Oltre un secolo di storia alle spalle per Impresa Rusconi, fin dal 1907 tra i protagonisti dello sviluppo immobiliare di Milano, e non solo . Un impegno che non si è mai interrotto come dimostrano i molti progetti residenziali in città, da UnicoBrera a TaleaMilano (tuttora in corso), da Cascina Merlata a Torre Milano e a NovAmpere, tutti innovativi e green. Dopo le traversie dello scorso anno, a causa del rialzo del costo del denaro e dei materiali, nel 2024 Stefano Rusconi, consigliere delegato della società, si aspetta un mercato residenziale in assestamento, anche nel vivace nel capoluogo milanese. Nonostante le grandi potenzialità e una domanda sempre robusta, guarda però con un po' di preoccupazione al settore delle nuove costruzioni. Il perché lo spiega a MF-Milano Finanza.
Domanda. Dopo la frenata dello scorso anno quali sono le prospettive per il settore delle nuove costruzioni?
Risposta. Nel 2023 abbiamo assistito a un susseguirsi di stop & go. Più che il rialzo dei tassi, in parte compensato da una maggiore quota di chi compra casa per investimento, e in contanti, a pesare fin da gennaio è stato lo stop della cessione del credito per chi utilizzava i bonus fiscali. La decisone non ha inciso infatti solo sul settore ristrutturazioni ma anche sugli acquisti, in particolare per quanto riguarda il sisma bonus. Dalla primavera in avanti c'è stata un po' di ripresa, ma da ottobre, con l'acuirsi delle tensioni geopolitiche, il mercato si è fermato di nuovo, salvo ripartire un po' a dicembre, trend però subito interrotto dalle festività. L'inizio del 2024 è stato positivo, ma non tutte le criticità sono state superate.
D. Quali in particolare?
R. Il rincaro dei materiali in primo luogo. È già stato digerito dal mercato, ma non riassorbito, vale a dire che i prezzi non torneranno indietro. E questo per molti costruttori può essere un problema perché hanno pagato care le aree edilizie e ora i business plan non quadrano, anche perché il mercato odierno non consente di alzare ulteriormente i prezzi finali all'acquirente. Alcuni pertanto preferiscono rivenderle, ed è possibile quindi un calo delle quotazioni, ma appunto solo delle aree. Gli altri cost sono ancora tutti elevati, al punto che tra caro materiali e costo dei finanziamenti oggi a Milano non si riesce a costruire a meno di 3 mila euro al metro quadro contro i 1.500-1.800 euro di tre anni fa, cifra cui vanno aggiunti gli oneri di progettazione e di urbanizzazione e quelli per la commercializzazione. Risultato: il costo finale è di almeno 5 mila euro al metro quadro, cifra improponibile e che appunto rischia di bloccare il mercato delle nuove costruzioni, specie in alcune aree della città, di fatto quelle che ne avrebbero più bisogno.
D. Quali sono le zone più a rischio sotto questo punto di vista?
R. Sicuramente le periferie. Tutti infatti cercano zone più centrali, con il risultato che quelle più decentrate sono relativamente sottovalutate, o perlomeno il nuovo non riesce a spuntare ritorni adeguati. Oggi quindi, alla luce degli ultimi rincari dei costi di sviluppo, le nuove iniziative stentano a partire. E questo nonostante proprio le periferie avrebbero bisogno di edifici di maggior qualità, anche sotto il profilo del risparmio energetico. Per fortuna però, almeno per quanto riguarda Milano, tolto il centro, tutto il resto o quasi si può considerare un grande semi centro. Questo perché, date le ridotte dimensioni della città, perlomeno rispetto alle megalopoli straniere, qualunque zona ben collegata di fatto viene considerata semi centrale, a mezz'ora del centro. È quando si esce da questi contesti che tutto risulta più difficile.
D. Quali sono le iniziative cui state lavorando?
R. Copriamo in realtà quasi tutta Milano, dal centro di pregio alle periferie. A Cascina Merlata per esempio abbiamo realizzato 170 appartamenti in built to rent, consegnati a settembre. Stiamo poi seguendo un piccolo progetto in via Anfiteatro, e altri in viale Monza- Precotto, consegnati a settembre e di cui è già stato venduto l'80%. Molto interessante è il progetto UnicoBrera, 27 appartamenti in zona Brera che puntano soprattutto sulla qualità degli ambienti e materiali di pregio, arricchiti da servizi come palestra e spazio coworking all'ultimo piano con vista su tutta Milano. Ma molti servizi sono disponibili anche a Precotto, nel progetto Talea: 35 appartamenti con layout moderni, spazi all'aperto, sale comuni e perfino orti sul tetto.
D. Quali sono oggi le aree più interessanti a Milano?
R. Le zone centrali e semicentrali più in voga sono ormai molto care. Le aree più interessanti sono quindi quelle appena al di fuori, ben servite e ben collegate oltre che non lontane dal centro. Gli acquirenti in genere sono più disposti ad allontanarsi un po' ma di certo non a rinunciare alla qualità dell'abitare e della zona. Oggi offrono prezzi più accessibili, potenzialità di rivalutazione e minori rischi di deprezzamento in caso di frenata del mercato. (riproduzione riservata)
