Vi spiego come (e perché) ripensare le città italiane. Partendo dagli immobili pubblici e con capitali privati
Rispetto alle altre grandi capitali europee, trasformatesi tra gli anni Ottanta e Duemila, le città italiane possono avviare la fase di trasformazione con obiettivi aggiornati alle nuove prospettive. Partendo dallo Stato, che è il più grande proprietario immobiliare, tra caserme militari, scali ferroviari, uffici o aree nuove da rifunzionalizzare. Insieme con i privati | Quali sono le città italiane dove si vive meglio? Milano seconda, l’ultima è Crotone. La classifica
Sono sotto gli occhi di tutti gli effetti dei trend sociodemografici e gli impatti concreti che stanno generando nelle nostre città: un’urbanizzazione che in Italia è oggi al 71% e si stima crescerà ulteriormente nei prossimi anni, e una società in cui ci saranno sempre più single e anziani, che da qui al 2050 cresceranno di 10 punti percentuali.
Adattare le città
Come si possono adattare le città in questo scenario di trasformazione? L’architettura è da sempre immagine della civiltà che la pensa ed esprime: oggi siamo chiamati ad accelerare una transizione da organizzazione a una dimensione – capitalistica, di massimizzazione del profitto – a una che coniughi tre dimensioni, sociale, ambientale ed economica.
Rispetto a grandi capitali europee – come Londra, Parigi, Barcellona e Berlino, che si sono radicalmente trasformate tra gli anni Ottanta e il Duemila riflettendo un modello culturale in parte superato - le nostre città hanno un importante vantaggio competitivo, potendo avviare una fase di trasformazione strutturale coerente con obiettivi di transizione aggiornati rispetto alla prospettive dei trend fondamentali: possiamo ripensarle con canoni e criteri attuali, secondo modelli di sostenibilità avanzati lungo le tre dimensioni, lavorando – pubblico e privato insieme – per dare vita a un circolo virtuoso da replicare su ampia scala.
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Partire dal settore pubblico
Indubbiamente il soggetto primario nella rigenerazione urbana è, infatti, quello pubblico, sia perché – in primis – governa e detta la linea, sia perché, in particolare in Italia, è il più grande proprietario immobiliare, tra caserme militari, scali ferroviari, uffici o aree nuove da rifunzionalizzare. L’unica via, affinché un programma nazionale di rigenerazione urbana abbia efficacia negli impatti sociali ed ambientali, è proprio quella di una combinazione pubblico-privato.
In questo processo di transizione, gli investitori istituzionali nazionali sono soggetti strategici in considerazione di un duplice allineamento di interesse – sia con riferimento al rendimento finanziario, sia al contributo virtuoso alla crescita dell’economia reale – determinando dinamiche positive nell’occupazione che alimenta il sistema previdenziale, e in generale del mercato di riferimento primario. Numerosi investitori istituzionali stanno contribuendo insieme a Coima a progetti di rigenerazione come la creazione del futuro Villaggio Olimpico a Milano, che sarà successivamente trasformato nel più grande studentato d’Italia, realizzato in edilizia residenziale sociale, con circa 1.700 posti letto, con l’obiettivo di renderlo un modello replicabile su scala nazionale. Un lavoro che già oggi viene certificato dal ranking Gresb (“Global Esg Benchmark for Real Assets”) tra i più sostenibili a livello mondiale.
Più capitale nella ristrutturazione del Paese
L’Italia può e deve accelerare questo percorso non solamente attraverso risorse straordinarie come quelle del Pnnr, che potenzialmente dedicano oltre 80 miliardi di euro alla transizione urbana e infrastrutturale.
È necessario amplificare l’allocazione di capitali istituzionali e privati domestici in programmi strategici nazionali di transizione nel rispetto di rendimenti finanziari adeguati rispetto al profilo di rischio e rendimento. Tra le leve positive rientrano, da una parte, il regolamento sugli investimenti delle casse di previdenza con detassazione e incentivo ad investimenti in economia reale (in primis, infrastrutture e rigenerazione urbana), dall’altra iniziative di strategia di sistema virtuose, come acceleratore di queste dinamiche, come nel caso di Adepp, che ha saputo diventare un punto di sintesi dei suoi associati nel rispetto delle rispettive autonomie.
Che deve fare il governo
Quali dunque le possibili linee di azione per il governo? Anzitutto, assumendo un ruolo industriale attraverso la rivalutazione delle risorse fisiche del Paese, in quanto asset strategici e non da liquidare e, piuttosto, partecipando alla transizione delle nostre città conferendo asset in partnership pubblico private qualificate, contribuendo così a ridurre significativamente le risorse necessarie per la trasformazione e favorire iter accelerati.
Al contempo è necessaria anche la definizione di priorità del modello di città, in grado di catalizzare talenti e risorse per alimentarne la crescita economica e culturale; stimolare collegamenti digitali e fisici veloci tra le periferie e il centro città e tra le città; l’incentivazione alla rigenerazione di edifici e aree abbandonate e la salvaguardia di quartieri sostenibili e accessibili in un’ottica di "città per tutti", ripensando la pianificazione urbana con chiari obiettivi quantitativi Esg e iter amministrativi efficienti.
Solo se sapremo lavorare sinergicamente – con allineamento di interessi e vedute tra pubblico e privato – saremo in grado di ottenere uno straordinario risultato e affermare, ancora una volta, l’eccellenza delle nostre città nel mondo. (riproduzione riservata)
*founder e ceo di Coima
