Cerco casa all'estero

Il plotone più consistente, oltre 5 mila acquirenti, è andato all'attacco della Spagna, mentre in quasi 3 mila hanno addirittura attraversato l'oceano per andare a investire in America. Ma forte di oltre 2 mila compratori ciascuno è anche il drappello di chi ha comprato in Gran Bretagna, Svizzera e Paesi dell'Est (Slovenia, Croazia e Montenegro). Insomma, diversamente dal mercato immobiliare interno, va a gonfie vele il segmento composto dagli italiani che comprano casa all'estero. Secondo l'ultimo rapporto di Scenari Immobiliari, che ha raccolto informazioni presso autorità e operatori immobiliari dei vari Paesi, sono ben 22 mila le case che gli italiani hanno acquistato oltrefrontiera nel primo semestre 2014, l'11,5% in più rispetto allo stesso periodo del 2014, dato che conferma la crescita ininterrotta avviata ormai dal 2003. E per fine anno si dovrebbe arrivare a quota 45 mila (+6,4%), per un totale di un investimento totale di 5,8 miliardi. Tante le ragioni delle crescenti preferenze esterofile degli italiani in campo immobiliare: prospettive economiche e fiscali preoccupanti per l'Italia unite a case a prezzi stracciati (o comunque molto convenienti rispetto a quelli in patria) in molti degli altri Paesi.

Chi compra lo fa soprattutto per investimento (40%), per uso diretto (37%) o per motivi personali (23%), cioè per lavoro, per studio o per trascorrere il periodo della pensione. Gli investitori puntano naturalmente sulle top location delle città più importanti ma, causa prezzi ormai alle stelle, cominciano a guardare anche a quelle un po' più rischiose. Al contrario chi acquista per uso diretto si concentra sulle mete più a sconto, attenti però che non manchino di collegamenti low cost e contesto gradevole, o comunque di location alla moda. Pochi comunque sono disposti a spendere cifre milionarie per la seconda casa, anzi la maggioranza dispone di budget modesti, intorno ai 150 mila euro, ma la forchetta spazia da 100 mila euro fino a qualche milione. A comprare oltrefrontiera sono soprattutto le famiglie lombarde (20% degli acquisti totali), in aumento, ma crescono anche i compratori veneti e piemontesi. Stabili i laziali e gli emiliani, mentre cominciano ad avere una presenza significativa Sicilia e Puglia.

 

Quanto alle mete, in testa come accennato è la Spagna, prediletta soprattutto da chi cerca una casa a buon prezzo. Qui i prezzi sono crollati dal 25 al 50% quasi ovunque (e i venditori sono disposti a sconti ulteriori) complice un invenduto che vede ancora 750 mila case vuote. In calo gli acquisti per investimento, concentrati nella fascia top di Madrid (ricercati i mini-appartamenti, sotto 40 mq, nelle zone intorno a Plaza Mayor o al Paseo del Prado, o in quartieri semicentrali come Calle de Goya e Calle de Velasquez) e Barcellona. Il compratore-tipo italiano, però, cerca una casa per le vacanze, a basso costo e da mettere a reddito quando non la usa. In crescita la Costa del Sol, con preferenza per Marbella, seguita da Malaga e Torremolinos. Sale l'interesse per la Costa Blanca; in calo quello per le Canarie, più care.

Secondi in classifica per numero di appartamenti acquistati, gli Stati Uniti sono però i preferiti quando si parla di investimenti importanti. Dopo aver raggiunto il massimo storico nel biennio 2009-2010, grazie al cambio allora molto favorevole, gli acquisti negli Usa si sono ridimensionati e oggi rappresentano il 13% del totale. Cresce però l'interesse per New York, che nei primi mesi del 2014 ha calamitato oltre la metà degli investimenti tricolore. La città attira l'attenzione delle famiglie con elevato potere di spesa, che cercano sicurezza e redditività, quest'ultima garantita dal dinamismo del mercato locativo. A New York preferiti restano gli appartamenti di piccole dimensioni a Manhattan, ma cresce l'interesse per le zone migliori di Brooklyn, dove i prezzi sono in aumento e a forte potenziale di rivalutazione. Dopo New York, la località più richiesta dagli italiani è Miami, quarta città Usa più ricca e con un'elevata qualità della vita. Preferite le top location di Miami Beach, cioè le zone di Aventura e Coral Glabes o le isolette artificiali dove si concentrano le ville dei vip. A Miami, come nel resto della Florida, occhio però ai costi assicurativi legati al rischio uragani, intorno all'1% annuo del valore dell'immobile.

 

A fini di investimento, continua l'analisi di Scenari Immobiliari, è però molto gettonata anche la Gran Bretagna, leggi Londra, ritenuta la piazza più sicura al mondo, dove gli italiani sono ormai gli investitori stranieri più numerosi, pronti a sborsare cifre astronomiche in contanti nonostante le voci di rischio-bolla. Inoltre, Londra vede un mercato locativo dinamico, con una domanda decisamente superiore all'offerta e quindi buona redditività. La domanda di appartamenti top si concentra su Mayfair e Chelsea. Bene anche Holland Park e, soprattutto, Knightsbridge e Kensington, zone che attirano tre quarti della domanda degli stranieri.

Stabili ma fermi al 6% del totale gli investimenti in Francia, causa prezzi alti e recente rallentamento del mercato immobiliare. A Parigi i più richiesti restano i monolocali nelle zone di pregio, tipo Louvre, Place Vendome o Champs Elysées, con investimento medio tra 400 e 800 mila euro. Per contenere la spesa, molti guardano ai quartieri di seconda fascia, specie al 4° arrondissement (Quartiere Latino e Marais), e al 6°, intorno a Saint-Germain-des-Pres. Cresce anche l'interesse per zone più decentrate, come il 10° arrondissement, soprattutto intorno al Canal Saint-Martin, borghese e bohème nello stesso tempo. Tra le località turistiche stabili gli acquisti in Costa Azzurra, dove sono in aumento gli acquisti di nuda proprietà, mentre cresce l'interesse per la Corsica, soprattutto Bastia, molto meno cara della costa meridionale.

 

In lieve calo ma sostenuti gli acquisti in Svizzera (9% del totale), complici le restrizioni imposte dal governo svizzero per evitare lo scoppio della bolla immobiliare. Le famiglie che acquistano per motivi di lavoro puntano su Zurigo e Ginevra, nella prima a caccia soprattutto di appartamenti medi, trilocali, in centro, mentre a Ginevra ci si orienta di più verso case singole, di solito a più piani, nei quartieri periferici sulle due rive del lago. I più richiesti sono St Gervais, Nations e Champel, mentre tra le aree emergenti attirano l'attenzione Acacias, sulla riva sinistra, e Charmilles, sulla destra. Tra le località turistiche, i prezzi inavvicinabili hanno ridimensionato l'interesse per St Moritz e Crans-sur-Sierre, a favore di località minori, specie in Engadina e nell'Oberland, a sud di Berna.

Continuano a crescere gli acquisti in Germania (6% del totale, rispetto al 2% di cinque anni fa), specie a Berlino, che vede uno dei trend immobiliari più forti in Europa. Interessanti i rendimenti, visto che la domanda locativa è elevata a fronte di un'offerta carente in molte zone. Per questo motivo è in fase di approvazione una legge secondo cui in futuro i proprietari non potranno firmare contratti con canoni superiori di oltre il 10% alla media di mercato. Mitte, che ospita gli edifici storici e le case dei vip, e Charlottenburg concentrano una buona quota della domanda di alto livello, interessata in particolare agli attici di lusso. Elegante ma più dinamico il quartiere di Prenzlauer Berg, mentre le famiglie prediligono Schöneberg. La zona a maggiore potenziale è Wedding dopo la chiusura dell'aeroporto di Tegel.

In netto calo infine gli acquisti in Grecia a causa delle prospettive economiche incerte. Piacciono le casette tipiche nelle isole di maggiore richiamo, soprattutto le Cicladi. I prezzi hanno subito un notevole ridimensionamento, sebbene sia in aumento il divario tra immobili primari e secondari. (riproduzione riservata)

 

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