Palazzi iconici come il cortile della Seta di via Moscova o il centro direzionale di via Montebello 18 a Milano. Ma anche grandi portafogli di asset misti, piattaforme logistiche e uno dei più esclusivi resort del paese, la tenuta di Catiglion Bosco nei pressi di Siena. È questa la sintesi delle principali operazioni immobiliari che hanno consentito al real estate italiano di archiviare un altro anno di risultati record a ridosso dei 12 miliardi di euro.
Una performance in linea con i dati dell'anno scorso, partita in maniera effervescente per poi invertire la rotta nell'ultimo scorcio del 2022. «La notevole performance dello scorso anno è stata guidata dai primi tre trimestri particolarmente brillanti che hanno fatto registrare circa 9,7 miliardi di transazioni, quasi eguagliando il volume dell'intero 2021, a cui è seguito un ultimo trimestre dell'anno in contrazione rispetto allo stesso periodo del 2022», spiega Giuseppe Amitrano, numero uno di Dils.
In effetti, guardando i dati raccolti dai principali broker, tra ottobre e dicembre il mercato ha tirato il freno a mano con transazioni in stallo un po' in tutte le asset class. A tal punto che i dati consuntivi del trimestre parlano di un 51% di transazioni in meno rispetto soltanto a un anno prima. «Il 2022 si è aperto sull'onda dell'euforia dell'anno precedente. Un effetto positivo che si è protratto fino all'estate portando a compimento tutte le operazioni che erano state avviate nel 2021», sottolinea Simone Roberti, responsabile dell'ufficio studi di Colliers Italia. «Poi sono arrivate le notizie negative provenienti dall'Ucraina, i tassi di interesse sono iniziati a salire, l'inflazione è esplosa e l'incertezza economica ha preso il sopravvento. Risultato, gli operatori si sono messi alla finestra rallentando il ritmo dei propri investimenti in attesa di maggiore chiarezza sui mercati. Le transazioni si sono rarefatte e hanno portato a un innalzamento del rendimento con gli uffici passati in sei mesi dal 3 al 3,75% a Milano e la logistica dal 3,9 al 4,75%».
Una situazione destinata a durare per i prossimi mesi come ammesso da Daniel While, head of research di Primonial Reim. «La posizione degli investitori è, logicamente, di attesa. Aspettano la conferma di un possibile calo delle valutazioni prima di tornare sul mercato. L'asset class immobiliare deve ricostruire il suo premio per il rischio per tornare a essere attraente per gli investitori e finanziabile in condizioni interessanti». Detto questo, While non vede alcun segnale di perdita di interesse da parte degli capitali orientati verso il settore immobiliare. «Le asset class anticicliche come l'immobiliare sanitario sono ancora interessanti per gli investitori, così come, più in generale, i prodotti con driver demografici di performance, tra cui l'edilizia abitativa, dove non si assiste ancora a un'inversione di tendenza. È possibile che, non appena il momento sarà adeguato, gli investitori torneranno, soprattutto perché il mercato degli affitti sta procedendo bene, anche nel settore degli uffici di alta qualità».
Sono proprio gli uffici ad aver sparigliato le carte rispetto al 2021 tornando a imporsi come asset class preferita dagli investitori in Italia nel 2022 davanti alla logistica. Secondo i dati elaborati da Cbre, il valore delle transazioni di immobili direzionali è cresciuto addirittura del 113% in un solo anno arrivando a toccare i 4,7 miliardi di euro. Mentre la logistica, regina indiscussa dello scorso anno, si è mantenuta esattamente sugli stessi livelli del 2021 con transazioni vicine ai 2,7 miliardi di euro. A dimostrazione di questo, alcune grandi operazioni concluse nel 2022 come la vendita di un importante portfolio situato tra Roma e Milano da Crossbay-Mark a Prologis per 350 milioni di euro o il Parco Logistico di Oppeano (VR) ceduto per 275 milioni dal fondo Patrizia EuroLog a Starwood Capital.
«Gli investitori rimangono positivi nei confronti dei fondamentali della domanda di immobili a uso uffici e logistica da parte degli end-user, come testimoniato dai volumi record di take-up registrati a fine anno dal mercato logistico italiano (2,7 milioni di metri quadrati) e dal mercato uffici di Milano (480 mila metri quadrati)», mette in rilievo Alessandro Mazzanti, numero uno di Cbre in Italia. «Per gli immobili di qualità e con elevate performance esg, la crescita dei canoni rimane molto sostenuta, mitigando l'impatto sui valori immobiliari della decompressione dei rendimenti osservata negli ultimi mesi». Bene anche l'Hospitality con volumi di investimento stabili rispetto al 2021 per un totale di 1,5 miliardi di euro fatto per il 43% da sole quattro operazioni: due resort di lusso e due operazioni in location cittadine. Tra queste, la vendita dell'hotel W Rome per 172 milioni di euro da parte di Omnam a Cppib & Hamilton-Pyramid Europe e la cessione di un hotel di Via Curtatone a Roma per 175 milioni di euro dal Fondo Omega ad Allianz Real Estate. Operazioni a cui vanno a sommarsi la già citata vendita della Tenuta di Castiglion del Bosco a un family office straniero per 180 milioni di euro.
Momento molto positivo anche per il living, ovvero il residenziale sviluppato e commercializzato da investitori istituzionali. Riguarda quasi interamente questa asset class, infatti, la più grande operazione immobiliare conclusa lo scorso anno con la cessione di un portafoglio del valore di 842 milioni di euro da parte di Enpam Real Estate ad Apollo. «Nel corso del 2022 il living ha registrato investimenti per un miliardo di euro, con un incremento del 35% sull'anno precedente e volumi localizzati principalmente a Milano (52%) seguita da Roma e Torino», spiegano gli esperti di Dils che hanno invece acceso i riflettori su un altro anno difficile per il Retail, in particolar modo per gli asset fuori dal centro storico delle grandi città, che nel 2022 hanno registrato un volume di investimenti di 850 milioni di euro, in calo del 32% sul 2021.
«Ci troviamo alla fine di un ciclo di mercato», conclude Roberti alzando l'orizzonte di osservazione dai dati. «Per la prima volta l'Italia sta reagendo in maniera piuttosto simmetrica rispetto ai mercati maturi come la Germania, la Francia e la Spagna. Il processo di reazione è stato accelerato dal fatto che gli investitori attivi in Italia, stranieri o locali che siano, nella maggior parte dei casi operino su diversi Paesi. L'impressione è che stiamo uscendo dalla fase di blocco del mercato, tipica del nostro Paese, che portava spesso a un appiattimento della curva di rendimento con un quasi azzeramento dei volumi. L'impatto sui volumi dei prossimi trimestri ci sarà, ma la sensazione è che l'Italia stia reagendo da mercato maturo, per quanto non confrontabile con Gran Bretagna e Stati Uniti». (riproduzione riservata)
