Commerciale da record

Rally di fine anno per il mattone tricolore. Come da tradizione, le ultime settimane di dicembre saranno piuttosto intense per gli investitori del real estate, in fila per mettere a segno gli ultimi colpi da iscrivere a bilancio 2015. Una vera e propria corsa all'acquisto, in grado di concentrare in pochi giorni più del 15% del totale delle transazioni dell'intero anno. In cifre, oltre un miliardo di euro di affari condensati tra Natale e Santo Stefano. «Da ottobre a oggi sono già state chiuse operazioni per almeno un miliardo e mezzo di controvalore», spiega Simone Roberti, responsabile dell'ufficio studi di Bnp Paribas Real Estate, «ma sul mercato ne restano ancora molte aperte che dovrebbero arrivare a conclusione entro fine anno, innalzando il valore complessivo dell'ultimo trimestre attorno ai 2,5 miliardi, in linea con quanto registrato un anno fa».

Tanti, dunque, i fascicoli ancora aperti. Ma due di questi potrebbero fare la differenza sul bilancio del trimestre e dell'intero anno. Si tratta dell'operazione Telecom Italia sulle torri di Cassa Depositi e Prestiti a Roma e la partita che Unicredit sta portando avanti sul portafoglio di immobili definito «la grande bellezza» nel cuore di Roma.

Nel primo caso, il colosso delle Tlc dovrebbe concludere l'accordo con Cdp per l'acquisto del suo nuovo quartier generale che sorgerà a Roma nel quartiere Eur con un investimento intorno ai 100 milioni di euro. A questi, si dovrebbero andare ad aggiungere altri 200 milioni che serviranno per la razionalizzazione delle sedi periferiche in altre dieci città italiane, che consentiranno di ridisegnare la mappa operativa degli uffici di Telecom sul territorio italiano. Sull'altro fronte, Unicredit ha incaricato gli advisor Cushman & Wakefiled di raccogliere le manifestazioni di interesse su tre trophy asset situati nel cuore di Roma: si tratta del palazzo del Monte di Pietà, vicino a piazza Farnese, affittato al Consiglio di Stato. Ci sono poi la Galleria Sciarra Colonna di Carbognano, considerato il più bell'esempio di liberty italiano, sede della Fondazione Roma che si affaccia su via del Corso. Conclude il pacchetto un terzo immobile storico adiacente a Palazzo Chigi, Palazzo Verospi, sede degli uffici della presidenza del Consiglio.

Oltre che di grande pregio, si tratta di un pacchetto anche con ottime prospettive di rendimento per l'investitore che riuscirà ad aggiudicarselo. I canoni di locazione complessivi dei tre immobili ammontano infatti a 12 milioni che, a fronte di una valutazione di mercato di 250 milioni per l'acquisto dell'intero pacchetto, si traduce in una redditività del 4-5%.

Se tutte queste operazioni andranno in porto, l'ultimo trimestre del 2015 si chiuderà con lo stesso livello di transazioni degli ultimi tre mesi del 2014. Peccato però, che i primi tre trimestri dello scorso anno non abbiano brillato della stessa luce che ha illuminato il mattone italiano nel corso del 2015. Complice il colpo grosso del Qatar sul complesso immobiliare di Porta Nuova a Milano da 900 milioni di euro e la vendita di Palazzo Broggi in Piazza Cordusio da Idea Fimit a Fosun per 345 milioni, infatti, quello che si sta per concludere verrà ricordato come un anno spartiacque tra la crisi e la ripresa consolidata.

In base alle analisi di Bnp Paribas Real Estate, infatti, tra gennaio e dicembre gli investitori hanno portato a termine operazioni immobiliari per 7 miliardi in Italia, con un balzo in avanti del 45% rispetto ai 5,2 miliardi del 2014.

A dominare la scena, anche quest'anno sono stati gli investitori esteri che hanno compensato la scarsa attività degli italiani. «Negli ultimi tre anni, gli investimenti netti stranieri hanno superato quota 4 miliardi», prosegue Roberti. «Ciò significa che gli italiani hanno venduto immobili per 4 miliardi restituendone una parte agli istituti di credito per andare a ripagare i finanziamenti. Ma buona parte della liquidità generata è stata riversata su mercati internazionali. «Se gli italiani stanno cominciando a puntare sull'estero, è vero anche che gli stranieri continuano a investire con determinazione sul mattone italiano», aggiunge Roberti. Facendo un rapido calcolo, anche quest'anno il valore complessivo delle transazioni immobiliari concluse in Italia riconducibile a investitori esteri è ancora molto alta, intorno al 70%. Ma con un'importante novità rispetto al passato. «Fino a due anni fa il grosso delle operazioni era appannaggio di operatori opportunistici, mentre negli ultimi mesi sono arrivati investitori stranieri di tutti i profili di rischio», continua l'esperto di Bnp Paribas secondo cui il trend sarebbe legato alla scarsità di prodotto, da una parte, e alla crescente fiducia sul mercato dello Stivale, dall'altra. In altre parole, gli investitori sono oggi disposti ad assumersi maggiori rischi che in passato realizzando operazioni value-added oltre che opportunistiche.

«La diversificazione non riguarda soltanto il profilo del rischio ma anche la tipologia di investimento», ha concluso Roberti. «La domanda, infatti, si starebbe sempre più diversificando includendo, oltre all'intramontabile direzionale, anche altre asset class come le high street, cioè le vie più gettonate per lo shopping, unite al comparto alberghiero, specialmente a Roma, e a quello della logistica». (riproduzione riservata)