Amore e odio tra finanza e mattone. E infatti nell'anno del rialzo dei tassi di interesse e del conseguente rallentamento dell'economia, a sorpresa il mercato dei fondi immobiliari ha registrato ottime performance, in Italia come nel resto d'Europa e in tutto il mondo.
«Metà dell'attività immobiliare è del resto finanziata dal sistema bancario, sistema che a sua volta è artefice della crescita delle banche, e a volte della loro decrescita», spiega Gottardo Casadei, esperto di lungo corso del settore e presidente dello studio di consulenza omonimo. «Non a caso dalla crisi dei mutui hanno poi avuto origine nel 2008 il fallimento di Lehman Brothers e le gravi conseguenze per tutto il mondo degli istituti di credito. Quanto ai fondi immobiliari italiani, se il patrimonio è di 127 miliardi di euro, metà deriva da finanziamenti bancari».
In ogni caso le preoccupazioni derivanti dai costi dell'energia e dalle crisi politiche hanno rinforzato negli investitori globali la «voglia di mattone», purché ben gestito e capace di dare un rendimento. I numeri parlano chiaro. Nel mondo il patrimonio di fondi quotati, non quotati e reit continua ad aumentare e alla fine del 2022 ha raggiunto 4.450 miliardi di euro, con un incremento di oltre il 19% rispetto all'anno precedente. L'industria dei mattone gestito ha mostrato una buona capacità di tenuta e gli investitori, seppur all'insegna della prudenza, continuano a puntare sul real estate. E' quanto emerge dal 42esimo Rapporto 2023 su «I Fondi immobiliari in Italia e all'estero», realizzato da Scenari Immobiliari in collaborazione con lo Studio Casadei, che ne ha curato la parte di analisi finanziaria. Anche l'Europa ha dimostrato una buona tenuta del comparto: con 1.895 fondi e 270 reit operativi, il patrimonio complessivo nel 2022 è arrivato a 1.530 miliardi di euro, in crescita di oltre il 7%. L'andamento espansivo degli ultimi anni si è ulteriormente rafforzato e nel 2022 il peso dei veicoli del Vecchio Continente sul patrimonio totale nel mondo ha sfiorato il 35%. Se in Europa il fatturato è cresciuto del 3,5%, nei primi cinque Paesi (UK compreso) la variazione è stata di oltre dieci punti percentuali con Germania, Inghilterra e Italia protagoniste della crescita.
In Italiail patrimonio immobiliare detenuto direttamente dai 615 fondi attivi nel 2022 è arrivato a 123 miliardi di euro, +13% rispetto al 2021. Come emerge dal Rapporto di Scenari Immobiliari e Studio Casadei, il comparto dei fondi immobiliari italiani continua a crescere in modo sostenuto e il suo peso sul resto dei veicoli europei ammonta a oltre l'11%. Il Nav a fine 2022 ha raggiunto 105 miliardi di euro, con un incremento del 10,2% sull'anno precedente e le previsioni per il 2023 sono per un incremento del Nav del 4,8% e del patrimonio di quasi il 6%, con il numero dei veicoli che potrebbe raggiungere le 635 unità. «I dati insomma confermano la robustezza del settore immobiliare tricolore in termini di fondamentali», prosegue Casadei. «Oltre ai dati già visti, lo testimonia anche il rapporto tra ricavi da locazione e costo storico dell'immobile più quello delle ristrutturazioni, che porta a un rendimento lordo del 5,5%, quindi molto buono». La forte quota di finanziarizzazione, anche in tempi di tassi al rialzo, non mina quindi la solidità del settore.
Sempre per quanto riguarda i fondi italiani, i dati emersi dal Rapporto evidenziano una variazione del peso dei vari comparti a livello di asset allocation del patrimonio gestito italiano, con una crescita del residenziale, della logistica, degli uffici e del commerciale. Le acquisizioni del 2022 evidenziano infatti un aumento del 4,6% di quelle nel residenziale, del 3% nel retail e del 10% per gli uffici. Quanto alla distribuzione geografica, gli acquisti anche nel 2022 hanno interessato soprattutto Milano (32,2%), seguita però a breve distanza da Roma (26%). «Anche questo è un dato interessante che testimonia della buona salute del comparto, ovvero il mercato non è più solo Milano centrico», prosegue Casadei. «Il limite della capitale semmai è che a Roma non si effettuano operazioni di sviluppo ex novo, partendo da aree edificabili, ma rigenerazione di edifici esistenti». Difficile quindi pensare allo sviluppo di nuove zone che cambino il volto della città, come accaduto invece a Milano.
Per contro un altro dato positivo è dato dalla progressiva diversificazione degli investimenti immobiliari dei fondi. L'evoluizione dello smart working ha dato spazio a uffici di nuova generazione, che hanno una componente direzionale, ma anche retail e di intrattenimento, per esempio. E in generale si assiste alla nascita di edifici ibridi, che coprono varie funzioni. «Abbiamo proposto agli investitori asset che uniscono food e sport per esempio», spiega Casadei. «Ma un grande potenziale offrono le coste italiane, dove è possibile lo sviluppo di nuove infrastrutture, per esempio i porti turistici. Insieme a porti e marine si sviluppano infatti aree commerciali, watrerfront, residenziale, palasport e perfino uffici e studentati. Proprio per le ampie possibilità di sviluppo investimenti di questo tipo in genere portano a un premio del 40%. A Sidney addirittura un'operazionbe del genere ha portato a un ritorno del 120%».
Cosa aspettarsiallora per il futuro? «Il settore immobiliare sta dimostrando una notevole resilienza di fronte alla difficile situazione politico-economica che caratterizza questo momento storico», conclude Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, «Nonostante le voci di crisi, il settore dei fondi resta attrattivo per gli investitori italiani. Anche durante il Covid la tenuta dei canoni e dei valori è stata buona e non si sono verificati i problemi visti per esempio negli Usa. Piuttosto le nuove esigenze lavorative del terziario mostrano l'inadeguatezza di ampia parte del patrimonio terziario tricolore e come ci sia bisogno di progetti nuovi non solo di costruzione ma anche di progettazione e gestione. In dieci anni il valore del patrimonio gestito in Europa è quasi triplicato, mentre il numero dei veicoli, arrivato a 1.895, è cresciuto di 75 unità, trainato dalla crescita delle Opci francesi e dei fondi italiani. E anche le prospettive per il 2023 vanno nella direzione di un proseguimento della crescita». Il fatturato complessivo delle sgr italiane è di oltre 400 milioni di euro nel 2022, con circa 1.100 addetti, mentre il valore del patrimonio medio per le società di gestione è di 1,9 miliardi. In crescita. (riproduzione riservata)
