Come ti converto gli uffici

La pandemia ha velocizzato la riorganizzazione del lavoro da remoto con lo smart working. In questo quadro, molti uffici diverranno inutili o saranno dismessi, rischiando di trasformarsi in immobili non utilizzati con tutte le conseguenze negative del caso sia sul mercato che sull’aspetto urbanistico di molti quartieri nelle nostre città. Una situazione che offre anche opportunità di investimento attraverso il flipping, ovvero l’acquisto di un immobile (uffici ma non solo) che venga poi immediatamente ristrutturato o convertito a una nuova tipologia d’uso e infine rivenduto in breve tempo. «Gli uffici in generale sono sempre stati un ottimo settore per fare operazioni profittevoli», spiega Cristian Trio, ceo e founder di Dyanema, società leader proprio nel flipping immobiliare. «Quella attuale è una situazione estremamente vantaggiosa perché si stanno svuotando intere palazzine di uffici che a volte hanno anche già una parvenza residenziale. Inoltre abbiamo sempre trattato uffici spesso situati fuori dal centro di Milano ma ora, per lo smart working, si stanno dismettendo strutture per uffici in pieno centro che sono - a tutti gli effetti - appartamenti residenziali con scrivanie. Quindi il loro cambio di destinazione d’uso diventa molto più semplice».

Il business si concentra naturalmente nelle grandi città come Milano e Roma, «però siamo consapevoli che in altre città importanti, come Bologna, c’è spazio per questo tipo di operazioni», continua Trio. «Nello specifico, prediligiamo Milano perché la velocità nelle pratiche burocratiche è maggiore rispetto alle stesse procedure per esempio nella capitale. Il fatto che Roma sia molto più grande non è certo un vantaggio per quello che è il tempismo delle operazioni. Tempismo che, per noi, è invece molto importante».

Secondo la società, per ottenere un permesso di costruzione in Lombardia ci possono volere infatti dai sei agli otto mesi al massimo, nella peggiore delle ipotesi; nella capitale, per lo stesso permesso, si deve attendere quando va bene dagli otto ai dieci mesi. «Si deve anche tenere presente che a Milano sono state allargate le cosiddette aree ARU, ovvero Aree di Rinnovamento Urbano, dove si tendono a ridurre gli oneri come incentivo per il cambio di destinazione d’uso. Spesso si tratta di aree dove la richiesta per immobili residenziali è molto alta mentre l’offerta è scarsa: tutte ottime opportunità favorite da oneri molto bassi. A mio avviso, però», prosegue il ceo di Dyanema, «la richiesta di uffici ci sarà ancora. Certo non con il modello tradizionale.

Solo le grandi multinazionali continueranno a utilizzare lo strumento dell’ufficio implicando intere strutture. Le realtà più piccole prediligono smart working o riduzione degli spazi. Il numero degli uffici in vendita dunque è in grande crescita e si tratta di un trend che a Milano non ci aspettiamo rallenti per almeno un anno o due». Quanto a Roma, l’arresto totale del turismo ha provocato anche una grande moria di alberghi e hotel, anch’essi possibili oggetto oggi di ristrutturazione e trasformazione in edifici residenziali. La rivoluzione urbanistica è alle porte, insomma, anche se non è destinata ad avvenire in tempi rapidi, complice la lenta diffusione delle tecnologie digitali. «Durante il lockdown abbiamo sofferto tutti il fatto che i tempi di molte procedure esplicabili solo online si sono allungati molto anziché ridursi», conclude Trio. «Pochissime sono le aziende che lavorano completamente in cloud. Per fare un esempio specifico, tutte le pratiche richieste all’ufficio condoni di Milano si sono fermate per dieci giorni a causa del loro trasloco in una nuova sede: trasloco reso imponente da centinaia di scatoloni di documenti cartacei. Per fare il grande passo, insomma, non siamo ancora pronti.»

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