Case sotto protezione

Dopo l'esperienza negli anni Settanta e Ottanta, l'espressione equo canone in genere fa venire la pelle d'oca agli investitori tricolore. Ma lo spauracchio rischia di tornare a far sentire i suoi effetti per gli investitori tricolore che hanno puntato su un immobile residenziale a Berlino. Per fronteggiare la minaccia di prezzi e soprattutto canoni d'affitto in continuo rialzo, dopo che nell'ultimo decennio gli acquisti di abitazioni nella capitale tedesca, specie da parte degli stranieri, si sono nettamente intensificati, le autorità hanno deciso di calmierare il mercato. «Le nuove norme prevedono che a Berlino non sia possibile affittare a più del 10% rispetto al valore dell'immobile locato», spiega l'avvocato, Pier Ettore Olivetti Rason dello studio legale omonimo, che segue da vicino i mercati immobiliari internazionali, specie per quanto riguarda gli aspetti fiscali. «I canoni di locazione potranno dunque alzarsi solo in maniera limitata».

Per il momento, l'introduzione dell'equo canone (che consiste nella possibilità di limitare la contrattazione tra proprietario e locatario) da parte del governo tedesco ha trovato applicazione unicamente nella capitale tedesca, ma è probabile che gli altri Lander seguano presto l'esempio berlinese.

L'obiettivo, come accennato, è quello di tutelare le fasce più deboli, come giovani e le famiglie a basso reddito, cui prezzi delle case troppo alti avrebbero potuto creare non poche difficoltà. «Secondo i critici, tuttavia, tale misura impedirebbe una migliore allocazione degli immobili», prosegue Olivetti Rason, «ostacolando lo sviluppo economico e l'ammodernamento della città e potrebbe indurre un rallentamento negli investimenti immobiliari».

 

Come che sia, per ora gli effetti per gli investitori non ci sono stati, nel senso che il mercato, per quanto riguarda sia le vendite che le locazioni, sembra procedere a gonfie vele. Finora infatti, grazie all'accresciuto potere d'acquisto dei residenti berlinesi, la domanda di abitazioni (in acquisto o in locazione) è rimasta superiore rispetto all'offerta sul mercato, sia di immobili di nuova costruzione che esistenti.

Berlino è la città col maggior numero di residenti (oltre 3,3 milioni) in Germania, ma in termini di ricchezza pro capite è ancora, tra le metropoli tedesche, quella col minor potere di acquisto. Le cose stanno però cambiando da qualche anno e le previsioni indicano che la città e i suoi abitanti nel breve periodo saranno sempre più vicini come ricchezza pro capite alle grandi capitali come Stoccarda, Monaco e Dusseldorf.

«La domanda dei nuovi residenti si concentra soprattutto sui distretti centrali o semicentrali, come Mitte, Friedrichshain-Kreuzbergv e Charlottenburg-Wilmersdorf», spiega Daniele Mancini, amministratore delegato del portale Casa.it. «I berlinesi residenti da più anni in città stanno invece lentamente abbandonando le zone centrali per trasferirsi nei più verdi e tranquilli quartieri periferici. Al contrario degli italiani che faticano molto a cambiare quartiere, i berlinesi che si spostano di distretto ogni anno sono infatti oltre 200 mila, quasi il 7% della popolazione».

 

Nel 2014 i prezzi delle case a Berlino hanno visto una crescita a due cifre rispetto al 2013, seppur con meno strappi rispetto al passato. L'incremento resta però esplosivo nei distretti di Friedrichshain-Kreuzberg, Neukölln, Reinickendorf, Tempelh.-Schöneb e Treptow-Köpenick, dove i prezzi sono saliti tra l'11 e il 18% in un solo anno. «Ad apprezzarsi maggiormente sono soprattutto le case di pregio in edifici storici completamente riqualificati con materiali di lusso e ad alto risparmio energetico», continua Mancini. «Il quartiere centrale di Mitte resta il più caro, con prezzi in media oltre i 6 mila euro al metro quadro e punte di oltre 7 mila».

Anche l'offerta di immobili di nuova costruzione è ancora vivace e soprattutto molto varia: nel senso che spazia dal grande pregio con prezzi oltre i 6 mila euro/mq per scendere fino ai 1.500 euro/mq, e ovviamente materiali più economici, come nel caso del quartiere periferico di Spandau.

Quest'anno per la prima volta da quando l'euro ha sostituito il marco tedesco, la media dei prezzi degli appartamenti in vendita a Berlino ha superato i 2 mila euro/mq. Anzi, nel segmento top, gli appartamenti passati di mano in media costavano oltre 1,4 milioni. Tutto il mercato residenziale è peraltro molto vivace. Solo a Berlino gli investimenti nel residenziale superano i 7 miliardi di euro, vale a dire il 37% sul totale degli investimenti in costruzioni residenziali di tutta la Germania. Gli attori principali che si passano di mano interi pacchetti di immobili residenziali sono i fondi di investimento e le società di sviluppo tedesche più alcuni fondi statunitensi, inglesi e lussemburghesi.

 

Se i prezzi salgono, anche gli affitti non sono da meno. I canoni medi di locazione a Berlino negli ultimi tre anni sono aumentati in maniera costante, al ritmo del 6-7% l'anno: oggi la media è di circa 9,5 euro/mq al mese, vale a dire 950 euro per 100 metri quadri, con minimi di 5,5 euro/mq al mese e massimi di 14.5, in linea cioè con quelli di città come Monaco di Baviera o Francoforte.

Tuttavia la crescita degli affitti sta avendo un effetto negativo sulla domanda e anche sull'offerta: sono sempre più rari gli appartamenti di grandi dimensioni offerti, mentre quelli di piccole dimensioni (massimo 50 metri quadri) costano comunque il 30% in più rispetto a quattro anni fa. «Per questo motivo molti berlinesi, finora restii all'acquisto, complici i tassi dei mutui ai minimi termini stanno prendendo in considerazione quest'ipotesi», sottolinea Mancini.

Gli affitti più alti (17,4 euro al mq/mese) si pagano in Friedrichshain-Kreuzberg, distretto molto ricercato da vecchi e nuovi berlinesi con redditi superiori alla media. A seguire il distretto di Mitte (16,5 euro al mq/mese) e quello di Neukolln con circa 16 euro al mq/mese. La crescita dei canoni si sta comunque spostando dalle zone più centrali (per le quali nei prossimi anni si stimano apprezzamenti al massimo del 2% l'anno) a quelle più esterne, che offrono canoni più bassi anche del 50%, ma che sono ottimamente servite dalle reti dei trasporti pubblici e circondate da ampie aree verdi. (riproduzione riservata)

 

{mfimage}