. E cosa dire del Centro Italia? «In Toscana, per il Brunello di Montalcino le quotazioni si aggirano tra i 400 e i 500 mila euro a ettaro, valori stabili rispetto agli ultimi cinque anni», aggiunge Ghisolfi. Poco mossi anche i prezzi dei vigneti della Doc Castel del Monte in Puglia (30 mila euro a ettaro). Mentre quelli del Trapanese hanno registrato un decremento che arriva anche al 30% rispetto ai 50.000 euro degli inizi del 2009. «Si tratta di quotazioni tendenzialmente astratte perché non esiste un vero e proprio mercato dei vigneti, separato dalle proprietà immobiliari o dall'azienda vitivinicola nel suo complesso», ha sottolineato il responsabile del Centro studi di Casa.it. «La variabile più importante per determinare il valore di un vigneto è costituita dalla fama del territorio, dal blasone del marchio della denominazione, dalla storia e dalla tradizione delle tipologia prodotta in quelle terre».

In sostanza, al di là dei valori immateriali difficili da misurare, quello che garantisce una buona tenuta in termini di valore sono dunque gli immobili inseriti nel contesto territoriale di un'area coltivata a vigna. «L'offerta di aziende vinicole con annessi casali, cascine o semplicemente case coloniche o loro porzioni è cresciuta molto negli ultimi anni», ha continuato Ghisolfi secondo cui a volte chi vende è obbligato perché non ha ottenuto i ritorni che si attendeva dall'investimento effettuato nel breve periodo. «Comprare una azienda vinicola e saperla gestire sono due cose molto diverse e alcuni investitori di metà anni 90 si erano illusi di ottenere grandi guadagni dalle loro produzioni senza avere idea delle difficoltà a cui sarebbero andati incontro». Ma quanto bisogna investire oggi per accaparrarsi un angolo di pace con vista sui vigneti? In base alle rilevazioni di Casa.it, è difficile immaginare un investimento inferiore al milione di euro, più facile ragionare su prezzi compresi fra 1,5 e 3 milioni. «Se si guardano i valori della regione più ricca di offerta in questo momento, la Toscana, si possono trovare in vendita aziende nel Chianti a prezzi variabili fra i 15 ed i 20 milioni di euro, interi borghi (da restaurare) venduti a 9 milioni di euro, piuttosto che aziende in Maremma a meno di 5 milioni», sottolinea Ghisolfi. Prezzi simili in Piemonte, nella zona dell'Astigiano, delle Langhe e del Roero, dove i valori chiavi in mano non scendono mai sotto i 2,5-3 milioni di euro secondo la regola per cui, maggiore è il prestigio della vite, maggiore il prezzo complessivo dell'investimento. In Lombardia, soprattutto nell'area dell'Oltre Po pavese, i prezzi appaiono decisamente più contenuti mantenendosi su un range che varia fra il milione e il milione e mezzo di euro per i terreni più ampi; esistono però anche casali di campagna con una produzione molto limitata dei vitigni locali (soprattutto croatina) con prezzi di vendita che variano tra i 700 mila e i 900 mila euro.

Al Sud invece, in Puglia e Sicilia, il terroir negli ultimi 15 anni è stato oggetto di una accorta politica di riqualificazione che, unita ad una strategia di marketing efficace, ha portato i vini locali a livelli di eccellenza sia presso i consumatori italiani che al di fuori dei confini nazionali. Risultato, il valore degli immobili ha registrato una accelerazione arrivata a toccare punte del 3% quest'anno rispetto ai valori di appena dodici mesi fa. «Il valore immobiliare unito a quello del vitigno in Puglia o Sicilia non tocca le punte registrate in Toscana, Piemonte o anche Trentino Alto Adige, ma in questo caso, fa buon gioco il fascino del clima del sud e del suo paesaggio che continua ad attirare numerosi investitori esteri alla ricerca di un buen retiro per la pensione». In questo caso, si parte sempre da valori non inferiori al milione di euro per toccare i 5–6 milioni per gli appezzamenti maggiori caratterizzati dalla presenza di bagli o antiche masserie di grande fascino. (riproduzione riservata)