Cassaforte o bolla?

Londra continua a piacere, interessare e rassicurare. Ma a questa domanda crescente la città risponde con un'offerta fisicamente limitata: i palazzi storici della metropoli britannica, decisamente gli immobili più richiesti, sono quelli e non aumentano. Ben diverso da quel che accade a Dubai o in Cina. «Da qui al 2020 i principali istituti di ricerca internazionali ipotizzano una crescita delle quotazioni fino al 25%», spiega Paola Gianasso, responsabile mercati esteri di Scenari Immobiliari, «e questo perché il mercato immobiliare londinese non si basa sulla domanda locale ma soprattutto su quella internazionale». Proprio gli investitori stranieri, italiani e non, istituzionali e privati, di piccolo o grosso calibro, continuano a trovare Londra attraente: è una metropoli europea, ma rimane sganciata dalle turbolenze dell'euro, è ancora oggi una delle prime piazze finanziarie mondiali, prospera di palazzi eleganti densi di storia, politicamente stabile, con una discreta fiscalità e un ambiente multirazziale e interculturale. Arabi, russi, cinesi e tutti i nuovi investitori in continuo divenire provenienti dalle economie emergenti del pianeta vogliono avere una casa a New York o Londra, spesso acquistando con leggerezza e in contanti abitazioni che superano il milione di euro. E sotto questa cifra l'acquisto viene spesso fatto addirittura per telefono, senza recarsi in loco. «Negli ultimi mesi oltre il 70% degli acquisti avviene senza finanziamenti», conferma Angelo Cinel di Wireconsulting società di consulenza e intermediazione immobiliare.

Spauracchio bolla. Non solo scenari rosei, però. Nessun operatore parla di vera e propria bolla, almeno per il momento, ma in molti ipotizzano qualche momento di stasi o addirittura di temporanea flessione. «Non si può escludere in futuro un ciclo di leggero ribasso, ma sarebbe comunque poco significativo e destinato a rientrare nel medio periodo», assicura Cinel. Anche la crisi dei subprime del 2008, che ha spaventato molto per l'improvvisa pesante flessione dei valori degli appartamenti, è stata ben recuperata, proprio perché legata a parametri non esclusivamente legati al mondo finanziario. «Viviamo una fase storica di enorme liquidità presente sui mercati finanziari mondiali che dà un sostegno ai prezzi», aggiunge Sergio Pigoli, analista e consulente finanziario. «Tre o quattro anni fa, nel pieno della crisi del mercato immobiliare, la Banca d'Inghilterra ha dato disponibilità finanziaria alle banche perché investissero nell'immobiliare. Ma proprio per evitare che i prezzi si gonfiassero oltremisura qualche mese fa la stessa banca centrale ha ridotto questo canale di finanziamento». Tutto ciò significa certo preoccupazione da parte delle autorità dei livelli di prezzo raggiunti, ma non che ci sarà necessariamente un crollo. Al contrario, è verosimile che l'eventuale calo delle quotazioni venga comunque riassorbito nel lungo periodo.

Basso rendimento. Altro aspetto delicato di un eventuale investimento londinese è la redditività: «Certamente in un momento in cui calano i rendimenti dei titoli obbligazionari il settore immobiliare torna a essere interessante», aggiunge Pigoli. Gli altissimi prezzi degli appartamenti londinesi però hanno inevitabilmente compresso i rendimenti. Nelle zone centrali di Londra infatti si aggirano intorno al 3%. Solo nelle zone più esterne, come i Docklands, Canary Wharf, o in quelle emergenti come Shoreditch, i rendimenti possono salire, ma è anche più facile che risentano di un'eventuale congiuntura economica negativa.

L'italiano a Londra. Per l'investitore italiano che compra a Londra però le motivazioni sono diverse: dall'Italia la maggioranza degli acquirenti ricorre al mutuo e resta al di sotto del milione di euro. La spinta all'acquisto londinese poi tiene conto di altri parametri, in parte diversi da quelli dell'investitore internazionale: innanzitutto è considerata interessante la distanza, che la rende più appetibile della concorrente New York. E' più facile infatti mettere l'immobile a reddito, soprattutto per chi vuole occuparsi personalmente della gestione degli affitti e della manutenzione (in genere però gli appartamenti sono affidati a gestori locali che si occupano di tutto, ma anche in questo caso, il fuso orario di una sola ora rende più agevoli i contatti). Molti italiani, poi, comprano per un utilizzo personale, immediato o futuro, per sé o per i propri figli, per ragioni di lavoro, di studio o anche semplicemente, sempre più spesso, come casa per le vacanze. I costi condominiali non spaventano, perché si tratta di strutture storiche con una gestione non paragonabile a quella dei lussuosi condomini newyorkesi.

Dove comprare. Non tutte le zone di Londra hanno lo stesso trend. Come zone da privilegiare di sicuro sono quelle dove si sta costruendo: per esempio Nine Elms-Battersea, un tratto del lungo Tamigi sulla sponda sud che va dal ponte di Vauxhall, a poca distanza da Westminster, fino alla celebre Battersea Power Station accanto al ponte di Chelsea. Bene anche l'Est di Londra come Brik Lane. In centro il mercato continuerà a salire senza sosta principalmente a causa della già accennata scarsità dell'offerta e per la qualità delle abitazioni. Da preferire gli appartamenti con due stanze e doppi servizi, più facili da affittare e in futuro eventualmente rivendere. (riproduzione riservata)