Come prima più di prima

L'ultima spallata al caro spread l'ha data Intesa Sanpaolo con la campagna promozionale lanciata qualche settimana fa: per l'occasione il costo del mutuo a tasso variabile è stato portato all'1,15% e appena più in alto quello del fisso. Dopodiché è ufficiale: gli spread sui mutui, ovvero la maggiorazione sui tassi di riferimento applicata da ciascuna banca, sono tornati ai livelli pre crisi, avvicinandosi parecchio addirittura alle migliori offerte di mercato del momento boom. «I migliori spread offerti del mercato oggi si attestano infatti tra l'1,30 e l'1,50% per quanto riguarda i mutui indicizzati, ma lo stesso vale per quelli a tasso fisso, al massimo con una decina di punti base in più», spiega Roberto Anedda, direttore marketing del gruppo Mutuionline. «Il tutto riferito a un finanziamento con loan to value del 50%, ovvero che copre solo la metà del costo dell'abitazione, e durata ventennale. Anche forzando questi due parametri però, cioè maggiorando Ltv (loan to value, cioè rapporto fra mutuo e valore dell'immobile) e durate, il discorso non cambia. Gli spread sono ormai a livelli molto competitivi, in linea con quelli del 2010-2011, cioè prima del crollo del mercato verificatosi nel 2012. La media degli spread nel 2011 viaggiava infatti intorno all'1,40%. Di meglio c'è stato solo un periodo felice che è andato dal 2006 al 2008 quando gli spread medi di mercato si attestavano vicino all'1,10% e non erano rari i casi in cui si riusciva a scendere sotto 1%, fino allo 0,8-0,9%».

 

Anche se gli spread non sono ancora ai minimi storici, tuttavia, ai minimi di sempre sono invece i tassi ufficiali (il tasso Bce è allo 0,5%) e quelli che i mutui prendono come riferimento, e cioè Euribor per quelli indicizzati e Irs per gli altri. Anzi da diversi mesi l'Euribor (a 1 e a 3 mesi) è addirittura negativo. Non a caso, come mostra la tabella pubblicata in apertura, nel caso dei mutui a tasso variabile spesso il tasso finito risulta inferiore allo spread applicato, e questo perché nella realtà la somma tra Euribor e spread è oggi diventata una sottrazione. Attenzione però perché questo approccio non vale in tutti i casi: proprio per evitare questo fenomeno infatti alcune banche applicano un floor all'Euribor, cioè un livello minimo (spesso zero) al di sotto del quale in parametro non può scendere. «Ma questo vale solo per i nuovi mutui», avverte Anedda: «su quelli già in essere non è possibile inserire ora un floor, a meno che non fosse già previsto in qualche clausola».

«Indipendentemente da tutto ciò, comunque, i mutui sono oggi disponibili a costi non solo mai visti, ma addirittura impensabili fino a qualche anno fa», prosegue Anedda, «e questo vale per i prodotti indicizzati, ma ancor di più per quelli a tasso fisso». I migliori dieci con 20 anni di durata segnalati da Mutuionline, broker che propone i prodotti di una sessantina di istituti di credito, hanno un tasso finito che va dal 2,20% di Intesa Sanpaolo al 2,85% di Che Banca! e Popolare di Milano, mentre l'Isc (indice sintetico di costo che tiene conto, oltre che del tasso di interesse, anche dei costi accessori applicati al mutuo) va dal 2,44% al 3,10%. «In termini di rata la differenza tra un mutuo indicizzato e uno a tasso fisso di pari durata e Ltv è di 45-50 euro al mese, quindi non pochissimo», prosegue Anedda, «divario che però si annullerà rapidamente al minimo rialzo dei saggi».

Naturalmente, gli spread citati salgono all'aumentare della durata e soprattutto dell'Ltv, e questo perché le condizioni applicate dalle banche, come logico, peggiorano all'aumentare del rischio dell'operazione. Con Ltv fino all'80% lo spread medio sale fino all'1,70-1,80%, mentre un'altra decina di centesimi di aggravio dei costi si ha spingendo le durate fino a 30-35 anni.

 

La buona notizia è però che oggi più che mai le banche hanno tutta la volontà di erogare nuovi mutui. Il perché è presto detto. «L'attuale crescita dell'erogato di ciascuna banca si deve a una buona percentuale di surroghe», spiega Anedda. «Questa componente è però destinata man mano a esaurirsi, e in tempi abbastanza brevi sia perché ormai buona parte di chi era interessato a cambiare banca e tasso l'ha già fatto sia perché difficilmente i tassi potranno scendere ancora significativamente. Per impegnare la grande massa di liquidità messa a disposizione anche dal Quantitative easing di Mario Draghi le banche devono perciò su nuovi nuovi mutuatari. Ma si tratta stavolta di un investimento abbastanza sicuro perché hanno la garanzia che difficilmente i competitor potranno portarglieli via con nuove surroghe visto che i tassi sono già ai minimi». (riproduzione riservata)

 

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