Compro ergo affitto

Gli immobiliaristi l'hanno già fatto. Ma anche per i privati che vogliono investire nel mattone dovrà diventare d'obbligo. Anche per loro infatti la caccia al rendimento dovrà essere il driver principale, in una sorta di «compro dunque affitto». I prezzi delle case in calo ormai da anni e senza prospettiva di ripresa almeno fino al 2016, la caduta delle compravendite, l'assenza di inflazione rendono infatti assai incerta quella che fino a prima della crisi, senza se e senza ma, era la caratteristica principale dell'investimento nella casa, ovvero la rivalutazione del prezzo nel tempo. Ai magri (se non addirittura quasi nulli) introiti netti da locazione quindi si aggiungeva sempre (o almeno nel lungo termine) una rivalutazione in conto capitale da incassare al momento della vendita, spesso ricca o comunque sufficiente a garantire il mantenimento del valore nel tempo. E adesso? La situazione si è fatta decisamente più complessa, e per varie ragioni. In primo luogo perché oggi l'inflazione è nulla se non negativa, ma soprattutto promette di rimanere sempre bassa, sotto il 2%, che è appunto il target della Bce. Anche una volta che la crisi sarà superata e il mercato sarà ripartito, è difficile immaginare rivalutazioni come quelle dell'ultimo ciclo immobiliare, quello 1996-2008, in cui le quotazioni sono andate tranquillamente al raddoppio quasi ovunque. Non va poi dimenticato il tema fiscale, decisamente inasprito rispetto al passato, «a cominciare dalle tasse di trasferimento», sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari.

A questo proposito va ricordato infatti che, a partire da gennaio 2014, a fronte di una leggera riduzione delle imposte per l'acquisto della prima casa (dal 3% al 2%), sulle altre il livello complessivo di tassazione è schizzato al 10%, e per di più calcolato sui valori di mercato e non su quelli catastali, molto più bassi. «Un handicap così pesante pregiudica ovviamente tutta la redditività futura», prosegue Breglia, «per cui l'acquisto deve essere attentamente ponderato in tutti i suoi aspetti, e questo nonostante i bassi rendimenti delle altre asset class, obbligazioni in primis, rendano in questo momento molto interessanti i rendimenti offerti dal mattone». Ponderare bene vuol dire valutare attentamente tipologia, taglio, location e potenziali affittuari dell'immobile.

 

Partendo dal settore residenziale, le città italiane più redditizie sono quelle a maggior vocazione turistica o con l'economia più florida. Non a caso nelle primissime posizioni, con rendimenti annui lordi oltre il 4%, compaiono Milano, Roma, Venezia, Firenze, Bologna, Napoli. Ma naturalmente la città da sola non basta se non si scelgono zona e taglio giusti. Le zone saranno quelle più ambite da turisti e giovani, le categorie che più facilmente vanno in affitto, quindi per esempio Trastevere a Roma, i Navigli a Milano, San Marco a Venezia, per limitarsi alle più conosciute, ma vanno bene anche le zone universitarie e della movida in genere. Questo tipo di clientela non cerca la tranquillità.

Quanto al taglio invece, bando al metro quadro, mentre risulta molto più opportuno tornare al concetto di vano, lo stesso del resto usato dal catasto per calcolare la rendita potenziale di un immobile. «L'affitto più redditizio non è infatti quello alle famiglie ma quello a turisti e giovani, che magari si trovano a condividere un appartamento», spiega Breglia. «Contano poco quindi i metri quadri, mentre importante è il numero di stanze e servizi a disposizione. In quest'ottica l'ideale è quindi il trilocale con doppi servizi in cui possono trovare posto due o più giovani, oppure il bilocale, adatto anche ai turisti. Meno interessanti sono invece gli appartamenti più grandi, per i quali è semmai da valutare la possibilità di trasformarli in bed & breakfast, e i monolocali, spesso troppo cari».

Questo tipo di clientela comporta per forza di cose contratti brevi, che però hanno il vantaggio di essere sempre adeguati al trend di mercato, mentre il tradizionale 4+4+2 rischia nel lungo termine di essere poco redditizio e inoltre non consente per lungo tempo di disporre del bene qualora il proprietario decidesse di vendere.

 

Più interessante dal punto di vista della redditività, che sale al 6-7%, ma ovviamente più oneroso è l'investimento in uffici e negozi. Se primo caso delle abitazioni può essere sufficiente un budget di 150-200 mila euro (tranne che a Roma e Milano), per gli uffici si sale immediatamente alla fascia 500 mila- un milione: «gli inquilini tipo sono professionisti come avvocati, commercialisti ecc. che necessitano di almeno 200 metri quadri in zone centrali o semicentrali», conclude Breglia. «Attenzione invece ai negozi: sono un tipo di investimento adatto solo a chi conosce profondamente il settore oppure è direttamente un commerciante». (riproduzione riservata)