Mutui casa, dopo il nuovo taglio ai tassi è fuga verso la surroga. Ecco perché
Scendono i costi dei mutui, a tasso sia variabile che fisso Ma chi negli ultimi anni ha sottoscritto un prestito risparmia di più cambiando prodotto invece di aspettare l’effetto dei tagli della Bce
Altro taglio, altro calo della rata. Ma nel caso dei mutui per la casa la fuga è verso la surroga.Con la quarta sforbiciata consecutiva ai tassi di interesse, la Banca Centrale Europea ha imposto un buon ritmo alla discesa del costo del denaro, instradando i tassi dei mutui verso scenari diversi da quelli degli ultimi due anni. In attesa che si invertano le curve dell’Euris e dell’Euribor (a cui sono indicizzati rispettivamente i tassi fissi e variabili), nello scenario di fine anno a calare non sono solo i costi dei mutui variabili, ma anche quelli dei fissi.
Ricapitolando, dopo i rialzi avviati a luglio 2022 per contrastare l’inflazione nell’Eurozona, i tagli di Francoforte a partire dalla riunione di giugno di quest’anno hanno permesso ai tassi sui mutui variabili di calare notevolmente rispetto all’inizio dell’anno: l’indice Euribor a 1 mese è passato dal 3,87% di gennaio al 3,07% di novembre.
Di conseguenza, anche il Tan medio (tasso di interesse nominale o puro che si applica al finanziamento) del variabile a 20 e 30 anni è calato di quasi un punto percentuale da gennaio, dal 4,94% al 4,04 % di novembre, con le migliori offerte stimate da MutuiOnline.it passate dal 4,53% al 3,64%. Un risparmio per il portafoglio di chi ha sottoscritto un mutuo standard (126 mila euro per 25 anni con Ltv al 70%) ancora poco incisivo: circa 66 euro nel corso 2024. Con il taglio di dicembre, il Tan medio dovrebbe scendere a tasso variabile dovrebbe scendere a quota 3,79%.
La rata di un mutuo variabile standard dovrebbe però scendere solo di circa 18 euro nei prossimi mesi, passando dagli attuali 682 euro a 664 euro, con un’ulteriore diminuzione di circa 80 euro entro la fine del prossimo anno.
I valori sono ovviamente ben lontani da quelli di inizio 2022, quando il Tan dei mutui variabili si attestava attorno all’1% ed era più conveniente del fisso, ma la prospettiva è quella di una progressiva discesa. E anche se gli operatori di mercato concordano nel ritenere che i tassi pre-guerra in Ucraina (o post-pandemia) non torneranno più, è probabile invece che entro il prossimo anno, nella seconda parte del 2025 con ogni probabilità, il variabile ritorni più conveniente del tasso fisso riequilibrando il mercato.
Con i risparmi derivanti dai tagli dei tassi Bce ancora magri, l’opzione più conveniente per il portafoglio di chi ha sottoscritto un mutuo negli ultimi due anni sembra essere la surroga (un’opzione gratuita che consiste nel trasferimento il mutuo da un istituto di credito a un altro, mantenendo l’ipoteca costituita al momento della sottoscrizione con la prima banca, beneficiando delle condizioni più vantaggiose offerte da un’altra). Una scelta sempre più gettonata visti anche i cali degli ultimi mesi anche del tasso fisso.
Se infatti il trend del tasso variabile si conferma in netta discesa, il Tan medio del tasso fisso non è rimasto a guardare e dopo essersi mantenuto a quota 3% per gran parte del 2024, è tornato poi a calare a fine estate e durante il mese di ottobre attestandosi al 2,87% a novembre, con le migliori offerte stimate da MutuiOnline.it al 2,51%.
Guardando invece alle migliori offerte di tassi surroga fissi disponibili online, secondo le stime di Facile.it (si veda la tabella in pagina), il Tan per un mutuo da 126 mila euro da restituire in 25 anni (con Ltv al 70%), partono da 2,5%, con una rata di 565 euro. Dati alla mano, quindi, prendendo un mutuo variabile standard sottoscritto all’inizio del 2022, all’epoca di costi ancora bassi per il variabile, la rata oggi è arrivata a 683 euro. Con una surroga si potrebbe quindi passare a un tasso fisso con rata pari a 565 euro ottenendo un beneficio economico di quasi 120 euro al mese, circa 1.440 euro all’anno e quasi 32 mila euro per i successivi 22 anni rimasti del finanziamento.
Un risparmio più elevato rispetto alla prospettiva dei tagli Bce e, soprattutto, più rapido. La cifra è ancora più alta in caso di immobile green (in classe A o B o in caso di ristrutturazioni): la rata con la surroga potrebbe scendere al di sotto dei 550 euro, con un vantaggio di oltre 130 euro al mese, 1.560 euro all’anno, oltre 34.300 mila euro nei rimanenti 22 anni di mutuo.
Tassi surroga così bassi offrono un’opportunità di risparmio anche a chi ha sottoscritto di recente un mutuo a tasso fisso. Lo scorso anno, secondo le analisi di Facile.it, il Tan medio per un finanziamento da 126 mila euro in 25 anni (con Ltv al 70%) era pari a 3,6%, con una rata media pari circa 635 euro. Surrogare un finanziamento di questo tipo vorrebbe dire a oggi ridurre la rata mensile fino a 70 euro al mese (quasi 90 in caso di immobile green), con un risparmio complessivo di 21 mila euro su tutta la durata del finanziamento.
Dopo il banco prova, che sembrerebbe ampiamente superato, di dicembre, l’attenzione è già rivolta al prossimo anno. In generale, il prossimo biennio rappresenterà dunque la prova del nove per i tassi sui mutui, in attesa di capire quando il variabile tornerà a essere più conveniente del fisso. Stando alle attuali previsioni di mercato, l’Euribor a tre mesi, sempre secondo i future, dovrebbe scendere sotto il 2% entro fine 2025, mentre l’Irs a 25 anni attualmente si aggira intorno al 2,3% e vede davanti a sé una discesa meno ripida.
Un trend che dovrebbe riportare a una maggiore convenienza del variabile rispetto al fisso sul lungo periodo. Quando arriverà questo sorpasso sarà il ritmo dei tagli della Bce a determinarlo. Se si verificasse un’accelerazione rispetto alle attuali previsioni, come sembrano suggerire gli ultimi dati macroeconomici, il momento potrebbe essere più vicino di quanto si possa immaginare. (riproduzione riservata)
