Mutuo a portata di mano. Incertezze economiche, rialzo dei tassi, costo della vita alle stelle stanno mettendo a dura prova la capacità di spesa delle famiglie. Non soltanto nella gestione del quotidiano ma anche, e soprattutto, nelle decisioni più cruciali e importanti della vita come l'acquisto di una abitazione. Sia essa una prima o una seconda casa. Ma come fare per essere certi di poter acquistare la casa desiderata se non si dispone della liquidità sufficiente e ci si deve rivolgere al mercato dei mutui?
Una soluzione in tal senso è arrivata dal mondo delle banche con la formula della pre-delibera, una operazione che permette al potenziale acquirente di un immobile di percorrere tutti i passi necessari per l'erogazione di un finanziamento ipotecario, anche senza aver ancora individuato l'abitazione da acquistare. Così facendo, da un lato il futuro acquirente avrà una idea ben chiara della propria capacità di spesa reale a seguito delle analisi reddituali compiute dalla banca. E dall'altra potrà simulare l'erogazione di un mutuo verificandone la sostenibilità in termini di ammontare della rata e della durata del finanziamento. In questo caso si tratta solamente di ipotesi visto che le condizioni finali del mutuo verranno definite solamente nella fase finale dell'erogazione del finanziamento.
«Sono sempre di più gli italiani che si rivolgono al mercato immobiliare alla ricerca di spazi più consoni alle nuove dinamiche lavorative, come appartamenti più grandi in città o seconde case dove trascorrere del tempo in vacanza ma anche in smart working. Questo ha scatenato una vera e propria corsa all'acquisto in alcuni grandi centri urbani o località di villeggiatura. È quindi importante non farsi trovare impreparati al momento della ricerca di un'abitazione», spiega Angelo Spiezia, amministratore delegato di Telemutuo. «È infatti sempre più usuale non riuscire ad acquistare la casa prescelta a causa dei tempi necessari per l'approvazione di un finanziamento ipotecario da parte delle banche. Esiste però la possibilità di ottenere una pre-delibera per l'importo del mutuo desiderato in modo da poter avviare la ricerca della nuova casa già con l'assegno in tasca per essere pronti a prendere al volo le eventuali occasioni immobiliari che si dovessero presentare».
Ma quali sono i passaggi per arrivare a ottenere un finanziamento ipotecario? «La normale istruttoria di un mutuo, per la maggior parte delle banche, si snoda attraverso tre momenti», continua Spiezia. «La delibera creditizia in cui viene istruita la pratica, valutata la documentazione anagrafica e reddituale e l'operazione nel suo complesso. C'è poi la perizia dell'immobile da parte di una società indipendente, nominata dalla banca, che effettua una stima del valore della casa e ne certifica l'ipotecabilità a garanzia del mutuo. E infine si arriva alla delibera definitiva. Se la perizia è conforme ai criteri stabiliti dalla banca, l'istituto di credito fornisce la delibera vera e propria e si può procedere a completare il mutuo».
Un processo piuttosto articolato, quindi, che presenta una durata media compresa tra i 20 e i 60 giorni determinando, in alcuni casi, l'impossibilità di firmare un compromesso da parte del potenziale acquirente che si vedrà sfuggire la casa dei propri sogni per colpa della mancanza immediata delle disponibilità finanziarie per concludere la pratica. O anche della mancanza di capienza economica del mutuo effettivamente erogabile rispetto alle aspettative iniziali dell'acquirente. Da qui, la possibilità offerta da alcune banche di anticipare i tempi dell'erogazione dei mutui realizzando una pre-delibera della durata massima di sei mesi che permette al potenziale acquirente di presentarsi già con l'assegno in mano al momento della visita all'immobile.
Sono molti i vantaggi di una pre-delibera. Innanzitutto, la possibilità di cercare casa con maggior consapevolezza della spesa che si può affrontare a seguito delle analisi reddituali e di solvibilità condotte dalla banca. Non solo. Disporre di una pre-delibera in tasca consente anche all'acquirente di aumentare la propria forza contrattuale in fase di trattativa con il venditore, riuscendo talvolta a spuntare uno sconto sul prezzo richiesto grazie alla possibilità di arrivare al rogito in tempi più brevi. E di conseguenza, la possibilità in capo all'acquirente di versare eventuali acconti al venditore/costruttore in tutta tranquillità, certi del supporto della banca.
«Per valutare la solvibilità di un potenziale soggetto da finanziare le banche si basano su una regola non scritta che indica al 30% circa delle entrate nette mensili di un soggetto la soglia massima della rata per la concessione di un mutuo», continua Spiezia. Un parametro che varia tuttavia a seconda del livello di reddito del richiedente il mutuo, delle garanzie in suo possesso, del valore effettivo dell'immobile e del loan-to-value. Tutti parametri che sarebbe bene conoscere prima di avventurarsi nella ricerca di una abitazione da acquistare in modo da disporre di tutte le informazioni corrette per indirizzare il proprio acquisto.
Anche in questo senso, il ricorso alla pre-delibera, rappresenta uno strumento di grande importanza consentendo di realizzare un'analisi della solvibilità del potenziale acquirente capace di offrire dati certi sulla capienza massima di erogazione del mutuo. Nel caso in cui il valore effettivamente finanziato dovesse essere inferiore a quanto sperato, la soluzione sarebbe quella di ritarare le ricerche o allungare la durata del finanziamento in modo da abbattere la rata mensile. Infine, la pre-delibera non può essere utilizzata per l'acquisto di immobili tramite la partecipazione ad asta giudiziaria né tantomeno sfruttando la garanzia Consap per i mutui accesi da giovani under 36. In entrambi i casi, infatti, è richiesta l'indicazione precisa dell'immobile che, per sua natura, non può essere inserita all'interno della pre-delibera. (riproduzione riservata)
