Il grande malato del mercato immobiliare italiano già prima della pandemia era il comparto residenziale, che ne rappresenta quasi il 75%. L’emergenza Covid-19 ha inferto a questo segmento l’ultimo pesante colpo, da cui il settore si riprenderà non prima del 2022. La previsione si legge nello studio Valutare nell’incertezza realizzato da Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, e Stefano Stanghellini, professore ordinario in Estimo presso l’Università Iuav di Venezia e numero uno della Società Italiana di Estimo e Valutazione.
Prima di vedere i risultati, analizziamo brevemente quanto accaduto finora. Secondo l’Out look europeo 2020 di Scenari Immobiliari, negli ultimi anni il mercato immobiliare italiano aveva iniziato una lenta risalita dalla crisi del 2010. I tassi di crescita erano dimezzati rispetto a quanto accadeva negli altri Paesi europei, ma erano comunque positivi. Il 2019 si è chiuso con un fatturato di circa 130 miliardi di euro, con un incremento del 3,9% sull’anno precedente che era stato più dinamico. Le previsioni per fine 2020, ipotizza il rapporto, indicano ora un calo del fatturato del 18%, considerando i mesi di fermo e una lenta fase di ripartenza. Senza dimenticare le variabili che più condizionano l’andamento del mercato: l’occupazione, le preoccupazioni delle famiglie per il futuro, la loro propensione all’investimento dopo la crisi sanitaria, il rallentamento delle nuove realizzazioni nel settore residenziale.
«Il fatturato potrebbe subire un calo del 18,3%, per sfiorare i 106 miliardi di euro nel 2020. Sono soprattutto i volumi scambiati a ridursi, per effetto di un blocco totale di tre mesi e una lenta fase di risalita per un periodo analogo», spiega Breglia.
L’impatto dell’emergenza sanitaria sul mercato avrà strascichi negativi fino al 2022 e solo nel biennio 2024-2025 prezzi e canoni di locazione torneranno a crescere, si legge nello studio Valutare nell’incertezza. Milano, nel comparto residenziale, risentirà meno della crisi rispetto a Roma dal punto di vista dei prezzi degli immobili così come degli affitti.
Più in generale, come emerge da questo studio che coniuga l’analisi storico-qualitativa in un modello econometrico di previsione, i prezzi degli immobili risentiranno del difficile momento economico-sociale che sta vivendo il Paese e, da qui al 2022, registreranno valori in flessione, con un minimo pari a meno 4,2% nel 2021. Nel biennio 2024-2025 i valori torneranno a crescere e, secondo le previsioni, toccheranno rispettivamente più 3,4 e più 5,6%. Discorso analogo si può fare per i canoni d’affitto, le cui performance diminuiranno del 3,5% nel 2020, del 7,3% nel 2021 e del 2,7% nel 2022, per poi risalire del 2,7% nel 2024 e del 3,8% nel 2025.
A Milano, dopo un 2020 sostanzialmente invariato, i prezzi delle case perderanno due punti percentuali nel 2021, per tornare subito a crescere l’anno successivo e costantemente fino al 2025, quando dovrebbero toccare il più 5,7%. Più accentuato lo sbalzo per gli affitti residenziali, con un calo previsto anche del 3% nel 2021 e una risalita altrettanto consistente nel 2024 e nel 2025, rispettivamente del più 5,9 e più 6,3%. Roma, secondo il modello sviluppato da Breglia e Stanghellini, vivrà il medesimo scenario del capoluogo meneghino, toccando minimi del meno 2 e meno 1,5% nel 2021, rispettivamente per prezzi e canoni d’affitto, e iniziando la risalita dal 2023, ma a un ritmo meno intenso di Milano, con vette del più 4,3% nei prezzi e del più 5,9% nei canoni nel 2025.
Breglia, in una lettera indirizzata agli operatori immobiliari, lancia comunque un messaggio di fiducia parlando di un comparto colpito ma non affondato e ricordando quanto accaduto dopo l’11 settembre 2001: «Nell’ora più buia, e questa sicuramente lo è, non si vedono i bagliori dell’alba. Questa arriverà e ci porterà un mondo nuovo. La crisi odierna ha molte somiglianze con quella del 2001, ma anche con quelle del 1973 e del 1930, dove le riprese hanno visto mercati, prodotti e soggetti nuovi». (riproduzione riservata)
