Più residenze per studenti a Milano, Roma e Firenze, affitti brevi a Torino e Palermo, social housing a Bologna, Napoli e Genova. Ma anche più case nuove in vendita, preferibilmente a prezzi calmierati, ma non solo. Insomma una domanda precisa e variegata, ma soprattutto che cambia da città a città. E' quanto emerge dalla ricerca «City to be», realizzata da Scenari Immobiliari in collaborazione con Investire sgr e presentata nel corso del 31° Forum Scenari a Rapallo, e che mira a fare il punto su cosa serve davvero oggi per andare incontro alla domanda abitativa degli italiani.
La lamentela di fondo del resto è nota: in Italia la domanda di case non manca, e neppure l'offerta. Ma purtroppo spesso si tratta di abitazioni vecchie, obsolete, non in linea con le moderne esigenze dell'abitare. In più l'offerta in affitto, complice il boom degli affitti brevi, è carente e carissima, così come in generale mancano case a prezzi calmierati. Indicazioni preziose per i grandi investitori che vogliono puntare sul residenziale. Se infatti per gli italiani la casa resta l'investimento più diffuso e amato, per i grandi investitori questo vale molto meno: pur prediligendo il residenziale in altri Paesi, in Italia preferiscono starne alla larga. Una diffidenza che in realtà negli ultimi anni è un po' venuta meno, come dimostrano i molti progetti di sviluppo varati di recente, anche se al momento, come del resto altri investimenti, sono rimasti al palo a causa dei tassi di interesse e costi dei materiali in aumento che hanno costretto a rivedere i business plan. Dall'impasse dovremmo uscire a breve, ed è lì che diventerà fondamentale rispondere alle esigenze della domanda. Le previsioni, illustrate da Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, al 31mo Forum di Rapallo, parlano di ripresa già dal prossimo anno, e questo grazie a un'attesa di diminuzione del costo del denaro, anche se a fronte di un rallentamento dell'economia. In Italia peraltro il mercato immobiliare al momento si muove meglio che all'estero. Secondo l'European Outlook 2024 il mercato immobiliare europeo chiuderà l'anno con una serie di indicatori negativi, dopo un eccezionale fase post-pandemia. I cinque principali Paesi (Italia, Francia, Germania, Spagna, Inghilterra) chiuderanno il 2023 con poco più di 900 miliardi di euro di giro d'affari immobiliare, in calo dell'1,2% sul 2022. La Germania registra una diminuzione del 5,2% (soprattutto nel residenziale) e anche gli altri Paesi hanno andamenti modesti. Spicca il +3,6% dell'Italia che supera i 144 miliardi di fatturato. Bene il residenziale e la logistica e in calo alberghiero e commerciale.
Al di là delledifferenti esigenze tra città e città, c'è un un filo rosso che le accomuna, e cioè semplicità e inclusività. Gli abitanti, fissi o di passaggio, chiedono infatti alla città, specie quando si parla di grandi città, soprattutto servizi per rendere meno complicate le varie incombenze e inclusività tramite una offerta residenziale adatta a tutti, anche economicamente. Il tutto declinato in varie forme, che spaziano da prezzi più abbordabili, in acquisto come in affitto, a maggior offerta per gli studenti, per i turisti o per la locazione in genere, fino case nuove, anche a prezzi di mercato, purché di moderna concezione. Per fare qualche esempio, secondo lo studio, che ha analizzato il mercato immobiliare residenziale nazionale e concentrato su otto delle principali città italiane, i futuri investimenti nella città di Firenze dovrebbero puntare maggiormente sullo sviluppo di progetti di social housing per quanto riguarda la locazione, e su residenze affordable per quanto riguarda la compravendita, ossia su prodotti per una fascia di popolazione con un reddito medio-basso.
Milano, città caratterizzata da una forte pressione derivante dalla popolazione universitaria, potrebbe investire in maniera privilegiata nello sviluppo di residenze apposite, coprendo una fetta del mercato oggi insufficiente. Palermo, che vanta prezzi di vendita e costi di locazione ridotti, e dunque si caratterizza per un buon livello di accessibilità economica per le famiglie, ha invece spazio per la futura realizzazione di progetti di vendita sul libero mercato e di locazione gestita, ossia di un'offerta immobiliare innovativa e in linea con le esigenze dell'abitare contemporaneo. Recenti flussi turistici e giovani che si spostano per lavoro trainano la nuova domanda residenziale della città di Torino, fetta del mercato che può trovare risposta nella tipologia dello short-term rent: servono quindi nuovi grandi progetti oppure la riqualificazione-trasformazione di una fetta dello stock immobiliare esistente.
Secondo le stime, Roma vanta percentuali di futura offerta abitativa piuttosto equilibrate, con una lieve preferenza verso la tipologia sostenibile delle abitazioni disponibili sul mercato delle compravendite.
«Nella realizzazione del report», spiega Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, «sono state analizzate le principali città italiane, e cioè Milano, Torino, Genova, Bologna, Firenze, Roma, Napoli e Palermo che hanno, su scala diversa, una notevole capacità attrattiva nei confronti della domanda e presentano necessità di nuova offerta immobiliare, ognuna secondo proprie tipicità. Per individuare le diverse esigenze, sono stati studiati e analizzati i diversi fattori che incidono sulla scelta e la disponibilità di acquisto e locazione di famiglie, studenti, giovani lavoratori e anziani».
In generale il report di Scenari Immobiliari e Investire sgr conferma che la casa è un'asset class estremamente dinamica e con ampi margini di crescita di mercato per gli investitori istituzionali. Lo si vede in particolare nell'affitto privato e nello student housing, «ma vale in generale per il settore residenziale. Lo dimostrano, anche nelle piazze secondarie, il diffuso interesse sul fronte delle locazioni, con periodi di saturazione molto brevi e una quota di sfitto strutturale piuttosto marginale», spiega Dario Valentino, amministratore delegato di Investire sgr. «Il focus analitico sulle otto principali città italiane contenuto nello studio dimostra inoltre la necessità di promuovere investimenti residenziali in tutte le loro varie sfumature, dall'housing sociale al senior living fino all'affitto tradizionale. E questo non solo a Milano e Roma, ma anche nei principali capoluoghi di regione e di provincia dove, come mostrano i dati del report, l'offerta è spesso insufficiente».
Per stimare il livello di appetibilità dei diversi territori rispetto ai futuri investimenti nel comparto residenziale delle città analizzate, il report di Scenari Immobiliari e Investire Sgr parte dall'analisi del mercato delle compravendite e delle locazioni, e della capacità di spesa delle famiglie italiane. Il mercato della locazione è risultato in genere poco accessibile in Italia se rapportato ai valori medi dei redditi imponibili: la platea delle famiglie per cui si ritiene sostenibile il canone di locazione risulta, infatti, inferiore. Tra le città, Palermo si contraddistingue per un maggiore equilibrio tra la quota di popolazione in grado di accedere a entrambi i mercati. Per contro, città come Bologna e Firenze mostrano una contrazione intorno al 10% delle compravendite a favore della locazione. Il fenomeno è dovuto per il capoluogo emiliano alla pressione esercitata sulla città dalla componente studentesca universitaria fuori sede e da una crescente attrattività turistica, mentre per il capoluogo toscano la flessione deriva da un'importante quota di stock abitativo prima tenuta a disposizione e ora inserita sul mercato degli affitti brevi, entrando di fatto in competizione con le altre tipologie di domanda residenziale e alzando i canoni di locazione oltre la soglia di mercato. (riproduzione riservata)
