Compro ergo affitto

È ancora febbre dell'oro per il mercato immobiliare tedesco. Soprattutto per il residenziale, soprattutto per Berlino. «Dopo il rally del 2012, gli investimenti nel Paese hanno continuato a crescere arrivando a toccare quota 14,72 miliardi di euro a fine 2013», segnala Andreas Völker, managing director di Bnp Paribas Real Estate, «in rialzo del 29% rispetto al pur eccezionale anno precedente». Ma sono soprattutto gli acquisti dall'estero a non demordere, anche quelli da parte di privati cittadini a caccia di occasioni oltrefrontiera, italiani in primis. Secondo gli ultimi dati forniti da Scenari Immobiliari, quelle in Germania rappresentano il 5% delle 45 mila abitazioni acquistate da cittadini tricolore all'estero lo scorso anno. La percentuale è stabile rispetto all'anno precedente, ma in crescita in valore assoluto visto che gli acquisti made in italy di case all'estero è in costante crescita e nel 2013 ha segnato il nuovo record a quota 42.300. Il vero balzo in avanti per gli acquisti tricolore in Germania risale però al 2012, quando d'un balzo gli italiani, per sfuggire al rischio paese da un lato e al fisco dall'altro, hanno praticamente raddoppiato gli acquisti, passando dal migliaio precedente a sfiorare quota 2.000, poi comodamente superata lo scorso anno.

In tutto questo come accennato Berlino fa la parte del leone, anzi il resto non fa quasi storia in termini statistici. Gli ultimi anni hanno visto un vero e proprio boom degli investimenti in città dove, nonostante il recente incremento, le quotazioni continuano a essere competitive nel contesto europeo, «complice il fatto che nonostante sia la città più popolata in Germania (oltre 3,3 milioni di residenti), tra le metropoli tedesche in termini di ricchezza pro capite Berlino resta quella col minor potere di acquisto», spiegano dal Centro studi di Casa.it. «Nel 2013 i prezzi delle case sono ancora cresciuti ma con meno strappi rispetto al passato, avvicinandosi a una fase di consolidamento. Due sole le eccezioni: i distretti Lichtenberg e Spandau dove la crescita è stata superiore al 20% e al 40%, grazie soprattutto agli immobili di pregio di nuova costruzione o frutto di importanti riqualificazioni».

Ma oltre ai prezzi bassi, e quindi alla buona possibilità di aumento di valore nel tempo, l'altra calamita potente per gli investitori è data dagli ottimi rendimenti. La maggior parte delle famiglie tedesche vive infatti in locazione, quindi la domanda di affitto è elevata. «Certo, così come i prezzi, anche gli affitti non sono altissimi», continua l'analisi di Casa.it, «ma crescono rapidamente perché cresce la ricchezza della città e dei suoi abitanti, sempre più vicini agli standard delle altre capitali. Ancora oggi a Berlino l'affitto medio è di 8 euro al metro quadro al mese, contro i 12 di Francoforte e i 14 di Monaco, un gap destinato a ridursi».

«Abbiamo acquistato nel 2006 e 2008», conferma Alessio Agliardi di Gaja Gmbh, «e da allora i prezzi sono certo saliti molto, ma i canoni di locazione sono addirittura triplicati. Risultato: i rendimenti non solo non si sono ridotti, ma sono aumentati di un buon 20-30%, e quelli più vecchi quindi più bassi, anche del 30-40%».

 

Quanto al trend delle varie zone, «al momento i quartieri Mitte e Charlottenburg continuano a concentrare la domanda di alto livello, interessata in particolare agli attici di lusso», spiega l'analisi di Scenari Immobiliari. Mitte resta la più cara, nonostante nel segmento top il 2013 abbia visto un calo dei valori del 10% portando i prezzi vicino ai 6.000 euro/mq. Ma le case di livello medio naturalmente costano molto meno. «Gli investitori senza grandi pretese si rivolgono alle zone periferiche di Treptow o Köpenick, dove con 100 mila euro si può acquistare un trilocale in buono stato», spiegano da Casa.it. «Le famiglie prediligono Prenzlauer Berg e Schöneberg, mentre i giovani si rivolgono a Friedrichshain e Neukölln, dove i prezzi sono cresciuti del 22%, ma solo del 4,8% per le case di pregio. In crescita l'interesse per l'area orientale della città, per la cui rivitalizzazione il governo ha da poco disposto lo stanziamento di importanti risorse». La crescita della domanda fuori dalla cerchia della S-Bahn, la linea ferroviaria cittadina (una sorta di passante), ha fatto salire molto i prezzi di Lichtenberg e Spandau. «Altre zone emergenti sono infine Kreuzberg, che si sta profilando come l'erede di Mitte», aggiunge Agliardi, «mentre più residenziale, familiare è Wilmersdorf, erede di Charlottenburg».

 

Dopo tanti anni di corsa, però, vale ancora la pena di puntare sul suolo teutonico? Come si accennava, i prezzi quasi ovunque hanno ancora potenzialità di crescita, e i canoni li seguono grazie a una domanda che resta superiore all'offerta in entrambi i casi. Questo però non basta per assicurare ritorni positivi agli investitori. «La città è multicentro e non mancano le zone dove ancora costruire. I tedeschi poi si spostano con facilità quindi i prezzi difficilmente vanno oltre certe soglie», conclude Agliardi. «Già oggi molti berlinesi si stanno trasferendo in zone periferiche più verdi e tranquille. Inoltre il mercato è a macchia di leopardo: basta spostarsi di due vie e la situazione cambia radicalmente con case malandate, sexy shop, immigrati. D'obbligo quindi scegliere, me l'investimento resta interessante, specie se si punta al rendimento più che all'incremento di valore per rivendere nel giro di pochi anni. Proprio l'affitto può dare molte soddisfazioni: le tasse sono del 15,86% e si pagano sul netto, tolti quindi tutte le spese di manutenzione e gli interessi passivi». (riproduzione riservata)